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Sostituzione della caldaia: ultime sentenze

9 Febbraio 2020
Sostituzione della caldaia: ultime sentenze

Scopri le ultime sentenze su: riscaldamento; rinunzia all’uso dell’impianto centralizzato; obbligo del condomino di pagare le spese di conservazione dell’impianto comune; spesa per la sostituzione della caldaia.

Sostituzione della caldaia

La sostituzione della caldaia del riscaldamento condominiale e lo spostamento della centrale per adeguarsi alle normative antincendio non costituiscono innovazioni, ma atti di manutenzione straordinaria; le attività poste in essere, infatti, non comportano una modifica sostanziale o funzionale della cosa comune ma hanno come unico obiettivo quello di ripristinare la funzionalità dell’impianto.

Cassazione civile sez. II, 14/11/2008, n.27287

Sostituzione della caldaia termica obsoleta o guasta

La sostituzione della caldaia termica (bruciatore), se quella esistente è obsoleta o guasta, deve considerarsi atto di straordinaria manutenzione, in quanto diretto semplicemente a ripristinare la funzionalità dell’impianto e non a creare una modificazione sostanziale o funzionale della cosa comune (l’impianto di riscaldamento).

Deve essere ricondotta invece alle modifiche migliorative dell’impianto, e non alle innovazioni dello stesso, la sostituzione della caldaia termica, ancora funzionante, se ha lo scopo di consentire l’utilizzazione di una fonte di energia più redditizia e meno inquinante.

Cassazione civile sez. II, 12/01/2000, n.238

Sostituzione della caldaia: ripartizione delle spese 

In tema di oneri condominiali, non è applicabile alle spese di conservazione (art. 1123, comma 1, c.c.), qual è quella per la sostituzione della caldaia, il criterio di ripartizione in proporzione dell’uso (art. 1123, comma 2, c.c.).

Ne consegue che la ripartizione delle spese per la sostituzione della caldaia va effettuata secondo i millesimi di proprietà e non secondo i millesimi del riscaldamento e tale normativa è derogabile solo per via contrattuale, attraverso una convenzione che obblighi tutti i condomini, non rientrando tra le attribuzioni della assemblea condominiale quella di deliberare in ordine a criteri di ripartizione delle spese in contrasto con quelli previsti dalla legge, traducendosi una tale delibera in una lesione dei diritti del singolo condomino attraverso il mutamento del valore riconosciuto alla parte di edificio di sua proprietà esclusiva.

Cassazione civile sez. II, 27/01/2004, n.1420

I millesimi della tabella di riscaldamento

La spesa per la sostituzione della caldaia ben può essere legittimamente suddivisa secondo i millesimi della tabella di riscaldamento, essendo evidente che gli stessi sono proprio deputati al calcolo delle diverse proporzioni di uso tra i vari utenti.

Tribunale Genova, 28/11/1996

Spese di manutenzione dell’impianto centralizzato

Il condomino è sempre obbligato a pagare le spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento centrale anche quando sia stato autorizzato a rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune, ovvero abbia offerto la prova che dal distacco non derivano né un aggravio di gestione o uno squilibrio termico, essendo in tal caso esonerato soltanto dall’obbligo del pagamento delle spese occorrenti per il suo uso, se il contrario non risulti dal regolamento condominiale.

Pertanto, è legittima la delibera condominiale che pone a carico anche dei condomini che si siano distaccati dall’impianto di riscaldamento le spese occorrenti per la sostituzione della caldaia, posto che l’impianto centralizzato costituisce un accessorio di proprietà comune, al quale i predetti potranno comunque riallacciare la propria unità immobiliare.

Cassazione civile sez. II, 22/11/2016, n.23756

Spese per la sostituzione della caldaia

Qualora non vi sia la prova che l’assegnatario di un alloggio di proprietà comunale abbia omesso di eseguire la manutenzione ordinaria, le spese per la sostituzione della caldaia sono di esclusiva pertinenza dell’ente proprietario.

