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Appropriazione indebita dell’amministratore di condominio

21 Gennaio 2020
Appropriazione indebita dell’amministratore di condominio

Che succede se il conto della gestione fatto dall’amministratore non torna e risultano degli ammanchi sul conto corrente condominiale?

Da quando esiste l’obbligo per ogni condominio di aprire un autonomo conto corrente ove far affluire gli oneri versati dai vari condomini è più facile scoprire eventuali ammanchi di gestione. L’amministratore ha, infatti, l’obbligo di non fare confusione tra i soldi ricevuti da un condominio con quelli degli altri dallo stesso gestiti o, peggio ancora, con il proprio conto corrente personale. In caso di comportamenti fraudolenti compiuti dal capo condomino è possibile sporgere querela contro di lui e recuperare gli importi mediante costituzione di parte civile nel processo penale. 

In questa breve guida, ci occuperemo appunto della appropriazione indebita dell’amministratore di condominio: come difendersi? Ecco alcune importanti linee guida da seguire per come fornite dalla legge e, soprattutto, dalle ultime sentenze della giurisprudenza.

Conto corrente condominiale 

Il tema della appropriazione indebita dell’amministratore di condominio è strettamente collegato a quello del conto corrente condominiale. 

Secondo quanto imposto dalla riforma del condominio del 2012, le somme versate dai condomini e riscosse dall’amministratore devono essere da questi obbligatoriamente versate su un conto corrente intestato al condominio, appositamente aperto a cura dell’amministratore stesso presso una banca o le Poste Italiane.

L’amministratore è obbligato a tenere distinto il proprio conto corrente personale o professionale da quello dei condomini gestiti e di evitare, inoltre, promiscuità tra i flussi contabili dei diversi condomini amministrati.

Ciascun condomino ha il diritto di rivolgersi all’amministratore per chiedere di visionare ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica contenuta (mediante il controllo degli estratti conto e dei saldi mensili o trimestrali). Nel caso in cui l’amministratore non ottemperi alla richiesta, l’interessato può optare per due vie:

  • rivolgersi direttamente in banca: al dipendente andrà esibita la raccomandata a.r. spedita all’amministratore con la richiesta di esibizione dell’estratto conto a cui non è stato dato riscontro; 
  • rivolgersi al tribunale affinché condanni l’amministratore all’esibizione di tutta la documentazione. 

L’amministratore che non apre il conto corrente per il condominio o che non lo utilizza commette una grave irregolarità sanzionabile con la revoca dall’incarico, oltre a risponderne di fronte ai condomini. 

Responsabilità penale dell’amministratore di condominio

L’amministratore condominiale è il mandatario del condominio e al termine del suo incarico deve rendere il conto e restituire tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato. Vale a dire che il denaro e i documenti sono di proprietà del condominio e l’amministratore non può trattenerli, magari vantando crediti verso il condominio.

Pertanto, l’amministratore che utilizzi i soldi sul conto corrente condominiale per spese non inerenti il condominio commette il reato di appropriazione indebita [1].

Di recente, la Cassazione ha altresì detto che, per l’appropriazione indebita, non serve dimostrare dove sono finiti i soldi: non è necessario cioè accertare dove sono stati nascosti i beni sottratti ai condomini.

Quando scatta il reato di appropriazione indebita da parte dell’amministratore di condominio?

Il reato di appropriazione indebita è disciplinato dall’articolo 646 del Codice penale. In ambito condominiale, esso si avvera quando l’amministratore, oltre a non restituire i documenti del condominio e i soldi incassati dai vari proprietari, compie atti su tali beni da cui emerge la sua volontà di considerarli come propri. La pena prevista è la reclusione fino a 3 anni e la multa fino a 1.032 euro.

La Cassazione ha affermato che l’appropriazione indebita ricorre in caso di distrazione delle somme condominiali o della documentazione di cui l’amministratore aveva il possesso per ragioni inerenti al proprio mandato.

L’obbligo di restituzione sorge, quindi, a seguito della conclusione del mandato. La cessazione dalla carica di amministratore di condominio determina la consumazione del delitto di appropriazione al condominio, poiché in tale momento, in mancanza della restituzione di somme ricevute nel corso della gestione si verifica con certezza la condotta illecita rappresentante dalla volontà di tenere per sé i beni del condominio [3].

Cosa fare in caso di appropriazione indebita dell’amministratore di condominio?

Ci sono due modi per agire contro l’amministratore che non restituisce i beni o i registri del condominio:

  • in via civile, con un ricorso in via d’urgenza (ex art. 700 cod. proc. civ.);
  • in via penale, con una querela per appropriazione indebita.

Secondo la Suprema Corte [4] per il reato di appropriazione indebita basta che l’ingiusto profitto sia potenziale: non è necessario che esso si realizzi effettivamente.  

Querela per appropriazione indebita contro l’amministratore e termini

L’azione penale inizia da una querela presentata dinanzi alla polizia, ai carabinieri o direttamente presso la Procura della Repubblica. 

Il termine di proposizione della querela è di 90 giorni dal momento del passaggio delle consegne al nuovo amministratore. Come detto, infatti, secondo la Cassazione [3], il reato si consuma all’atto della cessazione dalla carica di amministratore.

L’accusa non deve provare dove siano stati allocati i fondi sottratti dall’amministratore condominiale.

Poiché la responsabilità penale è personale, le spese di difesa in giudizio dell’amministratore, sia pure scaturente da vicende riguardanti le parti comuni dell’edificio, non possono essere poste a carico dei condomini, e l’eventuale delibera che sancisca ciò è affetta da nullità assoluta, per impossibilità dell’oggetto. 


note

[1] Cass. pen. 4 luglio 2016 n. 27363.

[2] Cass. sent. n. 1185/2020.

[3] Cass. sent. n. 34196/2018.

[4] cass. sent. n. n. 29451/2013


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