Diritto e Fisco | Articoli

Conviene avere 2 case?

26 Gennaio 2020
Conviene avere 2 case?

Pro e contro di comprare la seconda casa per darla in affitto: i costi che deve sostenere l’acquirente proprietario dell’immobile.

Si sente dire che il mercato immobiliare è in crisi; nello stesso tempo, il mattone resta ancora il bene-rifugio preferito dagli italiani. I risparmi vengono così investiti in immobili piuttosto che in azioni, obbligazioni, fondi pensione, oro o altre forme di tutela dall’inflazione. 

«Se lo fanno tutti, ci sarà una ragione», potresti pensare nel chiederti se conviene avere 2 case. Eppure, non sempre i comportamenti del mercato sono razionali. In questo caso, ad esempio, ci sono diverse ragioni per ritenere che comprare la seconda casa possa essere più svantaggioso rispetto ad altre forme di investimento. 

In questo articolo, proveremo a fare delle proiezioni di massima per capire quanto può fruttare un appartamento da “mettere a reddito” e quanto, invece, costa mantenerne la proprietà. Se, dunque, sei ancora nel dubbio e ti stai chiedendo se conviene avere due case non ti resta che leggere questa brevissima guida. 

Le spese della seconda casa

In un precedente articolo, ci siamo già domandati se è meglio comprare o andare in affitto. Sicuramente, chi ha la possibilità economica di pagare la caparra iniziale e non intende trasferirsi nell’arco dei successivi cinque anni, troverà più conveniente l’acquisto dell’immobile al contratto di locazione. 

In questa guida, ci chiederemo, invece, se chi ha già casa di proprietà e vi abita può trarre benefici dall’acquisto di una seconda casa da dare in affitto. 

Il guadagno derivante da un affitto deve fare i conti con le considerevoli spese che il titolare della casa deve sostenere e che ne riducono l’utile. Le voci più considerevoli, oltre ovviamente al prezzo di acquisto, sono le seguenti.

Le imposte sul rogito per la seconda casa

Le imposte da versare al notaio all’atto dell’acquisto della seconda casa sono di gran lunga superiori rispetto a quelle della prima. 

Se sulla prima casa si paga l’imposta di registro al 2% (per chi compra da privato) o l’Iva al 4% (per chi compra da ditta), sulla seconda casa le aliquote sono rispettivamente del 9% e del 10%. A ciò si aggiungano poi l’imposta ipotecaria e catastale che, nella prima casa, sono in misura fissa e pari a 50 euro l’una (per chi compra da privato) o 200 euro l’una (per chi compra da azienda), mentre per la seconda casa sono rispettivamente pari al 2 e all’1%.

Il mutuo sulla seconda casa

Devi poi considerare che, se sull’acquisto della prima casa puoi detrarre dalle tasse il 19% degli interessi passivi sul mutuo, questo beneficio non lo puoi avere sulla seconda casa.

Le imposte sulla seconda casa

Nel momento in cui acquisti una seconda casa da mettere a reddito devi iniziare a versare l’Imu. Trasferirvi la residenza di tua moglie non basterà ad evitare il salasso in quanto, ai fini dell’esenzione, devi anche abitarvi materialmente. E se così fosse, finiresti allora per versare l’Imu sulla prima casa. 

La spazzatura è, invece, a carico dell’inquilino, soggetto passivo della cosiddetta Tari.

Le spese di condominio 

Di norma, le spese di condominio restano principalmente a carico del locatore, salvo alcune voci che la legge sull’equo canone scarica sull’affittuario. Queste sono le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché le spese relative ai servizi comuni come, a titolo non esaustivo, il giardinaggio o le piccole manutenzioni ordinarie. A ciò si aggiunge il servizio di portineria che il conduttore sostiene nella misura massima del 90% (le parti possono, però, prevedere una misura inferiore).

Il contratto di locazione può prevedere che tutte le spese condominiali ordinarie – esclusi, quindi, gli interventi di manutenzione straordinaria sullo stabile – siano a carico dell’inquilino. Ciò, chiaramente, determinerà una riduzione del canone di affitto per rendere competitivo l’appartamento. 

Le imposte sul canone di affitto

Nel momento in cui percepisce il canone di affitto, il locatore dovrà poi versare le imposte secondo lo scaglione Irpef calcolato in base al suo reddito. In alternativa, può optare per la cedolare secca, una tassazione piatta che si rende più conveniente tanto più elevato è il suo reddito.

