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Estimo catastale: ultime sentenze

2 Febbraio 2020
Estimo catastale: ultime sentenze

Scopri le ultime sentenze su: provvedimento di attribuzione della nuova rendita; motivazione del provvedimento di riclassamento; parametri per l’applicazione della riclassificazione alla singola unità immobiliare.

Estimo catastale

In tema di estimo catastale, qualora il nuovo classamento sia stato adottato ai sensi dell’art. 1, comma 335, della l. n. 311 del 2004 nell’ambito di una revisione dei parametri catastali della microzona nella quale l’immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, il provvedimento di riclassamento, atteso il carattere diffuso dell’operazione, deve essere adeguatamente motivato in merito agli elementi che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento della singola unità immobiliare, in modo che il contribuente sia posto in condizione di conoscere le ragioni che ne giustificano l’emanazione.

(Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza gravata che aveva annullato l’avviso di accertamento catastale di un immobile in quanto non era stato spiegato in che termini il mutato assetto dei valori medi di mercato e catastale, nel contesto delle microzone comunali previamente individuate, aveva avuto una ricaduta sul singolo immobile e sulla classe e rendita catastale dello stesso).

Cassazione civile sez. trib., 19/11/2019, n.29988

Estimo catastale: presupposti per la riclassificazione di massa

In tema di estimo catastale, la revisione parziale del classamento prevista dall’art. 1, comma 335, della l. n. 311 del 2004, relativa ad unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali per le quali, ai fini dell’applicazione dell’ICI, il rapporto tra il valore medio di mercato e il corrispondente valore medio catastale si discosta significativamente dall’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali, ha presupposti diversi dalle fattispecie regolate rispettivamente dall’art. 3, comma 58, della l. n. 662 del 1996 (in tema di classamento non aggiornato o palesemente incongruo), e dall’art. 1, comma 336, della l. n. 331 del 2004 (in tema di immobili non dichiarati o soggetti a variazioni edilizie non denunciate), trattandosi di una revisione correlata a fattori estrinseci di carattere collettivo o generale e non specificamente riguardanti il singolo immobile: ne deriva che il procedimento si divide in due fasi, ovvero quella dell’accertamento e specificazione chiara, precisa e analitica, dei presupposti di fatto che giustificano la cd. riclassificazione di massa, e quella della deduzione e prova dei parametri, dei fattori determinativi e dei criteri per l’applicazione della riclassificazione alla singola unità immobiliare (ossia l’ubicazione dell’unità immobiliare oggetto di accertamento in una delle cd. microzone anomale).

Cassazione civile sez. trib., 17/09/2019, n.23046

Estimo catastale: nuovo classamento

In tema di estimo catastale, ove il nuovo classamento sia stato adottato d’ufficio ai sensi dell’art. 1, comma 335, della l. n. 311 del 2004 nell’ambito di una revisione dei parametri catastali della microzona nella quale l’immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato e quello catastale rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, il provvedimento di riclassamento, atteso il carattere diffuso dell’operazione, deve essere adeguatamente motivato in ordine agli elementi (da individuarsi tra quelli indicati nell’art. 8 del d.P.R. n. 138 del 1998, come la qualità urbana del contesto nel quale l’immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato e della singola unità immobiliare) che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento della singola unità immobiliare, affinché il contribuente sia posto in condizione di conoscere “ex ante” le ragioni che ne giustificano in concreto l’emanazione.

(Nella specie, in applicazione del principio, la S.C. ha annullato la decisione impugnata che aveva ritenuto adeguatamente motivato il provvedimento di classamento, benché facesse riferimento solo al rapporto di scostamento, alla microzona ed alle sue caratteristiche, indistintamente individuate, senza né specificare i vantaggi concretamente ritraibili dai singoli immobili rispetto al miglioramento del servizio di trasporto pubblico ed alla qualità del contesto urbano né effettuare indicazioni analitiche relative alle singole unità immobiliari oggetto di variazione).