Pretura Piacenza, 14/11/1994

Sostituzione della caldaia dell’impianto autonomo di riscaldamento

La sostituzione della caldaia dell’impianto autonomo di riscaldamento e produzione di acqua calda che non comporti una spesa esorbitante è da ritenersi opera di manutenzione straordinaria poco rilevante finalizzata al solo mantenimento dello stato di conservazione e manutenzione del bene (art. 21, comma 2 n. 6 legge n. 392 del 1978) e non di riparazione straordinaria di rilevante entità.

Pretura Matera, 21/05/1992

Impianto termico dell’edificio condominiale

In tema di condominio negli edifici, la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all’entità e qualità dell’incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico-giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto.

Lo stabilire se un’opera integri o meno gli estremi dell’innovazione prevista dall’art. 1120 c.c. costituisce un’indagine di fatto, insindacabile in Cassazione se sostenuta da corretta e congrua motivazione.

(Nella specie, l’impugnata sentenza – confermata dalla Suprema Corte – aveva escluso che dessero luogo ad innovazioni i lavori di adeguamento alla normativa vigente dell’impianto termico dell’edificio condominiale, consistenti, fra l’altro, nella sostituzione della caldaia e nella trasformazione a gasolio del bruciatore esistente nonché nell’interramento del serbatoio del combustibile al di fuori dell’edificio).

Cassazione civile sez. II, 20/08/1986, n.5101

Ripartizione della spesa per la sostituzione della caldaia tra i condomini

La spesa di sostituzione della caldaia dell’impianto di riscaldamento centralizzato va ripartita tra i condomini per millesimi e non per superficie radiante.

Tribunale Trieste, 10/01/1979

Sostituzione di una caldaia e manutenzione ordinaria

La sostituzione di una caldaia rientra, ai sensi dell’art. 31 lett. a), l. 5 agosto 1978 n. 457, nella manutenzione ordinaria, con la conseguenza che non occorre alcun titolo edilizio, neanche tacito a seguito di denuncia di inizio attività.

T.A.R. Perugia, (Umbria), 08/06/2002, n.391


17 Commenti

  1. Le caldaie sono soggette a due tipologie di controlli: la revisione degli impianti termici e i controlli sull’efficienza energetica.Per quanto concerne la revisione della caldaia, essa va effettuata periodicamente in base alle indicazioni fornite dall’impresa che ha installato l’impianto. Nell’ipotesi in cui non sia presente alcuna indicazione di questo tipo, la revisione va fatta in base alle scadenze scritte nelle istruzioni tecniche emesse dal fabbricante, cioè da colui che ha prodotto la caldaia.

    In assenza anche di queste indicazioni, si dovrà fare riferimento alla normativa stabilita dall’Ente nazionale italiano di unificazione (Uni) e dal Comitato elettrotecnico italiano (Cei) per l’impianto di cui si è in possesso.Le revisioni effettuate nel tempo vanno annotate su un libretto di impianto “a schede”, la cui compilazione corretta richiede una specifica competenza. Il libretto va custodito gelosamente: infatti, come ti dirò a breve, il mancato possesso di tale libretto può far scattare una sanzione amministrativa, consistente nel pagamento di un importo che va dai cinquecento ai seicento euro.

  2. Questo impianto è un salvavita per tutti gli abitanti di un appartamento, visto che serve a trasmettere calore, tramite combustibile, all’interno di un impianto di riscaldamento, al fine di riscaldare la propria casa. Senza l’aiuto della caldaia, non avrei neppure la possibilità di fare una bella doccia calda, a meno che non decida di riscaldare preventivamente l’acqua all’interno di un pentolone da cucina, come spesso i nostri avi erano costretti a fare.

  3. Ci sono due tipi di controlli sulla caldaia: il primo consiste nella revisione dell’impianto e nella manutenzione ordinaria dei suoi componenti (il bruciatore, le guarnizioni, gli elettrodi, ecc.) e nella pulizia; il secondo riguarda l’efficienza energetica e viene detto anche bollino blu; consiste nell’analisi dei fumi di scarico. Sono due tipi di controllo entrambi obbligatori, ma ben diversi tra loro ed hanno anche una differente periodicità. La scadenza della revisione dipende dal tipo di impianto ed è indicata nel manuale di installazione (se non c’è, bisogna fare riferimento alle istruzioni fornite dal produttore); solitamente va fatta una volta all’anno.
    Il bollino blu, invece, va controllato generalmente ogni due anni per le normali caldaie, ma la scadenza dipende anche dalla potenza della caldaia, espressa in Kw, e dal tipo di combustibile utilizzato: gli impianti a gas, metano o gpl, vanno revisionati ogni quattro anni, ma l’apparecchio potrebbe richiedere scadenze più brevi e bisogna fare riferimento alle indicazioni dell’installatore o del produttore.

