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Condominio: chi deve presentare il 770

18 Febbraio 2020
Condominio: chi deve presentare il 770

Quando la dichiarazione dei sostituti d’imposta viene presentata dai condòmini e quando invece dall’amministratore di condominio. Modalità, scadenze e sanzioni in caso di omessa presentazione del modello.

Al giorno d’oggi, amministrare un condominio vale quanto amministrare una società. Serve chiarezza, professionalità, contenimento delle spese e osservanza degli adempimenti amministrativi e fiscali. Sfatiamo subito questo mito: gestire un condominio non vuol dire pagare le bollette della luce o del gas, o dissipare i malumori tra vicini.

Per amministrare un condominio, soprattutto quando ci sono più di otto proprietari, e quindi la nomina dell’amministratore è obbligatoria, serve competenza, precisione e approfondita conoscenza della materia giuridica, edile, urbana, amministrativa e fiscale. E’ un mondo assai complesso che richiede per forza l’intervento di un professionista. Non serve improvvisazione, ma studio e conoscenza approfondita della materia, fermo restando che ci vuole anche una bella dose di pazienza e personalità, in quanto interagire con tante persone diverse fra loro, ognuna con proprie esigenze, non è affatto semplice.

La casa è per tutti il bene più prezioso, la casa è famiglia, e gestire una proprietà comune dove sono incastonate tante proprietà individuali, e dove si cerca sempre e comunque di tutelare le proprie mura, non è uno scherzo. Preparazione e aggiornamento sono gli ingredienti fondamenti per un’ottima gestione.

Un buon amministratore di condominio deve non solo conoscere le norme necessarie per gestire le spese che ogni condòmino deve sostenere nel comune interesse, ma deve in particolare conoscere e assolvere diversi obblighi tributari.

Infatti, il condominio da un punto di vista fiscale si qualifica come sostituto d’imposta ed è tenuto ad importanti adempimenti:

  • effettuare e versare le ritenute di acconto quando corrisponde compensi con rilascio della relativa certificazione;
  • presentare il modello 770, noto come anche “dichiarazione dei sostituti d’imposta”.

Se vuoi sapere chi deve presentare il 770, in questo articolo puoi scoprire quando il 770 viene presentato dall’amministratore di condominio e quando il 770 viene presentato dai condòmini.

Condominio: chi è tenuto alla presentazione del 770?

Il condominio in qualità di sostituto d’imposta è tenuto a presentare il modello di dichiarazione 770, dove sono indicate le ritenute d’acconto effettuate e versate.

L’obbligo di effettuare le ritenute si verifica in caso di corresponsione di somme che costituiscono per il percettore:

  • redditi di lavoro dipendente (ad es. i compensi pagati al portiere dello stabile o all’incaricato delle pulizie);
  • redditi di lavoro autonomo (ad es. i compensi pagati all’amministratore di condominio stesso o per contratti di appalto).

Per legge [1] devono essere quindi applicate le ritenute sui compensi corrisposti e deve essere presentata la relativa dichiarazione, ma chi è tenuto alla presentazione del 770 per il condominio? Dipende esclusivamente dalla grandezza.

Per i piccoli condomini, con massimo otto appartamenti, e per i quali non sussiste l’obbligo di nominare un amministratore [2], il modello 770 può essere presentato:

  • da uno dei condòmini;
  • dall’amministratore di condominio se comunque nominato.

Nei condomini con più di otto appartamenti, e per i quali vi è l’obbligo di nomina di un amministratore, il 770 viene presentato proprio da quest’ultimo, rientrando tra le attribuzioni previste dal Codice civile [3].

In senso pratico, se vivi in un palazzo con non più di otto appartamenti, e tu insieme agli altri condòmini decidete di non nominare un amministratore, in tal caso ve la dovete sbrigare da soli. Uno di voi dovrà applicare le ritenute sui compensi corrisposti, effettuare i relativi versamenti e presentare la dichiarazione dei sostituti d’imposta. Se invece optate per la nomina di un amministratore, sarà suo il compito di applicare e versare le ritenute e di presentare il 770. Quest’ultima soluzione vale anche nel caso in cui tu viva in un contesto con più di otto appartamenti, dove la nomina dell’amministratore di condominio non è facoltativa ma obbligatoria. In tal caso, è cura dell’amministratore di porre in essere tutti gli adempimenti legati alle funzioni di sostituto d’imposta.

L’obbligo di presentazione del 770 compete quasi esclusivamente all’amministratore di condominio, ma non solo per il condominio ordinario, ma anche per il supercondominio (complesso immobiliare composta da più edifici) e per il condominio parziale (caratterizzato da beni destinati al servizio e al godimento di una sola parte dell’edificio).

Condominio: come e quando presentare il 770?

L’amministratore di condominio o il condòmino (quando non è obbligatoria la nomina dell’amministratore), nell’assolvere gli adempimenti tributari, pena l’irrogazione di sanzioni, devono sapere quando e dove presentare il modello 770.

La dichiarazione, cosi come per tutti i sostituti d’imposta, deve essere presentata all’Agenzia delle Entrate entro il 31 ottobre di ogni anno. Ricorda che il 770 si considera presentato nel giorno in cui è conclusa la ricezione dei dati da parte dell’Agenzia delle Entrate e la prova della presentazione è data dalla comunicazione attestante l’avvenuto ricevimento dei dati.

