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Vendita prima casa prima dei 5 anni

23 Gennaio 2020
Vendita prima casa prima dei 5 anni

Obbligo di riacquisto della prima casa con trasferimento della residenza entro un anno.

Qualche anno fa hai acquistato una casa. Ora vorresti rivenderla. Nel frattempo andrai a stare in affitto. Hai saputo però che una casa non si può vendere prima di cinque anni. È vero? Cosa dice la legge in proposito?

L’affermazione è in parte vera, in parte fuorviante. Per sapere cosa succede in caso di vendita prima casa prima dei 5 anni non ti resta che leggere questo articolo. Di recente, peraltro, è stata pubblicata una sentenza della Cassazione che, ribaltando alcuni precedenti già emessi sulla stessa materia, ha operato importanti chiarimenti [1]. Di tanto daremo conto qui di seguito in modo che tu sappia come comportarti, quando vendere e quando comprare un immobile, come fare con le agevolazioni fiscali e come evitare sanzioni da parte dell’Agenzia delle Entrate. Ma procediamo con ordine.

Si può vendere una casa prima di 5 anni?

Non esiste alcuna legge che vieti di rivendere una casa appena comprata. Chi, ad esempio, ha acquistato un appartamento e dopo una settimana voglia cederlo a un’altra persona, è libero di farlo. 

Questo diritto – ossia di fare della proprietà ciò che si vuole – va però rapportato alla normativa fiscale. Questa, in effetti, pone un grosso limite. Se infatti, quando hai comprato la casa che ora vorresti rivendere, hai usufruito del cosiddetto bonus prima casa, sei costretto ad aspettare cinque anni prima di procedere alla rivendita. Se non rispetti tale limite, dovrai versare allo Stato le imposte risparmiate con il bonus e le relative sanzioni.  

Questa è la regola. Ma come tutte le regole ha delle eccezioni. Sicché è possibile rivendere la casa in alcune ipotesi. Di tanto parleremo qui di seguito. Tuttavia, prima ancora di approfondire l’argomento e di comprendere che succede in caso di vendita prima casa prima dei 5 anni, dobbiamo ricordare in cosa consiste il bonus prima casa, quando scatta e soprattutto come fare a capire se è stato già sfruttato.

Bonus prima casa: cos’è?

L’acquisto di una casa è soggetto a tasse molto gravose. C’è l’Iva al 10% per chi compra da un’azienda (che sale al 22% se si tratta di un’abitazione di lusso) oppure l’imposta di registro al 9% per chi compra da privato. Poi ci sono le imposte catastali e ipotecarie che si pagano in percentuale al valore dell’immobile.

Per incentivare l’acquisto della prima casa, la legge viene però incontro ai contribuenti e consente loro di dimezzare il prelievo fiscale. Viene così previsto il seguente trattamento.

Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, si paga:

  • imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece del 9%);
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • imposta catastale fissa di 50 euro.

Se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva, si versa:

  • Iva ridotta al 4% (invece del 10%; per gli immobili A/1, A/8 e A/9 l’Iva è al 22%);
  • imposta di registro fissa di 200 euro;
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
  • imposta catastale fissa di 200 euro.

Per godere del bonus è necessario però rispondere a una serie di condizioni:

  • l’immobile non deve essere di lusso (ossia accatastato nelle categorie A/1, A/8 o A/9);
  • il contribuente deve avere la residenza nel Comune (e non necessariamente nella stessa via) ove si trova il nuovo immobile. In caso contrario ha tempo fino a 18 mesi dal nuovo rogito per fare il trasferimento;
  • il contribuente non deve avere la proprietà (neanche per quote) di altre abitazioni situate nello stesso Comune ove si trova la nuova casa da acquistare. In caso contrario, deve prima cederle (venderle, donarle);
  • il contribuente non deve avere la proprietà (neanche per quote) di un’altra abitazione, ovunque situata in Italia, già acquistata con il bonus prima casa. Diversamente ha 1 anno di tempo dal nuovo rogito per cederla (venderla o donarla).

Che succede in caso di vendita casa prima di 5 anni?

Se la casa che si intende vendere prima di 5 anni dall’acquisto non è stata comprata usufruendo del bonus prima casa, non c’è alcun limite e si può procedere alla cessione senza incorrere in alcuna conseguenza.

Viceversa, se la casa è stata ricevuta godendo dell’agevolazione fiscale, bisogna attendere cinque anni. In caso contrario, si è tenuti a versare all’erario:

  • le imposte a suo tempo non corrisposte (ossia la differenza tra quelle versate e quelle che si sarebbe dovuto versare senza il bonus);
  • le sanzioni del 30% applicate sulle imposte non versate.

Quando è possibile vendere la prima casa prima di cinque anni

La legge ammette due ipotesi in cui è possibile vendere la prima casa prima dei cinque anni.

La prima ipotesi in realtà non è un’eccezione ma semplicemente un modo per evitare le conseguenze sanzionatorie. Difatti se, prima che sia trascorso un anno dalla rivendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni, il contribuente comunica all’Agenzia delle Entrate la suddetta cessione, può chiedere la riliquidazione dell’imposta. In questo modo, evita almeno le sanzioni del 30%: il contribuente pagherà solo la differenza tra l’imposta versata al momento dell’acquisto e quella dovuta, oltre agli interessi.

La seconda ipotesi è invece un’eccezione vera e propria che consente di rivendere la prima casa prima di cinque anni. In pratica chi vende la prima casa ne deve acquistare un’altra entro 1 anno, da adibire ad abitazione principale e che, quindi, possegga tutte le caratteristiche della prima casa viste sopra. 

Il contribuente potrebbe, in alternativa, e sempre entro 1 anno dalla vendita, acquistare un terreno per realizzarvi un fabbricato (non rientrante nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) da adibire ad abitazione principale. Non è necessario che il fabbricato sia ultimato. È sufficiente che lo stesso, entro l’anno, acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico. 

Il contribuente potrebbe infine costruire un altro immobile a uso abitativo su un terreno di cui sia già proprietario al momento della cessione dell’immobile agevolato.

Secondo quindi la Cassazione [1], decade dall’agevolazione «prima casa» il contribuente che, in caso di vendita prima di cinque anni della casa, riacquisti un nuovo immobile entro un anno ma non lo adibisca ad abitazione principale, trasferendovi solo la residenza anagrafica. 

La sentenza della Cassazione

Come visto, la legge dispone che, in caso di vendita della casa prima del decorso del termine di cinque anni dalla data di acquisto, siano dovute le imposte in misura ordinaria, sanzioni e interessi, a meno che il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici «prima casa», proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Manca, però, nella norma da ultimo riportata un termine entro il quale il contribuente, che riacquisti entro un anno una nuova «prima casa», debba adibire quest’ultima ad abitazione principale, per non perdere l’agevolazione.

Con la sentenza qui commentata, la Suprema corte assume un’impostazione rigida, stabilendo che l’acquirente deve risiedere anagraficamente proprio nell’abitazione acquistata entro l’anno dalla vendita della precedente «prima casa».


note

[1] Cass. sent. n. 30925/2019.


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