Le spese di conservazione dell’appartamento

È obbligo del locatore mantenere l’appartamento in buono stato di manutenzione al fine di consentire all’inquilino di goderne secondo l’uso convenuto in contratto. Se si rompe, ad esempio, la caldaia o qualche tubo, il riscaldamento o l’impianto elettrico, è il proprietario che deve subito intervenire.

Il rischio morosità

Potrebbe avvenire – e capita spesso – che nel corso dell’affitto l’inquilino interrompa il versamento dei canoni di locazione o delle spese del condominio. In questo caso, il locatore soffrirà una perdita cui si andrà ad aggiungere la spesa dell’avvocato necessario a procedere allo sfratto. Si tratta di una variabile da considerare: sono pochi i fortunati che non hanno mai avuto a che fare con la morosità.

Il rifacimento dell’appartamento

Alla scadenza del contratto di affitto, l’appartamento necessita sempre di una, seppur minima, ristrutturazione (si pensi alla pittura e stuccatura delle pareti).

Il rischio inquilino 

Tra una locazione e l’altra c’è quasi sempre un gap durante il quale l’appartamento resta sfitto in attesa di trovare un nuovo inquilino. Per ridurre questo spazio di tempo è possibile avvalersi di una agenzia immobiliare oppure dell’home stager che, però, costituirà un ulteriore costo. 

Quanto costa la seconda casa?

Salvo che si viva in città ove gli affitti sono rimasti alti, come Roma e Milano, il prezzo delle locazioni è di 400-600 euro. Secondo una stima fatta da Il Sole 24 Ore, tra Imu, cedolare secca, accantonamento per manutenzioni, dell’incasso ricavato da un affitto resta solo il 50-60%: una somma insufficiente a pagare la rata del mutuo, che attualmente, per 200mila euro, si aggira sui 950 euro per mutui a 20 anni e sui 1.750 euro a 10 anni.

«Per un mutuo decennale di 200mila euro necessario a comprare un piccolo appartamento a Milano – prosegue il quotidiano – nel complesso le spese viaggiano su 105mila euro in 10 anni: 3mila per il notaio, 25mila di imposte d’acquisto, 2mila annui di Imu, 1.200 di spese, 1.500 di carico fiscale e poco più di 3mila euro di cedolare secca al 21% sull’affitto. L’affitto che si può ricavare è di 1.200 euro al mese, quindi in 10 anni circa 144mila euro a fronte di spese, comprese tasse, di oltre 365mila euro. L’immobile rivalutato dopo 10 anni potrebbe valere intorno ai 305mila euro».

Secondo una recente indagine di Tecnocasa il rendimento del mattone nelle principali città italiane si avvicina ormai al 5%, benché il netto sia prossimo alla metà.

«Centri come Milano o tagli come il bilocale hanno sempre avuto richiesta. La novità è che ora l’inversione di tendenza è diffusa, tutti i principali capoluoghi mostrano il segno positivo sui canoni, con +2,3% sui monolocali e +1,8% per i bilocali, aggiornati al primo semestre 2019», spiega Fabiana Megliola, responsabile Ufficio studi Tecnocasa. I rendimenti sono più risicati dove è più pesante il prezzo d’acquisto iniziale, come ad esempio a Firenze. Sono più alti invece dove corre la domanda abitativa e dove i valori restano abbordabili, rispetto alla media cittadina. 

Un bilocale a Verona rende in media il 3% netto ma in periferia si può spuntare un 3,3%, il livello più alto registrato dalla ricerca. Nelle zone di Milano fuori dalla circonvallazione esterna si può toccare il 3% netto contro la media del 2,7% e lo stesso accade alla periferia di Roma, intorno al 2,7% netto, molto meglio del 2% ottenuto da chi investe in pieno centro. Come tipologia di immobile, il bilocale di solito offre un premio di circa due decimali sul trilocale.

In questo contesto, il peso di spese e tasse resta determinante. Per estrarre il rendimento netto, Tecnocasa nella sua analisi ha considerato un 10% del valore di compravendita che se ne va in spese (imposte sull’acquisto, eventuale commissione d’agenzia o costo d’accensione di un mutuo), una mensilità di affitto che si perde per spese annue di gestione, il 21% di cedolare secca e l’Imu, calcolato su una rendita catastale media italiana di 485 euro (dato Omi-Agenzia delle Entrate).

«Ne emerge che il differenziale tra rendimento lordo e netto consiste almeno in un 40%», spiega la responsabile dell’ufficio studi.

Approfondimenti

Per ulteriori informazioni, leggi i nostri articoli:



Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube