A chi spetta comprare la caldaia

3 Febbraio 2020 | Autore:
A chi spetta comprare la caldaia

Su chi incombe il dovere di acquisto dell’impianto di riscaldamento centralizzato? E nel rapporto di locazione?

Con l’arrivo del freddo, arriva anche la stagione più dura per le caldaie, chiamate a riscaldare milioni di italiani, proteggendoli dal freddo e dalle intemperie. Se fino a qualche tempo fa, questo macchinario era pressoché assente all’interno delle case dei cittadini, che erano costretti a riscaldarsi con l’utilizzo di metodi artigianali, al giorno d’oggi, questo strumento di riscaldamento è indispensabile per tutti. Ma cosa succede se, affittata una casa, ti accorgi che manca l’impianto di riscaldamento? A chi spetta comprare la caldaia? E nei condomini con impianto centralizzato? In questo articolo, troverai la risposta ai tuoi interrogativi, non prima di aver analizzato il funzionamento di questo macchinario e i meccanismi di ripartizione della spesa tra condomini e tra conduttore e locatore. Solo dopo aver scoperto la distinzione tra spesa ordinaria e straordinaria, capirai su chi grava questo fardello.

La caldaia

Questo impianto è un salvavita per tutti gli abitanti di un appartamento, visto che serve a trasmettere calore, tramite combustibile, all’interno di un impianto di riscaldamento, al fine di riscaldare la propria casa.

Senza l’aiuto della caldaia, non avresti neppure la possibilità di fare una bella doccia calda, a meno che tu non decida di riscaldare preventivamente l’acqua all’interno di un pentolone da cucina, come spesso i nostri avi erano costretti a fare.

La caldaia può riguardare un singolo appartamento, destinando il proprio servizio all’esclusivo interesse dell’abitante di quella casa, o un intero palazzo, nel caso in cui la gestione del riscaldamento sia centralizzata, a servizio di tutti i condomini. Quest’ultima soluzione è l’ideale per una struttura con più locali, sia in termini di efficienza, che in termini economici.

La sua natura di apparecchiatura a combustione necessita di controlli accurati, sia nella fase dell’installazione, che nella fase successiva dei controlli delle emissioni; per questo motivo, tale intervento è esclusivamente affidato a dei tecnici altamente qualificati.

Nonostante la particolare attenzione prestata, può accadere che, per difetto di fabbrica, o semplicemente perché l’impianto è oramai obsoleto, la caldaia smetta di funzionare e debba essere sostituita.

Se abiti in una villa, saprai già di essere l’unico legittimato all’acquisto della caldaia. La situazione cambia quando sei in un condominio o, peggio, se hai stipulato un contratto di locazione.

Ripartizione spese condominio

Il condominio, oltre ad essere composto da appartamenti di proprietà privata, è formato da parti in comune, di proprietà di tutti i titolari degli appartamenti.

Per questo motivo, diventa molto delicata la loro gestione amministrativa, che è lasciata:

  • alla competenza dell’amministratore di condominio, e alla sua saggia gestione delle liti condominiali;
  • alla capacità delle tabelle millesimali di identificare il valore di un appartamento all’interno di un condominio, così determinando il diritto di ogni singolo condomino sulle parti comuni del palazzo.

In mancanza di questi elementi, vigerebbe l’anarchia all’interno dell’edificio, con il proliferarsi incontrollato delle liti giudiziali. Tra le problematiche più frequenti, infatti, annoveriamo la ripartizione delle spese delle parti comuni: ascensori, pulizia scale e, ciò che più interessa in questa sede, l’impianto del riscaldamento centralizzato.

Chi paga l’acquisto della caldaia centralizzata?

Proprio con riguardo al riscaldamento, la giurisprudenza è stata più volte chiamata in causa, al fine di dirimere una serie di controversie insorte all’interno dei condomini. Si è discusso, in particolare, sull’obbligo del condomino che non usufruisce del riscaldamento centralizzato di contribuire alle spese da esso derivanti.

L’orientamento oramai consolidato tra i giudici si sostanzia sul fatto che qualsiasi condomino è obbligato a contribuire, a prescindere dal fatto che sia distaccato dall’impianto condominiale. Infatti, l’impianto centralizzato è considerato di proprietà comune e, quindi, un domani, il condomino dissidente potrà sempre riallacciarsi; conseguentemente, le spese per l’acquisto della caldaia ricadranno anche su quest’ultimo [1].

