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Affitto in nero e registrazione tardiva: ultime sentenze

24 Gennaio 2020
Affitto in nero e registrazione tardiva: ultime sentenze

Effetto sanante e retroattivo della registrazione tardiva del contratto di locazione. 

La Cassazione ha ormai decretato la possibilità, per il proprietario dell’immobile che non ha registrato il contratto di affitto nei termini di legge (30 giorni dalla firma), di procedere alla sanatoria con una registrazione tardiva. Tale adempimento sana la nullità del contratto che, altrimenti, determinerebbe l’inefficacia di tutte le clausole del contratto, con conseguente impossibilità di richiedere lo sfratto o il decreto ingiuntivo sui canoni non riscossi. 

Affinché la sanatoria operi è necessario che essa abbia ad oggetto il contratto sin dalla sua data iniziale e che venga dichiarato il canone effettivamente percepito. 

Ecco le ultime sentenze in tema di affitto in nero e registrazione tardiva.

Sulla registrazione tardiva del contratto da parte del locatore

L’avvenuta registrazione tardiva del contratto, a prescindere dal fatto che abbia avuto luogo dopo quella già realizzata dal conduttore, ha sanato con effetto retroattivo il contratto, e la sopravvenuta illegittimità costituzionale della disciplina sulla scorta della quale il conduttore aveva corrisposto il canone nella misura ridotta ha reso quest’ultimo inadempiente, con la conseguente impossibilità di qualificare la pretesa esercitata nei suoi confronti dal locatore alla stregua di una indennità per occupazione sine titulo, di ammontare forfettariamente e normativamente predeterminato.

Cassazione civile sez. III, 24/09/2019, n.23637

Sanatoria del contratto non registrato: ha efficacia solo per il periodo di durata indicato nel contratto

La sanatoria per intervenuta registrazione del contratto di locazione originariamente non registrato non può sanare la nullità del contratto stesso per un periodo di durata non indicato nel contratto.

Il contratto di locazione di immobili ad uso abitativo, ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza “ex tunc”, sia pure limitatamente al periodo di durata del rapporto indicato nel contratto successivamente registrato. (Principio affermato in relazione ad un contratto di locazione ad uso abitativo stipulato il 5 novembre 2011, ma registrato il 20 settembre 2012 con indicazione della data di inizio del rapporto del 1° settembre 2012).

Cassazione civile sez. III, 20/12/2018, n.32934

Nullità affitto in nero e sanatoria retroattiva con la registrazione

Il contratto di locazione di immobili, sia a uso abitativo che a uso diverso, contenente “ab origine” l’indicazione del canone realmente pattuito, qualora non venisse registrato nei termini previsti dalla legge, è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004. La registrazione tardiva del contratto di locazione sana, con efficacia retroattiva ex tunc, il contratto nullo non registrato con applicazione delle relative sanzioni al contravventore, al quale, oltretutto, il sistema tributario consente il ricorso allo strumento del c.d. ravvedimento operoso. Il riconoscimento di una sanatoria per adempimento appare coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullità (funzionale) per inadempimento.

Corte di cassazione, sezione III civile, sentenza 20 dicembre 2019 n. 34156

Nullità del contratto di locazione per mancata registrazione nei termini: gli effetti della sanatoria su durata e determinazione del canone

Nel caso di mancata registrazione nei termini del contratto di locazione ad uso abitativo, la registrazione tardiva del medesimo, consentita dalle disposizioni tributarie, determina la “sanatoria per adempimento” della nullità funzionale del contratto, già prevista dall’art. 1, comma 346, della l. n. 311/2004, salvaguardando, al contempo, in applicazione del principio del legittimo affidamento, sancito espressamente dal novellato art. 13, comma 5, della l. n. 431/1998 (recante “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”) la posizione del conduttore, il quale abbia medio tempore uniformato la propria condotta alla previgente normativa di cui al d.lgs.n. 23/2011 e successiva norma di proroga, poi dichiarata costituzionalmente illegittima, ponendo in essere una condotta di fatto corrispondente a quella di diritto tutelata dalla norma.

Tribunale Forli’, 12/12/2018, n.973

Locazione immobiliare a uso abitativo, la nullità del patto occulto di maggiorazione del canone non inficia il contratto registrato

In tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la nullità prevista dall’art. 13, comma 1, della l. n. 431 del 1998 sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente; il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica.

Cassazione civile sez. III, 22/08/2018, n.20881

La mancata registrazione del contratto determina una nullità, che può essere sanata attraverso la c.d. registrazione tardiva

In tema di locazione immobiliare, la mancata registrazione del contratto determina una nullità per violazione di norme imperative, la quale, in ragione della sua atipicità, può essere sanata con effetti ex tunc con la tardiva registrazione del contratto stesso, coerentemente con l’esigenza di contrastare l’evasione fiscale, e nel contempo, di mantenere stabili gli effetti voluti dalle parti.

Tribunale Rieti sez. I, 12/09/2018, n.421

Tardiva registrazione dell’affitto e sanatoria con efficacia retroattiva

Il contratto di locazione di immobili, sia a uso abitativo che a uso diverso, contenente “ab origine” l’indicazione del canone realmente pattuito (e, dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza “ex tunc”, atteso che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” è coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento” all’obbligo di registrazione.

Corte di cassazione, sezioni Unite, sentenza 9 ottobre 2017 n. 23601

In tema di locazione immobiliare a uso non abitativo, la mancata registrazione del contratto, prevista dall’art. 1, comma 346, L. n. 311 del 2004, ne determina la nullità ex art. 1418 c.c.che, tuttavia, attesa la sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia e, in particolare, dalla espressa previsione di forme di sanatoria, è sanata con effetti “ex tunc” dalla tardiva registrazione del contratto.

Corte di cassazione, sezione III civile, sentenza 28 aprile 2017 n. 10498

In tema di contratto di locazione, ferma l’ammissibilità della sanzione di nullità del contratto per mancata registrazione del medesimo, la sanabilità della stessa con effetto ex tunc è coerente con i principi che sottendono al complessivo impianto normativo in materia dell’obbligo di registrazione del contratto di locazione e in particolare con l’espressa previsione di forme di sanatoria nella normativa succedutasi nel tempo e dell’istituto del ravvedimento operoso.

Corte di cassazione, sezione III civile, sentenza 28 aprile 2017 n. 10498

In tema di locazione immobiliare (nella specie per uso abitativo), la mancata registrazione del contratto determina, ai sensi dell’art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la quale, in ragione della sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia e in particolare dalla espressa previsione di forme di sanatoria nella legislazione succedutasi nel tempo e dall’istituto del ravvedimento operoso, risulta sanata con effetti “ex tunc” dalla tardiva registrazione del contratto stesso, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l’esigenza di contrastare l’evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonché con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del contratto, progressivamente affermatosi a partire dal 1998.

Corte di cassazione, sezione VI 3 civile, ordinanza 6 settembre 2017 n. 20858 



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