L’invio è telematico e può essere effettuato direttamente o tramite intermediari abilitati [4]. Nel primo caso, se l’amministratore o il condòmino preposto, decidono di provvedere personalmente alla trasmissione della dichiarazione, devono utilizzare i servizi telematici Entratel o Fisconline, previo conseguimento dell’abilitazione.

Se, invece, ci si vuole avvalere di un intermediario abilitato, quest’ultimo può essere chiamato in causa sia per la sola trasmissione che per la completa predisposizione della dichiarazione più l’invio.

Sono intermediari abilitati alla predisposizione e all’invio del modello 770:

  • gli iscritti negli albi dei dottori commercialisti, dei ragionieri e periti commerciali e dei consulenti del lavoro;
  • gli iscritti al 30 settembre 1993 nei ruoli dei periti ed esperti tenuti dalle camere di commercio per la sub categoria tributi, in possesso di diploma di laurea in giurisprudenza e economia e commercio o equipollenti o di diploma di ragioneria;
  • gli iscritti negli albi degli avvocati;
  • gli iscritti nel registro dei revisori contabili;
  • le associazioni sindacali di categoria tra imprenditori;
  • le associazioni che raggruppano soggetti appartenenti a minoranze etnico – linguistiche;
  • i caf;
  • i notai;
  • i consulenti fiscali;
  • gli iscritti negli albi dei dottori agronomi e dei dottori forestali, degli agrotecnici e dei periti agrari;
  • le società tra professionisti iscritte all’albo dei dottori commercialisti o dei consulenti del lavoro.

Il modello e le relative istruzioni sono disponibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate e vengono aggiornate ogni anno nel mese di gennaio. Sul sito è inoltre disponibile, gratuitamente, nella sezione “software”, il programma di compilazione della dichiarazione.

Ai fini della predisposizione del modello, vi sono particolari specifiche da seguire:

  • riguardo ai dati del sostituto, per i condomini, se privi di denominazione, bisogna indicare nel campo la dicitura “Condominio”;
  • riguardo ai dati relativi al soggetto che sottoscrivi la dichiarazione, l’amministratore di condominio si deve identificare con il numero “13” e indicare i suoi dati anagrafici e il codice fiscale.

La dichiarazione 770 deve essere sottoscritta dall’amministratore in carica, risultante dall’ultimo verbale assembleare al momento della presentazione del modello, o in mancanza dal condòmino delegato allo scopo.

Condominio: quali sanzioni in caso di omessa presentazione del 770?

Il condominio in qualità di sostituto d’imposta è tenuto ad applicare e versare le ritenute ed a presentare il modello 770 all’Agenzia delle Entrate. Se non provvede, nei tempi e nei modi richiesti, è soggetto a sanzioni amministrative [5].

In particolare, in caso di omessa presentazione della dichiarazione del condominio, è prevista una sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell’ammontare delle ritenute non versate, con un minimo di euro 250,00. Se poi la dichiarazione omessa viene presentata entro il termine di presentazione della dichiarazione relativa al periodo d’imposta successivo e, comunque, prima dell’inizio di qualunque attività amministrativa di accertamento notificata, la sanzione amministrativa si riduce della metà (dal 60% al 120% dell’ammontare delle ritenute non versate), con un minimo di euro 200,00.

Nel caso in cui l’ammontare dei compensi dichiarati sia inferiore a quello accertato, è prevista la sanzione amministrativa dal 90% al 180% dell’importo delle ritenute non versate riferibili alla differenza, con un minimo di euro 250,00. Tale sanzione è aumentata della metà quando la violazione è realizzata con l’utilizzo di documentazione falsa, artifici, raggiri o condotte fraudolente.

Nel caso di ritenute sui compensi non dichiarate dal condominio ma solo versate, si applica la sanzione amministrativa da euro 250,00 a euro 2.000. In aggiunta a tali sanzioni si applica, in ogni caso, la sanzione amministrativa di euro 50,00 per ogni percipiente non indicato nella dichiarazione.

Qualora le ritenute siano state versate interamente e la dichiarazione omessa sia stata presentata entro il termine di presentazione della dichiarazione relativa al periodo d’imposta successivo, si applica la sanzione amministrativa da euro 150,00 a euro 500,00 oltre alla sanzione amministrativa di euro 25,00 per ogni percipiente.

Se l’omissione o la tardiva presentazione della dichiarazione è attribuibile agli intermediari incaricati, si applica a carico degli stessi la sanzione amministrativa da euro 516 a euro 5.164. Ovviamente, la sanzione si applica in caso di tardiva o omessa trasmissione telematica di dichiarazioni e atti che essi hanno assunto l’impegno a trasmettere. Se le sanzioni amministrative vengono irrogate dal Fisco per cause imputabili all’amministratore di condominio, i condòmini possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far revocare il mandato all’amministratore per gravi irregolarità fiscali [6].


note

[1] Artt. 23 e 24 D.P.R. n. 600/1973.

[2] Artt. 1129 cod. civ.

[3] Art. 1130 cod. civ.

[4] Art. 3 co. 3 D.P.R. n. 322/1998.

[5] Art. 2,D.Lgs. n. 471/1997 e Art. 7-bis D.Lgs. n. 241/1997.

[6] Art. 1129 cod. civ.


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