Cassazione civile sez. trib., 23/07/2019, n.19810

Rendite catastali: la revisione

In tema di estimo catastale, la revisione delle rendite catastali urbane in assenza di variazioni edilizie non richiede la previa “visita sopralluogo” dell’ufficio, né il sopralluogo è necessario quando il nuovo classamento consegua ad una denuncia di variazione catastale presentata dal contribuente, atteso che le esigenze sottese al sopralluogo e al contraddittorio si pongono solo in caso di accertamento d’ufficio giustificato da specifiche variazioni dell’immobile.

Infatti, se il nuovo classamento è stato adottato ai sensi dell’art. 3, comma 58, Legge n. 662/1996, in ragione della constatata manifesta incongruenza tra il precedente classamento dell’unità immobiliare e il classamento di fabbricati similari aventi caratteristiche analoghe, deve essere indicata, nell’avviso di accertamento, la specifica individuazione di tali fabbricati, del loro classamento e delle caratteristiche analoghe che li renderebbero similari all’unità immobiliare oggetto di riclassamento.

Comm. trib. reg. Firenze, (Toscana) sez. V, 12/03/2018, n.489

Nuovo classamento: attribuzione di ufficio

In tema di estimo catastale, quando procede all’attribuzione di ufficio di un nuovo classamento ad un’unità immobiliare a destinazione ordinaria, l’Agenzia del Territorio, a pena di nullità del provvedimento per difetto di motivazione, deve specificare se tale mutamento è dovuto a trasformazioni specifiche subite dall’unità immobiliare in questione, oppure ad una risistemazione dei parametri relativi alla microzona in cui si colloca l’unità immobiliare.

L’Agenzia dovrà indicare, nel primo caso, le trasformazioni edilizie intervenute, e nel secondo caso l’atto con cui si è provveduto alla revisione dei parametri relativi alla microzona, a seguito di significativi e concreti miglioramenti del contesto urbano.

Comm. trib. reg. Roma, (Lazio) sez. X, 07/08/2017, n.4929

Operazioni dell’estimo catastale

Dopo la parziale revisione del classamento, ex art. 1, comma 335 della legge 311 del 2004, il provvedimento di riclassificazione dell’unità immobiliare deve essere motivato così da esplicitare in maniera intellegibile le giustificazioni delle riclassificazioni concretamente effettuate. Pertanto appare illegittimo quel provvedimento la cui motivazione consiste in un insieme di espressioni generiche rivolte a qualsiasi situazione di fatto e di diritto, con le quali l’Ufficio può far coincidere la motivazione del provvedimento con la fonte normativa attraverso cui esso si emana.

Quindi, laddove l’Ufficio si limita ad eseguire un mero accertamento conforme alle disposizioni vigenti che regolano le operazioni dell’estimo catastale, non indicando i criteri utilizzati per effettuare le stime, le metodologie comparative utilizzate e l’organo tecnico che vi ha provveduto, il provvedimento di riclassificazione di un immobile risulta illegittimo.

Comm. trib. prov.le Roma sez. LXI, 08/07/2015, n.15525

Unità immobiliare a destinazione ordinaria

In tema di estimo catastale, quando procede all’attribuzione di ufficio di un nuovo classamento ad un’unità immobiliare a destinazione ordinaria, l’Agenzia del Territorio, a pena di nullità del provvedimento per difetto di motivazione, deve specificare se tale mutamento è dovuto a trasformazioni specifiche subite dall’unità immobiliare in questione, oppure ad una risistemazione dei parametri relativi alla microzona in cui si colloca l’unità immobiliare.

L’Agenzia dovrà indicare, nel primo caso, le trasformazioni edilizie intervenute, e, nel secondo caso, l’atto con cui si è provveduto alla revisione dei parametri relativi alla microzona, a seguito di significativi e concreti miglioramenti del contesto urbano. Tali specificazioni e indicazioni, infatti, sono necessarie per rendere possibile al contribuente di conoscere il presupposti del riclassamento, valutare l’opportunità di fare o meno acquiescenza al provvedimento ed approntare le proprie difese con piena cognizione di causa, nonché impedire all’Amministrazione, nel quadro di un rapporto di leale collaborazione, di addurre in un eventuale successivo contenzioso ragioni diverse rispetto a quelle enunciate.

