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L’affittuario può usucapire un bene condominiale?

25 Gennaio 2020
L’affittuario può usucapire un bene condominiale?

Sono in affitto in un condominio. Posso usucapire un locale condominiale di cui solo io ho le chiavi?

La Corte di Cassazione (con diverse sentenze fra le quali, ad esempio, occorre citare almeno la sentenza n. 20.039 del 6 ottobre 2016 e la sentenza n. 17.322 del 23 luglio 2010), in applicazione delle norme del Codice civile che disciplinano l’usucapione (articoli 1158 e seguenti) ed il possesso (in particolare gli articoli 1141 e 1146) ha precisato che è possibile l’usucapione di un bene di proprietà condominiale anche da parte dell’affittuario ma che, a tale scopo, occorre dimostrare al giudice:

  • non solo di avere posseduto in modo indisturbato, continuo ed ininterrotto per almeno venti anni il bene che si afferma avere usucapito,
  • ma anche che il possesso stesso sia stato esercitato (per il tempo minimo di venti anni) in modo esclusivo e cioè inconciliabile con la possibilità che altri soggetti potessero esercitarlo e in modo da dimostrare in modo certo la volontà di possedere il bene come se si fosse proprietari contestando, allo stesso tempo, il diritto degli altri comproprietari.

Questo vuol dire che nel suo caso, per dimostrare di avere usucapito il locale di proprietà del condominio di cui lei soltanto ha le chiavi, non basta affermare e provare il fatto che per almeno venti anni gli altri condomini non abbiano sollevato alcuna contestazione in merito, ma occorre anche dimostrare che:

  • che ci sia stato un atto di opposizione da parte sua, cioè un suo comportamento che abbia in modo netto e senza equivoci fatto chiaramente intendere ai condomini che intendeva possedere il locale condominiale come se fosse un bene di sua proprietà, contestando allo stesso tempo il diritto degli altri condomini a poterne godere;
  • che, dopo questo atto di opposizione, siano trascorsi almeno venti anni senza alcuna contestazione da parte degli altri condomini (cioè con un possesso continuo, pacifico ed ininterrotto).

Per l’usucapione non basta, quindi, essere in possesso delle chiavi che consentono di accedere al locale condominiale, ma bisogna dimostrare:

  • che si sono compiuti atti tali da impedire agli altri condomini di accedervi e che dimostrino di volersi considerare proprietario di esso (ad esempio negare le chiavi all’amministratore affermando chiaramente che il locale è proprio, oppure dichiarare che non si intende far fare copie delle stesse agli altri condomini negando a chiunque l’accesso al locale, oppure cambiare serratura senza consegnare le nuove chiavi a nessuno e negando espressamente che agli altri condomini spetti alcun diritto sul locale);
  • che dal momento in cui sono stati compiuti atti di questo tipo sono poi passati venti anni senza che gli altri condomini abbiano mai contestato la situazione.

Solo in presenza di queste condizioni, sarà poi possibile avviare una causa davanti al giudice competente per ottenere una sentenza che accerti l’intervenuta usucapione del locale condominiale a suo favore.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte


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