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Cosa rischio se pago l’affitto in nero?

15 Febbraio 2020 | Autore: Marina Moretti
Cosa rischio se pago l’affitto in nero?

Quali conseguenze per l’inquilino che paga il canone di locazione in nero?

Stai cercando un appartamento dove andare a vivere in affitto. Dopo tante ricerche ne hai trovato uno che fa proprio al caso tuo: spazioso, con giardino e in un bel quartiere. Contatti il proprietario, il quale ti spiega che il canone di locazione è pari a 600 euro mensili. Tu accetti e non vedi l’ora di andarci ad abitare. C’è una condizione però: il padrone di casa pretende che il canone di locazione gli venga consegnato in contanti, quindi “in nero”. Si tratta, purtroppo, di un fenomeno diffuso che si cerca di contrastare con pesanti sanzioni.

Tu non sai che fare. Hai bisogno di quell’appartamento ma hai paura che questa situazione possa crearti dei problemi con il fisco. Decidi allora di recarti da un avvocato per chiedere una consulenza in merito e domandargli nello specifico: cosa rischio se pago l’affitto in nero?

Procediamo con ordine e vediamo cosa si intende per affitto in nero e, soprattutto, quali sono le conseguenze.

Affitto e locazione: differenza 

A scanso di equivoci, va precisato che spesso, nel linguaggio corrente, si usa il termine affitto come sinonimo di locazione. In realtà, mentre l’affitto riguarda l’uso di un bene immobile o mobile produttivo (cioè in grado di produrre ricchezza, come ad esempio un’azienda o un’esercizio commerciale), la locazione si riferisce, invece, ai contratti che hanno ad oggetto il godimento di un bene mobile o immobile di per sé non produttivo (ad esempio, una casa abitativa).

In ogni caso, in questo articolo useremo comunque il termine affitto per aiutarti a comprendere più facilmente la questione.

Contratto di affitto: cos’è e come funziona

Il contratto di affitto è l’accordo con il quale il proprietario dell’immobile (c.d. locatore) si impegna a garantire il godimento del bene a favore dell’inquilino (c.d. conduttore o locatario), dietro pagamento di un canone.

Nel contratto di affitto occorre indicare:

  • le generalità dei due contraenti (locatore e conduttore);
  • la descrizione dell’immobile concesso in locazione (con tutti i riferimenti catastali);
  • l’importo del canone da corrispondere al locatore;
  • le modalità di versamento del denaro;
  • la durata del contratto.

È importante allegare al contratto i documenti che attestino il rilascio dell’APE, vale a dire la classe energetica di appartenenza dell’immobile.

Una volta sottoscritto, il locatore ha 30 giorni di tempo per registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate e darne comunicazione all’inquilino (e all’amministratore di condominio) nei 60 giorni successivi. Per la registrazione occorre pagare l’imposta di registro, posta a carico di entrambe le parti, calcolata in base al tipo di immobile e al valore del contratto.

Per gli immobili ad uso abitativo, ad esempio, l’importo dell’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo, moltiplicato per il numero delle annualità. Ad esempio, se per la tua casa in affitto paghi un canone mensile di 600 euro, quindi 7.200 euro all’anno, l’imposta da versare – pari al 2% del canone annuo – sarà 144 euro.

Cosa si intende per affitto in nero?

L’affitto in nero è un illecito tributario che si verifica in due casi:

  • quando il contratto non è stato registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Ad esempio il contratto viene stipulato solo verbalmente. Se si verifica questa irregolarità, il contratto si considera nullo, cioè inesistente, e scatteranno delle sanzioni tributarie che graveranno sia sul locatore che sul conduttore;
  • quando il contratto riporta un canone inferiore a quello reale. Ad esempio, sul contratto è riportato che il canone mensile è di 300 euro quando in realtà l’inquilino paga 600 euro. In tal caso, però, il contratto (se registrato) è nullo solo parzialmente, vale a dire per la parte di canone non dichiarata.

Cosa rischio se pago l’affitto in nero?

Se il contratto di affitto non è stato registrato all’Agenzia dell’Entrate – e quindi paghi l’affitto in nero – sarai ritenuto responsabile, in solido con il proprietario di casa, dell’omesso versamento dell’imposta di registro. In sostanza, se il locatore non paga, l’Agenzia delle Entrate potrà richiedere a te il pagamento dell’imposta notificandoti una cartella esattoriale. Questo perché, secondo la legge, la situazione di irregolarità non si produce se l’inquilino non accetta di pagare il canone in nero.
Il contratto non registrato, quindi, è nullo.

Tuttavia, la legge consente il ravvedimento operoso che permette di provvedere alla registrazione, seppur tardivamente, e beneficiare di una riduzione delle sanzioni.

