Apertura di finestre su area di proprietà comune ed indivisa tra le parti; trasformazione di luci in vedute su un cortile comune; finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti.
La veduta, secondo il Codice civile, è l’apertura che consente di affacciarsi e guardare di fronte, obliquamente o lateralmente sulla proprietà del vicino. A differenza delle vedute, le luci hanno la funzione di consentire il passaggio dell’aria e della luce, senza la possibilità di affacciarsi.
Indice
- 1 Diritto di servitù di veduta
- 2 Balconi aggettanti e vedute
- 3 Aperture di finestre sul cortile condominiale
- 4 L’apertura delle finestre sul muro comune
- 5 Facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce
- 6 Distanze in ordine a luci e vedute
- 7 Tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva
- 8 Esercizio di un diritto di servitù di veduta
- 9 Muro divisorio fra un cortile comune ed un’area inedificata di proprietà esclusiva
Diritto di servitù di veduta
In materia condominiale, l’apertura di finestre su area di proprietà comune e indivisa, costituisce opera inidonea all’esercizio di un diritto di servitù di veduta, sia per il principio “nemini res sua servit”, che per la considerazione che le aree comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, sono ben fruibili a tale scopo dai condòmini, cui spetta, pertanto, anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dallo spazio comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte in tema di luci e vedute, con il solo limite, posto dall’articolo 1102 del Cc, di non alterare la destinazione del bene comune o di non impedirne l’uso da parte degli altri comproprietari.
Tribunale Nocera Inferiore, 30/06/2020, n.616
Balconi aggettanti e vedute
I balconi aggettanti, consentendo l’affaccio sia in senso anteriore che laterale su entrambi i lati, costituiscono immancabilmente delle vedute.
Cassazione civile sez. II, 19/02/2019, n.4834
Aperture di finestre sul cortile condominiale
Rientra nei poteri dei condomini l’apertura di finestre (ovvero la trasformazione di “luce” in “veduta”) su un cortile comune, ai sensi dell’art. 1102 c.c. in quanto, i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, sono fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte in tema di luci e vedute a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva.
Tribunale Nola sez. I, 14/05/2019, n.1073
L’apertura delle finestre sul muro comune
In tema di condominio, ed in particolare di diritti riconosciuti ai singoli condomini, l’apertura di finestre ovvero la trasformazione di luci in vedute su un cortile comune rientra nei poteri spettanti ai singoli condomini.
Difatti, nell’àmbito delle facoltà riconosciute ai condomini exart. 1102 c.c., rientra quella di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza che ciò violi gli artt. 901-907 c.c., posto che tali modalità d’uso non ostacolino il godimento da parte degli altri compartecipi, né pregiudichino gli altri immobili.
Cassazione civile sez. II, 19/07/2018, n.19265
Facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce
In tema di condominio, ai sensi dell’art. 1102, comma 1, c.c. ciascun condomino è libero di servirsi della cosa comune, anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile utilità, purché non alteri la destinazione della cosa comune e consenta un uso paritetico agli altri condomini.
L’apertura di finestre ovvero la trasformazione di luce in veduta su un cortile comune rientra nei poteri spettanti ai condomini ai sensi dell’art. 1102 c.c. tenuto conto che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, ben sono fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva.
In considerazione della peculiarità del condominio, caratterizzato dalla presenza di una pluralità di unità immobiliari che insistono nel medesimo fabbricato, i diritti e gli obblighi dei partecipanti vanno necessariamente determinati alla luce della disciplina dettata dall’ art. 1102 c.c.: qualora il condomino abbia utilizzato i beni comuni nell’ambito dei poteri e dei limiti stabiliti dalla norma sopra richiamata, l’esercizio legittimo dei diritti spettanti al condomino “iure proprietatis” esclude che possano invocarsi le violazioni delle norme dettate in materia di distanze fra proprietà confinanti.
Cassazione civile sez. II, 11/06/2013, n.14652
Distanze in ordine a luci e vedute
L’impugnazione di delibera assembleare avente ad oggetto l’istallazione di ascensore devono avere un fondamento oggettivo. Qualora siano state rispettate le distanze in ordine a luci, vedute, stenditura di panni, per il posizionamento dell’ascensore, per le caratteristiche dell’immobile, non risultando lesi i diritti degli altri condomini, pertanto non sussiste un interesse meritevole di tutela prevalente sul contrapposto interesse condominiale all’utilizzo dell’ascensore.
Tribunale Milano sez. XIII, 22/06/2009, n.8081
Tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva
L’apertura di finestre su area di proprietà comune ed indivisa tra le parti costituisce opera inidonea all’esercizio di un diritto di servitù di veduta, sia per il principio “nemini res sua servit”, che per la considerazione che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, sono ben fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta, pertanto, anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva, con il solo limite, posto dall’art. 1102 c.c., di non alterare la destinazione del bene comune o di non impedirne l’uso da parte degli altri comproprietari.
Tribunale Nola sez. II, 15/11/2007
Esercizio di un diritto di servitù di veduta
L’apertura di finestre su area di proprietà comune ed indivisa tra le parti costituisce opera inidonea all’esercizio di un diritto di servitù di veduta, sia per il principio nemini res sua servit, che per la considerazione che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, sono ben fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta, pertanto, anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva, con il solo limite, posto dall’art. 1102 c.c., di non alterare la destinazione del bene comune o di non impedirne l’uso da parte degli altri comproprietari.
Cassazione civile sez. II, 19/10/2005, n.20200
Muro divisorio fra un cortile comune ed un’area inedificata di proprietà esclusiva
Nell’ipotesi di comunione del muro divisorio fra un cortile comune ed un’area inedificata di proprietà esclusiva di uno dei comproprietari del muro, il fatto che, in prosieguo di tempo, questo ultimo comproprietario abbia addossata al muro divisorio una sua baracca, non lo legittima, senza il consenso dell’altro comproprietario del muro, all’apertura di luci o vedute nel detto muro divisorio, stante il preciso divieto dell’art. 903 comma 2 c.c. non essendo applicabile il regime proprio del muro perimetrale di edificio in condominio su un cortile comune, atteso che tale regime (che consente l’apertura di luci e vedute) trova la sua giustificazione nella diversa funzione del muro perimetrale di edificio in condominio, rispetto al semplice muro divisorio di due autonomi cortili e nel rapporto di complementarietà o di servizio che intercorre fra l’edificio condominiale e il cortile relativo.
Cassazione civile sez. II, 07/12/1981, n.6495
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Buongiorno, riguardo i balconi aggettanti, in caso di un balcone ad angolo ( continuo su due lati della casa ) sul lato senza aperture di finestre il propietario ha comunque il diritto di veduta appiombo, come su una finestra ?