Divieto di sublocazione

Si può subaffittare un appartamento, un negozio, un magazzino o un ufficio? La diversa disciplina tra locazione a uso abitativo e a uso commerciale.

Avviene spesso che, nei contratti di affitto, venga inserito il divieto di sublocazione: la sua presenza fa sì che il conduttore non possa cedere l’immobile a un altro soggetto. Ma che succede se il divieto di sublocazione non è contenuto in modo esplicito in alcuna clausola? Una recente sentenza del tribunale di Roma [1] ci offre qualche interessante spunto in merito a ciò che comunemente viene chiamato subaffitto. Cerchiamo di fare il punto della situazione e di scoprire cosa dice la legge in proposito.


Si può subaffittare una abitazione?

Il divieto di sublocazione trova differente disciplina a seconda che si tratti di un contratto di affitto a uso abitativo o ad uso commerciale. Cominciamo dalla prima ipotesi: si può subaffittare un appartamento? Anche qui la risposta va data in modo diverso a seconda che si tratti di subaffitto totale o parziale.

Subaffitto totale

In tal caso, vige in automatico il divieto di sublocazione perché previsto dalla legge. È, pertanto, impossibile subaffittare l’intero immobile a meno che il contratto non lo consenta espressamente.


L’inquilino che voglia cedere l’appartamento ad un altro soggetto nonostante l’assenza di alcuna autorizzazione contenuta nella scrittura privata dovrebbe stringere, con il locatore, un autonomo patto integrativo di quello precedente.

Se il locatore dovesse acconsentire alla sublocazione, si avrebbe la convivenza di due contratti nello stesso momento:

  • il primo tra il locatore e il conduttore-sublocatore;
  • il secondo tra quest’ultimo e il subconduttore.

Il sublocatore è tenuto a pagare il canone anche se il subconduttore dovesse redensi inadempiente. Su di lui, infatti, ricade la responsabilità per eventuali morosità del subaffittuario.


Nel momento in cui scade il contratto di locazione per così dire “principale”, si scioglie in automatico anche il contratto di sublocazione, benché il termine di quest’ultimo – secondo i patti conclusi tra conduttore e subconduttore – non sia ancora scaduto. In buona sostanza, quando il primo inquilino deve restituire l’appartamento, dovrà andare via di casa anche il subconduttore.

Subaffitto parziale

È, invece, possibile il subaffitto parziale, ossia di una o singole camere, come nel caso di studente universitario che, dopo aver stipulato il contratto di affitto in proprio, ceda l’uso di qualche stanza ad altri ragazzi. In questo caso, però, il conduttore ha l’obbligo di informare il locatore della presenza di ulteriori inquilini nell’immobile specificando il loro nome e cognome.

Debitore del canone resterà solo il conduttore principale: su di lui ricadrà, quindi, il rischio dell’eventuale morosità dei suoi subconduttori. Sicché, se anche uno di questi non dovesse pagare la quota parte del canone, sarà il primo a doverla anticipare al proprietario dell’immobile.

Si può subaffittare un negozio, un magazzino o un ufficio?


Completamente diversa è la disciplina per la sublocazione dei locali a uso commerciale. Qui la normativa autorizza espressamente il subaffitto [2]. La legge sull’equo canone stabilisce, infatti, che un conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda; di tale cessione dovrà comunque darne comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.

La Cassazione ha, inoltre, precisato che tale comunicazione, anche se non costituisce un requisito di validità della cessione nel rapporto tra conduttore cedente e terzo cessionario (subconduttore), condiziona l’efficacia della cessione stessa nei confronti del contraente ceduto, nel senso che essa non gli è opponibile sino a quando la comunicazione non avvenga. Il che significa che se non viene spedita la raccomandata, la sublocazione non ha valore nei confronti del padrone dell’immobile il quale potrà decidere di sfrattare il subinquilino.

Dunque, un conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, purché quest’ultimo ne sia informato mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.


Il contratto di affitto a uso commerciale potrebbe contenere la clausola con il divieto di sublocazione, in tal caso imponendo un limite alle scelte imprenditoriali. Secondo, però, la Cassazione [3] è nullo il patto che vieta la sublocazione di un immobile a uso commerciale se, insieme all’immobile, viene ceduta o locata anche l’azienda.

La Corte ha, infatti, stabilito che «il conduttore può, salvo patto contrario, sublocare l’immobile a prescindere dal consenso del locatore, e può farlo anche in presenza di tale patto (in difformità, peraltro, in siffatta ipotesi, dalla disciplina del codice civile) quando, trattandosi di immobile destinato all’esercizio di un’impresa, alla sublocazione si accompagni la cessione o locazione dell’azienda».

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Autore:
Redazione