  4. Buongiorno. Vi seguo sempre e trovo i vostri articoli molto utili. Avrei una domanda da farvi… Chi paga l’acquisto della caldaia centralizzata?

    1. Proprio con riguardo al riscaldamento, la giurisprudenza è stata più volte chiamata in causa, al fine di dirimere una serie di controversie insorte all’interno dei condomini. Si è discusso, in particolare, sull’obbligo del condomino che non usufruisce del riscaldamento centralizzato di contribuire alle spese da esso derivanti.L’orientamento oramai consolidato tra i giudici si sostanzia sul fatto che qualsiasi condomino è obbligato a contribuire, a prescindere dal fatto che sia distaccato dall’impianto condominiale. Infatti, l’impianto centralizzato è considerato di proprietà comune e, quindi, un domani, il condomino dissidente potrà sempre riallacciarsi; conseguentemente, le spese per l’acquisto della caldaia ricadranno anche su quest’ultimo. Così, al condomino non rimarrà che pagare secondo le modalità previste dalla legge, ma con una distinzione rispetto a quella che è la regola della ripartizione proporzionale delle spese: qui, infatti, le spese saranno ripartite sulla base degli effettivi millesimi di proprietà, e non secondo i millesimi del riscaldamento.

  5. Qualora il libretto della caldaia vada perso è sempre possibile ottenerne uno nuovo dallo stesso tecnico incaricato di effettuare la revisione?

    1. Il manutentore non rilascerà un duplicato, ma un libretto completamente nuovo, che non copre gli anni passati e non può attestare le precedenti revisioni. Registrerà solo le nuove operazioni, quelle compiute da quel momento in poi, oltre che a certificare l’identità dell’impianto già installato nelle sue caratteristiche. Così, se nel corso del tempo vi sono state modifiche dell’impianto o sostituzioni di alcune sue parti, che hanno cambiato la conformazione dell’impianto originario, il nuovo libretto le riporterà perché dovrà documentare la situazione della caldaia attualmente esistente.Il modello del libretto può essere anche scaricato dal sito del ministero dello Sviluppo Economico (Mise), ma sarà sempre il tuo manutentore che dovrà compilarlo nelle apposite schede riferite al tuo specifico impianto; alcune schede che lo compongono possono essere compilate ed aggiornate direttamente online sul sito del Comitato Termotecnico Italiano (Cti). In tal caso, però, bisognerà avere cura di stamparlo e custodirlo in casa, per poterlo esibire in caso di ispezioni.

    1. I controlli della caldaia che riguardano l’efficienza energetica vanno effettuati sugli impianti domestici: nel caso di impianti a combustibile liquido o solido ogni due anni, in caso di impianti a gas metano o gpl ogni quattro anni. Si badi bene, però, che questi criteri sono validi per le regioni che non hanno un proprio regolamento in materia. Si tenga presente, inoltre il produttore dell’apparecchio può stabile che la periodicità dei controlli sia diversa da quella prevista.

