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Ripartizione spese acqua condominiale

22 Gennaio 2020
Ripartizione spese acqua condominiale

Come si divide la spesa per la bolletta idrica in condominio, sia quella destinata ai singoli appartamenti per uso alimentare, igienico-sanitario che quella per le parti comuni dell’edificio. 

Succede non poche volte che le spese dell’acqua condominiale vengano ripartite dall’amministratore in base al numero di teste dimoranti negli appartamenti e non invece secondo millesimi o in base ai consumi individuali. 

La questione provoca non pochi attriti e spesso il conflitto finisce sul banco del giudice. Ma cosa stabilisce la legge a riguardo? Come si dividono le bollette idriche e cosa cambia se l’acqua, anziché ad uso sanitario, è destinata al riscaldamento centralizzato? 

Le regole sulla ripartizione delle spese acqua condominiale vanno stabilite tenendo conto dei principi generali fissati dal codice civile per qualsiasi altra spesa sostenuta dal condominio. È da qui che partiremo nella seguente analisi. Ma procediamo con ordine.

Bolletta dell’acqua condominiale: come si divide?

Per prima cosa bisogna distinguere il tipo di bolletta da pagare o meglio l’uso che dell’utenza idrica viene fatto. A carico dei condomini infatti c’è innanzitutto la bolletta per l’acqua che arriva nei vari appartamenti. Questa può essere:

  • per uso alimentare ed igienico-sanitario; 
  • per il riscaldamento (alcuni impianti moderni non vanno a gas ma utilizzano centraline di riscaldamento dell’acqua che arriva nei termoconvettori). 

In secondo luogo c’è l’acqua che serve per le parti comuni dell’edificio (ad esempio per innaffiare il giardino, per lavare le parti comuni come le scale, ecc.). 

Cominciamo la nostra analisi proprio da quest’ultima.

Bolletta acqua condominiale: come si divide?

La bolletta dell’acqua che serve per le parti comuni, viene ripartita secondo millesimi di proprietà. Sul punto non c’è alcun dubbio e non vale la pena ragionarvi oltre. 

Bolletta acqua per uso alimentare, igienico-sanitario: come si divide?

In quasi tutti i condomini, l’utenza dell’acqua è unica: il contratto viene stipulato dall’amministratore e poi la bolletta viene ripartita tra i vari condomini. Ciò succede anche quando l’acqua serve per il riscaldamento sfruttando l’impianto centralizzato. 

Ebbene, in tali ipotesi, come deve avvenire la ripartizione delle spese dell’acqua in condominio?

La norma di partenza che regola la divisione di tutte le spese condominiali – e quindi anche di quelle per l’acqua – è l’articolo 1123 codice civile. Essa stabilisce che le spese si dividono secondo millesimi di proprietà. Il regolamento di condominio può tuttavia prevedere un diverso criterio di calcolo, ma deve essere stato approvato all’unanimità ossia da tutti i condomini. 

La stessa norma stabilisce poi che, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. 

Anche la ripartizione delle spese acqua condominiale segue il medesimo criterio. Pertanto, in assenza di diversa disposizione del regolamento approvato all’unanimità o di specifiche delibere assembleari (anch’esse da adottare con il voto di tutti i condomini) e nel caso in cui non siano stati installati dei contatori individuali, le spese dell’acqua vanno divise in base ai valori millesimali di proprietà.

Tale criterio è stato, del resto, indicato dalla Cassazione come l’unico corrispondente al dettato normativo [1]. Una diversa modalità di ripartizione delle spese dell’acqua condominiale, fatta ad esempio in base al numero di persone dimoranti all’interno dell’immobile, sarebbe illegittima e consentirebbe di far ricorso al giudice. 

Infatti, le spese relative al consumo dell’acqua devono essere ripartite in base all’effettivo consumo se questo è rilevabile oggettivamente con strumentazioni tecniche. 

Solo l’installazione in ogni singola unità immobiliare di un apposito contatore individuale consente di utilizzare la lettura come base certa per l’addebito dei costi. Il ricorso invece al criterio dei millesimi di proprietà è subordinato all’assenza dei contatori.  

La regola imposta dal codice civile non consente quindi che il costo relativo all’erogazione dell’acqua sia diviso in base al numero delle persone che abitano stabilmente l’appartamento. Né una delibera assunta a maggioranza dall’assemblea condominiale potrebbe imporlo, essendo a tal fine necessario – come anticipato sopra – l’unanimità. 

Per la Cassazione stabilire il costo dell’erogazione dell’acqua in base al numero delle persone che risiedano in ogni unità abitativa significa introdurre al posto del criterio potenziale su base reale un criterio forfettario presuntivo su base personale. Tale criterio, che solo apparentemente risponde a esigenze pratiche di semplificazione, finisce per il rimettere all’amministratore un compito di vigilanza e di controllo che fuoriesce dalle sue attribuzioni, perché tocca le relazioni personali e di vita di ciascun condomino. 

Come anticipato, il codice civile prevede una divisione delle spese condominiali anche secondo l’uso fatto dai singoli condomini. Il che significa che se il condomino ha installato dei contatori individuali che misurano il consumo di acqua nei singoli appartamenti, la ripartizione fatta in base all’uso prevale rispetto a quella secondo millesimi.

Ripartizione spese dell’acqua per il riscaldamento

Con l’entrata in vigore del Dlgs 102/2014, che attua la direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica è stato previsto che, entro il 31 dicembre 2016, si provveda all’installazione obbligatoria di un contatore di fornitura in corrispondenza dello scambiatore di calore di collegamento alla rete o del punto di fornitura dell’edificio o del condominio. È stata imposta inoltre ai singoli condòmini l’installazione di sotto-contatori per misurare l’effettivo consumo di calore o di raffreddamento o di acqua calda per ciascuna unità immobiliare, nella misura in cui sia tecnicamente possibile, efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali.

Se l’uso di sotto-contatori non è tecnicamente possibile – cosa che deve essere certificata da un tecnico – o non è efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali, la norma prevede che si ricorra, a cura dei medesimi condòmini, all’installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per quantificare il consumo di calore in corrispondenza a ciascun corpo scaldante posto all’interno delle unità immobiliari dei condòmini o degli edifici polifunzionali, salvo che l’installazione di tali sistemi risulti essere non efficiente in termini di costi. 

Laddove siano comprovate, tramite apposita relazione tecnica asseverata, differenze di fabbisogno termico per metroquadro tra le unità immobiliari costituenti il condominio o l’edificio polifunzionale superiori al 50%, è possibile suddividere l’importo complessivo tra gli utenti finali attribuendo una quota di almeno il 70% agli effettivi prelievi volontari di energia termica. In tal caso gli importi rimanenti potranno essere ripartiti, a titolo esemplificativo e non esaustivo, secondo i millesimi, i metriquadri o i metricubi utili, oppure secondo le potenze installate.


note

[1] Cass. sent. n. 17557/2014.


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5 Commenti

  1. Come lo è stata la recente installazione dei contabilizzatori di calore, quello della contabilizzazione dell’acqua in condominio è un mio vecchio pallino, tuttora irrisolto. Diversamente da luce e gas i condomìnii “datati” NON sono provvisti di contatori (o contabilizzatori) individuali; installarli ora, a cose fatte, pare essere una via impraticabile. Bisognerebbe sventrare mezzo palazzo. Quello che mi chiedo (e chiedo): supponendo di trovare una soluzione al problema (e per quel che riguarda casa mia dovrei averla individuata, fino a prova contraria), e quindi che si trovi la scappatoia per installare un contatore dell’acqua individuale, proprio a prova inconfutabile del proprio consumo, come può far fede la lettura “in proprio” (supervisionata eventualmente dall’Amministratore) ai fini della spesa relativa al consumo stesso se non c’è un accordo fra i condòmini in tal senso? Ipoteticamente si può fare? O quanto mi passa per la testa è improponibile in partenza? Posso decidere, unico nel condominio, di avventurarmi su un tale ripido pendio? Non vorrei scatenare, vista anche la particolare propensione a faide interne, una… guerra dei cent’anni… Altro naturalmente è il consumo dell’acqua a fini condominiali che continuerebbe a essere quantificato per mm di proprietà. A chi vuole rispondere… l’ardua sentenza.

  2. Abito in un condominio di 16 appartamenti, ognuno di noi ha il suo contatore personale. Fino a poco tempo fa la gestione acqua la gestivamo noi in condominio, applicando la regola della società fornitrice, Uniacque. Ora c’è un amministratore che lui ghestisce, ma in un modo molto semplice somma totale delle fatture diviso il consumo generale, esce il costo al M³ che poi moltiplica per il consumo imdividuale. Senza far pagare acqua giardino, acqua resine e acqua antincendio. Morale Due appartamenti hanno consumato zero, pertanto non hanno pagato nulla. Può fare un calcolo del genere ?

    1. Mi permetta se le rispondo. Secondo il mio parere, i due appartamenti, devono comunque pagare le spese fisse se previste in bolletta ed eventuali dispersioni se presenti.

    2. Secondo il Codice civile, le spese del condominio devono essere divise tenendo in considerazione i millesimi di proprietà, a meno che non vi sia un diverso accordo dei condomini. Pertanto, in presenza di contatore unico intestato al condominio, per la ripartizione della bolletta dell’acqua occorre considerare le quote millesimali. Per sottoporre il tuo caso specifico all’attenzione dei nostri legali, puoi richiedere una consulenza qui https://www.laleggepertutti.it/richiesta-di-consulenza

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