In particolare, se il contratto viene registrato con un ritardo di:

  • 30 giorni: la sanzione è pari al 6% (a cui occorre aggiungere gli interessi di mora e l’imposta dovuta);
  • 90 giorni: la sanzione è pari al 12% (a cui occorre aggiungere gli interessi di mora e l’imposta dovuta);
  • 1 anno: la sanzione è pari al 15% (a cui occorre aggiungere gli interessi di mora e l’imposta dovuta);
  • oltre 1 anno e non oltre 2 anni: la sanzione è pari al 17,14% (a cui occorre aggiungere gli interessi di mora e l’imposta dovuta);
  • oltre 2 anni: la sanzione è pari al 20% (a cui occorre aggiungere gli interessi di mora e l’imposta dovuta);
  • se la situazione si regolarizza dopo la constatazione della violazione, la sanzione è pari al 24% (a cui occorre aggiungere gli interessi di mora ma l’imposta in questo caso è omessa).

La registrazione tardiva sana quindi la nullità del contratto, a condizione che il padrone di casa abbia denunciato al fisco l’effettiva data di inizio della locazione (pagando anche le relative imposte). In pratica, la sanatoria non copre i periodi di locazione non menzionati nel contratto. Quindi, non sarai tenuto a pagare i canoni di affitto arretrati e potrai addirittura chiedere la restituzione delle somme versate precedentemente.

Inoltre, potrai lasciare l’immobile senza dover dare al padrone di casa alcun preavviso.

Da altra prospettiva, sebbene il locatore non possa intimarti lo sfratto, questo però non ti consente di occupare abusivamente un immobile altrui. Il proprietario di casa, infatti, potrà sempre esperire nei tuoi confronti un’azione di occupazione dell’immobile senza titolo.

In conclusione, per evitare rischi, è sempre opportuno verificare l’avvenuta registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate. Se in fase di verifica scopri che il proprietario dell’immobile non ha registrato il contratto sarà meglio denunciare immediatamente questa situazione, per evitare di vedersi recapitare una cartella esattoriale. Se il proprietario registra il contratto tardivamente, la situazione fiscale è sanata e non dovrai affrontare alcun rischio.

E se il proprietario rifiuta di registrare il contratto anche dopo la denuncia dell’inquilino? In tal caso, sarà meglio cercare un altro appartamento.

Affitto in nero: quali rischi per il proprietario dell’immobile?

Nel caso in cui il proprietario dell’immobile percepisca un affitto in nero andrà incontro a conseguenze fiscali e civili.

Dal punto di vista fiscale, il locatore è responsabile in solido con il conduttore per il mancato versamento dell’imposta di registro. Pertanto, può ricevere una richiesta di pagamento e successivamente una cartella esattoriale.

Le sanzioni vengono calcolate in base alle seguenti percentuali:

  • dal 60 al 120% dell’imposta evasa, se nella dichiarazione dei redditi non sono stati indicati i canoni di affitto (che superano duecento euro) e se il contratto di locazione non è stato registrato (la sanzione è dimezzata per l’affitto degli immobili ad uso commerciale);
  • dal 90 fino al 180% qualora il canone venga dichiarato non nella sua interezza (e quindi quello effettivamente percepito) ma in misura inferiore (c.d. dichiarazione infedele).

Attenzione: se si tratta di un immobile a uso abitativo le suddette sanzioni dovranno essere pagate in misura doppia.

Il locatore sarà responsabile anche per l’omesso versamento dell’Irpef sui canoni di locazione percepiti. In questo caso, potrà subire un accertamento fiscale fino a cinque anni da quando doveva essere presentata la dichiarazione dei redditi.

Un’altra conseguenza, riguarda lo sfratto. Lo sfratto, infatti, è una procedura attivabile solo in presenza di un contratto regolare, vale a dire scritto e registrato all’Agenzia delle Entrate. Questo significa che se l’inquilino non paga l’affitto, quindi è moroso, il locatore non può chiedere un decreto ingiuntivo per i canoni non versati, né ricorrere alla procedura di sfratto.

Affitto in nero: posso fare denuncia?

Generalmente, la verifica degli affitti in nero scatta a seguito di una segnalazione scritta presentata all’ufficio delle imposte. Se la segnalazione viene fatta in maniera anonima, l’Agenzia delle Entrate potrà anche non rispondere o decidere di non avviare l’indagine.

Supponiamo che tu viva in un appartamento dove paghi l’affitto in nero. In qualsiasi momento, puoi scaricare il modulo di esposto, compilarlo con tutti i dati necessari e consegnarlo all’ufficio competente della Guardia di Finanza.

In tal caso, dovrai fornire le tue generalità e raccontare il fatto per filo e per segno. In questo modo metterai in moto la macchina dell’accertamento a carico del padrone di casa. Ma su quali prove presentare la denuncia?

Secondo un primo orientamento per far scattare un accertamento la denuncia deve essere supportata da prove scritte: ad esempio, ricevute di pagamento dei canoni, bonifici bancari, bollette per utenze ecc. Tuttavia, la prova dell’affitto in nero diviene complicata dal momento che il pagamento del canone avviene in contanti.

Secondo un altro orientamento, invece, per dimostrare l’esistenza di un affitto in nero basta la sola dichiarazione dell’inquilino, sarà quindi onere del padrone di casa dimostrare il contrario.

In caso di denuncia per affitto in nero, il proprietario rischia di subire:

  • il recupero della tassazione Irpef (per i canoni non dichiarati);
  • una sanzione amministrativa;
  • un accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate;
  • sanzioni per non aver pagato l’imposta di registro.


Di Marina Moretti


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