  6. Salve…io sono in affitto e vorrei sapere a chi spetta comprare la caldaia tra proprietario e inquilino?

    1. Il Codice civile non ha inteso disciplinare in modo concreto e analitico i casi di potenziale conflitto tra conduttore e locatore, ma si è limitato a distinguere tra: spese di ordinaria manutenzione, che dovrà sostenere il conduttore dell’immobile, e spese di straordinaria amministrazione, che dovrà sostenere il locatore. Inoltre, sul proprietario dell’immobile incombono tutte quelle spese necessarie a garantire il godimento del bene locato in favore dell’inquilino. Ad esempio, se dovesse rompersi il portone d’ingresso dell’appartamento, per cause non imputabili al conduttore, sarà il proprietario a dover intervenire per la sostituzione, dovendo garantire un ingresso sicuro all’inquilino.A chi spetta comprare la caldaia tra proprietario e inquilino? Partendo dalla regola astratta della ripartizione tra spese di ordinaria e straordinaria amministrazione, a chi spetta, quindi, comprare la caldaia? Puoi, quindi, dedurre come – in assenza di caldaia – spetti al proprietario l’acquisto della stessa, a meno che nel contratto di locazione non sia stabilito diversamente. Difatti, rientrando tra i diritti disponibili delle parti, un’eventuale deroga prevista contrattualmente andrebbe a prevalere sulla legge stessa. Stesso discorso andrà fatto per quei casi in cui la caldaia era esistente ma, a causa del tempo e dell’usura, non è più capace di svolgere il suo dovere. Anche qui, dunque, sarà il locatore a dover acquistare la nuova caldaia e a ripristinare la funzionalità dell’impianto

    1. Il controllo e la revisione della caldaia costituiscono un obbligo per tutti i proprietari di caldaie che hanno provveduto ad installare l’impianto nell’immobile o nel locale per la produzione di riscaldamento, acqua calda e uso cucina. L’obbligo di revisione periodica della caldaia dipende dalla tipologia e dalle caratteristiche del tipo di impianto: solitamente, il termine della revisione viene specificato direttamente sul libretto di istruzioni o, in mancanza, è determinato dal tecnico al momento dell’installazione o dopo il primo controllo. In questo secondo caso, il termine deve essere indicato sul libretto di impianto e inviato ad una ditta di certificazione come previsto dalla legge. Quale persona, concretamente, è tenuta ad assicurarsi che la caldaia sia stata regolarmente revisionata e controllata? La manutenzione della caldaia spetta al proprietario della casa o, in caso di riscaldamento condominiale, all’amministratore di condominio. Se la casa è abitata da un affittuario, sarà quest’ultimo a doversi occupare delle verifiche; dunque, se sei il conduttore di un’abitazione, controlli e revisioni graveranno su di te, non sul proprietario dell’immobile.Nel caso in cui l’immobile o il locale risulti occupato a diverso titolo (comodato, usufrutto, ecc.) oppure senza alcun titolo, il responsabile dell’impianto è in ogni caso l’occupante, cioè colui che usufruisce dell’alloggio.

  7. Una domanda che mi sta frullando nella testa da un po’… cosa succede se non faccio controllare la caldaia?

    1. La mancata revisione della caldaia comporta, a carico del soggetto inadempiente, una serie di costi e multe, oltre ad esporlo al rischio di incidenti e faglie di sicurezza che potrebbero derivare dallo stato di malfunzionamento dell’impianto. Ebbene, il rischio concreto è di incorrere in una sanzione pecuniaria, anche molto elevata: e, infatti, proprietari e inquilini di unità immobiliari le cui caldaie non siano periodicamente manutenute e controllate da un tecnico specializzato e abilitato possono essere soggetti al pagamento di una sanzione amministrativa il cui importo va dai cinquecento ai tremila euro.In caso di riscontro di anomalie o di mancata revisione nei termini, oltre alle suindicate sanzioni scatta anche un ulteriore onore di controllo che può variare dai cinquanta ai duecento euro.Al possessore di una caldaia viene inflitta una multa anche nel caso in cui non abbia il libretto di impianto, con un importo tra i cinquecento e i seicento euro.

  8. Ma cos’è questo bollino blu delle caldaie? Ho letto alcuni articoli sul cambio e sulla manutenzione della caldaia manon ho capito di cosa si tratta. Potete spiegarmelo voi, come siete soliti fare, con parole semplici semplici? Grazie in anticipo

    1. Il bollino per la caldaia a gas o termica non è altro che una certificazione rilasciata dagli esperti del settore riconosciuti dal Comune che, dopo aver compiuto i controlli sul nostro impianto caldaia, ovvero, dopo aver eseguito le analisi sui fumi di scarico e il corretto funzionamento, rilasciano un bollino da applicare sulla documentazione relativa all’impianto.

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