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Divieto di sublocazione

24 Gennaio 2020
Divieto di sublocazione

Si può subaffittare un appartamento, un negozio, un magazzino o un ufficio? La diversa disciplina tra locazione a uso abitativo e a uso commerciale.

Avviene spesso che, nei contratti di affitto, venga inserito il divieto di sublocazione: la sua presenza fa sì che il conduttore non possa cedere l’immobile a un altro soggetto. Ma che succede se il divieto di sublocazione non è contenuto in modo esplicito in alcuna clausola? Una recente sentenza del tribunale di Roma [1] ci offre qualche interessante spunto in merito a ciò che comunemente viene chiamato subaffitto. Cerchiamo di fare il punto della situazione e di scoprire cosa dice la legge in proposito.

Si può subaffittare una abitazione?

Il divieto di sublocazione trova differente disciplina a seconda che si tratti di un contratto di affitto a uso abitativo o ad uso commerciale. Cominciamo dalla prima ipotesi: si può subaffittare un appartamento? Anche qui la risposta va data in modo diverso a seconda che si tratti di subaffitto totale o parziale.

Subaffitto totale

In tal caso, vige in automatico il divieto di sublocazione perché previsto dalla legge. È, pertanto, impossibile subaffittare l’intero immobile a meno che il contratto non lo consenta espressamente. 

L’inquilino che voglia cedere l’appartamento ad un altro soggetto nonostante l’assenza di alcuna autorizzazione contenuta nella scrittura privata dovrebbe stringere, con il locatore, un autonomo patto integrativo di quello precedente. 

Se il locatore dovesse acconsentire alla sublocazione, si avrebbe la convivenza di due contratti nello stesso momento: 

  • il primo tra il locatore e il conduttore-sublocatore; 
  • il secondo tra quest’ultimo e il subconduttore. 

Il sublocatore è tenuto a pagare il canone anche se il subconduttore dovesse redensi inadempiente. Su di lui, infatti, ricade la responsabilità per eventuali morosità del subaffittuario.

Nel momento in cui scade il contratto di locazione per così dire “principale”, si scioglie in automatico anche il contratto di sublocazione, benché il termine di quest’ultimo – secondo i patti conclusi tra conduttore e subconduttore – non sia ancora scaduto. In buona sostanza, quando il primo inquilino deve restituire l’appartamento, dovrà andare via di casa anche il subconduttore.

Subaffitto parziale

È, invece, possibile il subaffitto parziale, ossia di una o singole camere, come nel caso di studente universitario che, dopo aver stipulato il contratto di affitto in proprio, ceda l’uso di qualche stanza ad altri ragazzi. In questo caso, però, il conduttore ha l’obbligo di informare il locatore della presenza di ulteriori inquilini nell’immobile specificando il loro nome e cognome. 

Debitore del canone resterà solo il conduttore principale: su di lui ricadrà, quindi, il rischio dell’eventuale morosità dei suoi subconduttori. Sicché, se anche uno di questi non dovesse pagare la quota parte del canone, sarà il primo a doverla anticipare al proprietario dell’immobile.

Si può subaffittare un negozio, un magazzino o un ufficio?

Completamente diversa è la disciplina per la sublocazione dei locali a uso commerciale. Qui la normativa autorizza espressamente il subaffitto [2]. La legge sull’equo canone stabilisce, infatti, che un conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda; di tale cessione dovrà comunque darne comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.

La Cassazione ha, inoltre, precisato che tale comunicazione, anche se non costituisce un requisito di validità della cessione nel rapporto tra conduttore cedente e terzo cessionario (subconduttore), condiziona l’efficacia della cessione stessa nei confronti del contraente ceduto, nel senso che essa non gli è opponibile sino a quando la comunicazione non avvenga. Il che significa che se non viene spedita la raccomandata, la sublocazione non ha valore nei confronti del padrone dell’immobile il quale potrà decidere di sfrattare il subinquilino.

