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Scarico caldaia del vicino non a norma: che fare?

21 Gennaio 2020
Scarico caldaia del vicino non a norma: che fare?

Caldaia abusiva: a chi denunciare una canna fumaria non a norma e come difendersi dai fumi di scarico del condomino del piano di sotto? 

Abiti al terzo piano di un condominio, in un appartamento con un ampio balcone abitabile. Sotto di te, al secondo piano, un vicino ha appena installato un nuovo scaldabagno a gas. I tecnici specializzati hanno forato la parete esterna condominiale per far passare il tubo di scarico. A seguito di tali lavori, il tuo terrazzo è investito da fumi di scarico intollerabili. Sei spesso costretto a tenere le finestre chiuse e, non appena ti affacci, vieni investito da odori molesti. Ti chiedi che fare se lo scarico della caldaia del vicino non è a norma. Come difenderti da canne fumarie abusive e fumi molesti? Qui di seguito ti forniremo una guida su come comportarti.

Caldaia: si può bucare la parete della facciata condominiale?

La prima cosa da chiarire è se il vicino, che ha forato il muro perimetrale del palazzo per far passare le tubature della caldaia, ha operato correttamente oppure doveva chiedere la preventiva autorizzazione al condominio. 

Sul punto, esiste un’apposita disposizione del Codice civile – l’articolo 1122 Cod. civ. – a norma del quale tutti i condomini possono eseguire opere sulle parti comuni se dirette a migliorare il godimento del proprio bene, a condizione però che ciò non sia di pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. Prima dei lavori va data solo notizia all’amministratore, ma non c’è obbligo di un previo nulla osta dell’assemblea.

Peraltro, ogni condomino è libero di utilizzare le parti comuni dell’edificio a condizione che non ne alteri la distinzione e non impedisca agli altri condomini di farne lo stesso uso (così è stabilito dall’articolo 1102 Codice civile). Quindi, poiché tra le parti comuni vi è anche la facciata dell’edificio, il proprietario di un appartamento può ben decidere di sfruttarla a proprio piacimento.

In definitiva, il condomino ha fatto bene a bucare la parete esterna dell’edificio, purché non abbia creato danno agli altri, cosa che di solito, in tali circostanze, non ricorre. 

Si può installare lo scarico di una caldaia sulla facciata del palazzo?

Chi installa lo scarico della propria caldaia sulla facciata condominiale deve rispettare la normativa [1] in base alla quale gli impianti termici installati dopo il 31 agosto 2013, devono essere collegati ad appositi camini, canne fumarie o sistemi di evacuazione dei prodotti della combustione, con sbocco sopra il tetto dell’edificio alla quota prescritta dalla regolamentazione tecnica vigente. 

Fumi della caldaia: quali distanze?

Il secondo problema potrebbe porsi in merito al rispetto delle distanze tra un piano e l’altro per quanto riguarda la tubatura di scarico. Anche se la legge fissa in tre metri la collocazione minima tra due costruzioni confinanti, in questo caso, non stiamo parlando di un’opera fissa, ma di fumi. Sicché, non valgono i limiti anzidetti (limiti che, peraltro, la Cassazione ha di recente escluso in ambito condominiale, attesi gli spazi stretti tra un piano e l’altro).

L’unica norma è quella posta dall’articolo 844 Cod. civ. in base alla quale non si possono vietare le immissioni di fumi che rientrano nella normale tollerabilità. Questo parametro però viene valutato dal giudice volta per volta, in base alle circostanze concrete. 

C’è, infine, da considerare l’articolo 890 cod. civ., in base al quale «chi presso il confine, anche se su questo si trova un muro divisorio, vuole fabbricare forni, camini eccetera deve osservare le distanze stabilite dai regolamenti e, in mancanza, quelle necessarie a preservare i fondi vicini da ogni danno alla solidità, salubrità e sicurezza». Secondo la Cassazione, infatti, l’articolo 890 del Codice civile si applica alle canne fumarie per la dispersione dei fumi delle caldaie [2]. 

Caldaia abusiva: chi chiamare?

Per una caldaia abusiva che poggi sulla parete condominiale, ma priva di canna fumaria può essere interessato l’amministratore di condominio o i vigili urbani. In alternativa, si può presentare un esposto all’Asl oppure agli uffici tecnici del proprio Comune.

Se i fumi sono nocivi per la salute si può sporgere una denuncia ai carabinieri, alla polizia o direttamente alla Procura della Repubblica per il reato di “getto pericoloso di cose”.

Scarico della caldaia del vicino dà fastidio: che fare?

Al contrario, se la caldaia è a norma sotto il profilo urbanistico/edilizio, in assenza di norme specifiche previste dai regolamenti locali, e la molestia è generata solo dall’orientamento della canna fumaria ossia dall’immissione dei fumi in maniera superiore alla normale tollerabilità il problema è puramente di ordine civilistico, ossia di rapporti tra i due privati condomini. Quindi, c’è solo una via per far valere i propri diritti: ricorrere al tribunale ordinario a mezzo del proprio avvocato.

Lo scopo dell’azione è di chiedere la rimozione dell’opera o delle immissioni e il risarcimento del danno.


note

[1] Art. 5, comma 9, del Dpr 412/1993.

[2] Cass. sent. n. 23973/2017.


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