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Lo sai che? Azione contro il costruttore per vizi: prescrizione dalla perizia, non dalla diffida

Lo sai che? Pubblicato il 11 settembre 2013

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> Lo sai che? Pubblicato il 11 settembre 2013

Responsabilità dell’appaltatore: il termine per l’azione decorre solo dal momento in cui il proprietario dell’immobile ha una conoscenza completa della natura dei vizi di costruzione.

 

Quando un condominio agisce per i vizi di costruzione dell’edificio, i termini della prescrizione di un anno decorrono dalla data di asseveramento della perizia stragiudiziale che accerta i danni, e non dalle lettere in cui il proprietario denuncia al costruttore sinteticamente i vizi.

Abbiamo già spiegato, in un precedente articolo, quali sono i presupposti necessari da seguire per fare causa al costruttore o all’appaltatore. Leggi, a riguardo, la guida: La garanzia del costruttore per vizi e difetti dell’immobile.

Sinteticamente ricordiamo le condizioni:

1. Il danno si deve essere verificato entro dieci anni dal compimento dell’opera.

2. Il proprietario dell’immobile deve inviare al costruttore, anche con racc. a.r., una denuncia del vizio entro un anno dalla sua scoperta (cosiddetto termine di decadenza).

3. La causa deve essere avviata entro un anno dalla denuncia stessa (cosiddetto termine di prescrizione).

In merito al terzo punto appena evidenziato, l’altro ieri la Cassazione [1] ha evidenziato un aspetto molto importante, certamente a favore del proprietario. Affinché cominci a decorrere il termine di un anno dalla denuncia (termine di prescrizione), il danneggiato deve avere la conoscenza completa dei danni e solo questa è idonea a determinare il decorso del termine. E la conoscenza dovrà ritenersi conseguita “solo all’atto dell’acquisizione di idonei accertamenti tecnici”.

Non si deve, dunque, trattare di una semplice cognizione, da parte dell’acquirente, del difetto dell’immobile, bensì questi deve aver raggiunto un apprezzabile grado di conoscenza dell’entità del vizio, della sua gravità e, soprattutto, delle sue cause.

In altre parole, se il proprietario si limita a inviare una prima e generica lettera con cui denuncia alcuni problemi sull’immobile, ma ancora non ha fatto intervenire un perito che evidenzi i problemi e le cause, il termine di un anno non decorre; esso invece decorrerà dopo che sarà intervenuto il professionista nominato dalla parte per effettuare gli accertamenti e renderla edotta sui vizi di costruzione riscontrati.

La vicenda

Un condominio aveva segnalato la presenza di gravi vizi costruttivi (sgretolamento dell’asfalto dei cortili e crepe nell’intonaco delle facciate) e aveva inviato due lettere, nelle quali esponeva i problemi così come erano rilevabili a vista. Poi aveva fatto la regolare denunzia, che era nei termini solo considerando la data di asseverazione della perizia stragiudiale ma non le lettere che erano state inviate al costruttore segnalando i vizi.

Quest’ultimo ha sollevato in Cassazione proprio la questione della tardività della denuncia, sostenendo che le lettere, anche se “sintetiche”, erano sufficienti a far valere la garanzia e quindi la denuncia era tardiva. La Suprema Corte, però, ha respinto il ricorso, perché il danneggiato deve avere la conoscenza completa dei danni e solo questa è idonea a determinare il decorso del doppio termine.

Natura dei difetti

Nella sentenza in commento, la Cassazione ha anche precisato che i gravi difetti della costruzione in presenza dei quali sussiste la responsabilità dell’appaltatore sono configurabili anche in riferimento a una parte limitata dell’edificio, purché incidano in maniera rilevante sulla funzionalità della parte stessa.

Essi possono consistere in tutte le alterazioni che, pur riguardando direttamente una parte dell’opera, incidano sulla struttura e funzionalità globale, menomando apprezzabilmente il godimento dell’opera medesima.

note

[1] Cass. sent. n. 20644 del 9.09.2013. Così anche Cass. sent. n. 28202/13 del 17.12.2013: l’identificazione degli elementi conoscitivi necessari e sufficienti onde possa individuarsi la ‘scoperta’ del vizio ai fini del computo dei termini «deve effettuarsi con riguardo tanto alla gravità dei vizi quanto al collegamento causale di essi con l’attività espletata, sì che, non potendosi onerare il danneggiato di proporre senza la dovuta prudenza azioni generiche a carattere esplorativo o comunque suscettibili di rivelarsi infondate, la conoscenza completa, idonea a determinare il decorso del termine, dovrà ritenersi conseguita, in assenza di convincenti elementi contrari anteriori, solo dall’atto dell’acquisizione di idonei accertamenti tecnici».

La conoscenza completa, idonea a determinare il decorso del termine, dovrà ritenersi conseguita, in assenza di convincenti elementi contrari anteriori, solo dall’atto dell’acquisizione di idonei accertamenti tecnici.


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2 Commenti

  1. ma come faccio a conoscere l’indirizzo del costruttore a cui mandare la lettera? va bene pure se la mando all’amministratore?

  2. In parole povere, se la lettera di denuncia è troppo particolareggiata , con termini tecnici e precisi riferimenti ai difetti dell’immobile e dopo un anno non viene fatta la perizia, decade tutto. Se invece la lettera è generica termine di garanzia non è ancora in vigore. Giusto?

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