Dunque, un conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, purché quest’ultimo ne sia informato mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. 

Il contratto di affitto a uso commerciale potrebbe contenere la clausola con il divieto di sublocazione, in tal caso imponendo un limite alle scelte imprenditoriali. Secondo, però, la Cassazione [3] è nullo il patto che vieta la sublocazione di un immobile a uso commerciale se, insieme all’immobile, viene ceduta o locata anche l’azienda. 

La Corte ha, infatti, stabilito che «il conduttore può, salvo patto contrario, sublocare l’immobile a prescindere dal consenso del locatore, e può farlo anche in presenza di tale patto (in difformità, peraltro, in siffatta ipotesi, dalla disciplina del codice civile) quando, trattandosi di immobile destinato all’esercizio di un’impresa, alla sublocazione si accompagni la cessione o locazione dell’azienda». 

Approfondimenti

Per maggiori informazioni, leggi:


note

[1] Trib. Roma, sent. n. 18363/2019.

[2] Legge n. 392 del 1978, art. 36

[3] Cass. sent. n. 1966/2000.


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7 Commenti

  1. Il condominio risponde nei confronti degli altri condomini della violazione al regolamento condominiale consumata dal proprio conduttore qualora non dimostri di aver adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee a far cessare gli abusi alla stregua del criterio generale di diligenza posto dall’art. 1176 c.c., ponendo in essere iniziative che possono arrivare fin alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione.

    Ove la durata del contratto di sublocazione con il quale è concesso ad un conduttore il godimento ad uso abitativo parziale di singole stanze di un appartamento sia assimilabile a quella di una locazione transitoria e tra le prestazioni accessorie non figurino quelle del riassetto, pulizia dei locali, fornitura e lavaggio della biancheria, il rapporto è incompatibile con quello dell’attività di affittacamere. Il divieto posto nel regolamento di tenere locande o pensioni non si estende alla attività di affittacamere in quanto non è consentita una interpretazione estensiva della norma regolamentare ed in ogni caso le prime, a differenza delle seconde, oltre al godimento di locali ammobiliati, comportano anche la somministrazione di un vitto.

  2. Ho locato un immobile e l’inquilino mi comunica di volerlo sublocare parzialmente. Non sono d’accordo.

    1. Il conduttore ha la facoltà di sublocare l’immobile con il solo onere di comunicare al locatore la persona del subconduttore, la durata del contratto e i vani sublocati.Ciò è possibile solo per la sublocazione parziale, cioè quella che consente ad altre persone l’utilizzo di parte dell’appartamento assieme all’inquilino principale.Per impedire al conduttore tale possibilità concessagli dalla legge, bisogna inserire un divieto espresso in una clausola del contratto di locazione.

  3. Ho inserito nel contratto la clausola di divieto di sublocazione e mi è stato riferito che nell’appartamento vive, assieme al conduttore registrato, una sua zia che probabilmente contribuisce al pagamento del canone.Che faccio?

    1. In questi casi è possibile chiedere la risoluzione del contratto.Al locatore, però, potrebbe risultare difficile dimostrare che si tratti di una sublocazione vera e propria e non di una semplice ospitalità a favore di un parente.Infatti sul locatore grava l’onere di dimostrare la sublocazione. Questi potrà dimostrarla entrando in possesso, ad esempio, della prova dell’accordo di sublocazione (se esiste) o dell’intestazione di un’utenza a carico del subconduttore oppure, più difficilmente, tramite dei testimoni.

  4. Ho inserito nel contratto la clausola di divieto di sublocazione e mi è stato riferito che nell’appartamento vive un amico del conduttore che non risulta parte del contratto di locazione.

    1. In questo caso il locatore avrà vita più facile. Infatti la legge presume la sublocazione tutte le volte in cui nell’immobile vive una persona che non è parente del conduttore principale. Spetta quindi a quest’ultimo (e non, come nel caso precedente, al locatore) dimostrare che non si tratta di sublocazione ma di semplice ospitalità.

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