Così, al condomino non rimarrà che pagare secondo le modalità previste dalla legge, ma con una distinzione rispetto a quella che è la regola della ripartizione proporzionale delle spese: qui, infatti, le spese saranno ripartite sulla base degli effettivi millesimi di proprietà, e non secondo i millesimi del riscaldamento [2].

Ripartizione spese durante locazione

Nella locazione, i protagonisti diminuiscono, ma – paradossalmente – aumentano i problemi. Infatti, il Codice civile non ha inteso disciplinare in modo concreto e analitico i casi di potenziale conflitto tra conduttore e locatore, ma si è limitato a distinguere tra: spese di ordinaria manutenzione, che dovrà sostenere il conduttore dell’immobile, e spese di straordinaria amministrazione, che dovrà sostenere il locatore.

Inoltre, sul proprietario dell’immobile incombono tutte quelle spese necessarie a garantire il godimento del bene locato in favore dell’inquilino. Ad esempio, se dovesse rompersi il portone d’ingresso dell’appartamento, per cause non imputabili al conduttore, sarà il proprietario a dover intervenire per la sostituzione, dovendo garantire un ingresso sicuro all’inquilino.

A chi spetta comprare la caldaia tra proprietario e inquilino?

Partendo dalla regola astratta della ripartizione tra spese di ordinaria e straordinaria amministrazione, a chi spetta, quindi, comprare la caldaia?

Abbiamo visto come la funzione di questa macchina sia essenziale per il godimento dell’abitazione stessa: senza caldaia non ci sarebbero riscaldamenti e mancherebbe l’acqua calda.

Puoi, quindi, dedurre come – in assenza di caldaia – spetti al proprietario l’acquisto della stessa, a meno che nel contratto di locazione non sia stabilito diversamente. Difatti, rientrando tra i diritti disponibili delle parti, un’eventuale deroga prevista contrattualmente andrebbe a prevalere sulla legge stessa.

Stesso discorso andrà fatto per quei casi in cui la caldaia era esistente ma, a causa del tempo e dell’usura, non è più capace di svolgere il suo dovere. Anche qui, dunque, sarà il locatore a dover acquistare la nuova caldaia e a ripristinare la funzionalità dell’impianto [3].


note

[1] Cass. civ., sez. II, n.23756/2016 del 22.11.2016

[2] Cass. civ., sez. II, n. 1420/2004 del 27.01.2004

[3] Cass. civ., sez. II, n. 238/00 del 12.01.2000


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4 Commenti

  1. Ottimo ed esaustivo l’articolo del (suppongo) collega. Solo un piccolo appunto sull’ultimo capoverso dell’articolo stesso: anche nel caso di caldaia preesistente, in caso di sostituzione, valgono le clausole presenti nel contratto di locazione (per esempio, se nel contratto fosse scritto che la caldaia esistente, pur al momento funzionante, è “a perdere”, non è ricompresa nel contratto di locazione, la sua manutenzione ordinaria e straordinaria, nonchè l’eventuale sostituzione saranno a carico a carico del conduttore), ben potendosi locare un immobile in assenza di riscaldamento e di acqua calda sanitaria.

  2. La sostituzione della caldaia del riscaldamento condominiale e lo spostamento della centrale per adeguarsi alle normative antincendio non costituiscono innovazioni, ma atti di manutenzione straordinaria; le attività poste in essere, infatti, non comportano una modifica sostanziale o funzionale della cosa comune ma hanno come unico obiettivo quello di ripristinare la funzionalità dell’impianto.

  3. La sostituzione della caldaia termica (bruciatore), se quella esistente è obsoleta o guasta, deve considerarsi atto di straordinaria manutenzione, in quanto diretto semplicemente a ripristinare la funzionalità dell’impianto e non a creare una modificazione sostanziale o funzionale della cosa comune (l’impianto di riscaldamento).Deve essere ricondotta invece alle modifiche migliorative dell’impianto, e non alle innovazioni dello stesso, la sostituzione della caldaia termica, ancora funzionante, se ha lo scopo di consentire l’utilizzazione di una fonte di energia più redditizia e meno inquinante.

  4. La revisione periodica della caldaia è anche un obbligo di legge ed è sottoposta a determinate scadenze, che dipendono dal tipo di impianto. Le operazioni effettuate dal tecnico competente devono essere annotate sul libretto della caldaia. Come tutti i documenti importanti, andrebbe custodito con molta cura perché se lo smarrisci non potrai dimostrare di aver effettuato i controlli prescritti e sarai in difficoltà anche per i successivi (dove li annoterà il tecnico?) oppure in caso di cessione dell’appartamento, come avviene se lo dai in affitto.

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