Cassazione civile sez. VI, 03/07/2013, n.16643

Estimo catastale: la motivazione dell’atto di riclassamento

In tema di estimo catastale, la motivazione dell’atto di riclassamento può limitarsi a contenere l’indicazione della consistenza, della categoria e della classe attribuita dall’Ufficio, avendo l’esclusiva funzione di delimitare l’ambito delle ragioni adducibili da esso nella successiva fase contenziosa, in cui al contribuente è consentito di esercitare il proprio diritto di difesa e di richiedere la verifica dell’effettiva correttezza dei parametri posti a base della riclassificazione eseguita, avendo tuttavia l’eventuale successivo accertamento contenzioso ad oggetto non l’idoneità della motivazione, ma il merito della controversia.

Cassazione civile sez. trib., 10/02/2012, n.1937

Formazione delle tariffe di estimo catastale

I contributi agricoli unificati, pagati dal contribuente titolare di redditi fondiari, vanno detratti dall’imponibile ai fini dell’Irpef, ai sensi e nel vigore dell’art. 10 d.P.R. 29 settembre 1973 n. 597, sia nel testo originario, che in quello introdotto dall’art. 5 l. 13 aprile 1977 n. 114, e poi riportato nell’art. 10 d.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917, considerato che detti contributi integrano erogazioni assicurative obbligatorie, che gli stessi non incidono sulla determinazione del reddito fondiario (nè in sede di formazione delle tariffe di estimo catastale, nè in sede di successivo aggiornamento di esse), e che, inoltre, l’art. 1 lett. a) d.l. 27 aprile 1990 n. 90, conv. con modificazioni in l. 26 giugno 1990 n. 165, il quale espressamente li esclude dagli oneri deducibili, configura una disposizione innovativa, applicabile a partire dalla dichiarazione dei redditi successiva alla sua entrata in vigore.

Cassazione civile sez. trib., 17/12/2001, n.15931

Revisione delle tariffe di estimo catastale

Non è fondata – in riferimento agli art. 3 e 113 cost. – la questione di legittimità costituzionale dell’art. 1 d.P.R. 26 ottobre 1972 n. 636, sollevata sotto il profilo della mancata previsione della possibilità di ricorrere alle commissioni tributarie in caso di mutamento della rendita per effetto di revisione delle tariffe di estimo catastale, in quanto l’esame della giurisprudenza delle commissioni dimostra come oggetto di discussione sia non già l'”an”, ma solo il “quomodo” dell’accesso alla tutela giurisdizionale avanti le commissioni stesse.

Corte Costituzionale, 19/01/1993, n.9

Fissazione delle tariffe di estimo catastale

I contributi ai consorzi sono da ammettere a deduzione dal reddito complessivo imponibile ai fini dell’Irpef, purché i consorzi abbiano carattere obbligatorio, cioè siano dotati di personalità di diritto pubblico, ed i contributi non siano stati di già calcolati in sede di determinazione delle rendite dominicale ed agraria, per la fissazione delle tariffe di estimo catastale (come nella specie, dovendo ritenersi che l’iniziale determinazione delle tariffe di estimo catastale, risalente al lontano 1930, non sia rapportabile alle odierne rendite catastali che hanno subito varie rivalutazioni automatiche per coefficienti).

Comm. trib. centr. sez. XVIII, 23/11/1992, n.6351



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1 Commento

  1. sbagliano rione, mischiano nei parametri valore di mercato che dipende dalla legge della domanda e dell’offerta quindi aleatorio in rendita catastale parametro fisso ed altre cavolazzate del genere. Agenzia delle estorsioni: ma va va…SpA..ratevi.

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