Diritto e Fisco | Articoli

Liberazione dell’immobile pignorato, come procedere in presenza di bambini

21 Febbraio 2020 | Autore: Marina Moretti
Liberazione dell’immobile pignorato, come procedere in presenza di bambini

Pignoramento immobiliare: le modalità per il rilascio in presenza di minori.

Sei interessato ad acquistare un immobile pignorato e messo all’asta. Hai constatato, però, che nell’appartamento vive una famiglia con dei bambini piccoli. Ti domandi se questa circostanza possa influire sulle tempistiche dello sgombero, perché hai fretta e vorresti entrare in possesso dell’immobile il prima possibile. Il giudice potrebbe concedere una proroga a causa della presenza di minorenni? Insomma, quando occorre effettuare la liberazione dell’immobile pignorato, come procedere in presenza di bambini?

In questo articolo, ti spiegherò quando e come si svolge il pignoramento immobiliare e, soprattutto, secondo quali modalità il debitore è tenuto a lasciare l’immobile messo all’asta.

Cos’è il pignoramento immobiliare

Prima di addentrarci nell’argomento è opportuno capire brevemente come funziona il pignoramento immobiliare.

Supponiamo che, a causa di difficoltà economiche, tu abbia contratto un debito con una persona. Cosa potrebbe fare il creditore in caso di mancato pagamento? Ad esempio, potrebbe rivolgersi al giudice per chiedere che venga emesso un decreto ingiuntivo nei tuoi confronti. Insieme al decreto ingiuntivo ti verrà notificato l’atto di precetto per intimarti il pagamento della somma dovuta in base al titolo, oltre agli interessi e alle spese, entro un termine massimo di 10 giorni. Trascorso inutilmente questo termine, scatterà il pignoramento immobiliare, vale a dire la procedura esecutiva che comporta l’espropriazione del tuo immobile e la successiva vendita all’asta onde consentire al creditore di recuperare i suoi soldi.

Come si svolge il pignoramento immobiliare?

La procedura esecutiva va avviata entro 90 giorni dalla notifica dell’atto di precetto e si snoda essenzialmente nelle seguenti fasi:

  • notifica al debitore dell’atto di pignoramento in cui si identifica il bene che si intende pignorare (ad esempio, indicando il comune di ubicazione, la particella, la rendita catastale ecc.). L’atto verrà poi trascritto presso la Conservatoria dei registri immobiliari, al fine di rendere nota la procedura esecutiva, e depositato nella cancelleria del tribunale competente per l’esecuzione entro 15 giorni (dalla consegna dell’atto di pignoramento). Trascorso tale termine, ha inizio ufficialmente la procedura del pignoramento che consiste appunto nel porre un vincolo giuridico sull’immobile a garanzia del creditore. Solitamente, il debitore viene nominato custode dei beni pignorati, a meno che il creditore non chieda al giudice di nominare un terzo;
  • istanza di vendita dell’immobile presentata dal creditore entro 45 giorni dal pignoramento. In caso contrario, il pignoramento perderà efficacia e la sua trascrizione verrà cancellata dai registri immobiliari. Dalla presentazione dell’istanza, il creditore ha poi 60 giorni di tempo per depositare tutta la documentazione necessaria (ad esempio, estratto del catasto, certificato delle iscrizioni dell’immobile pignorato ecc.);
  • stima del valore dell’immobile da parte di un professionista nominato appositamente dal giudice;
  • vendita all’asta dell’immobile. Il miglior offerente si aggiudicherà il bene e il ricavato della vendita verrà poi distribuito tra i creditori.

Le fasi che ti ho elencato sono solamente una sintesi della complessa procedura del pignoramento immobiliare. Qualora tu sia interessato ad approfondire l’argomento, ti consiglio di dare una lettura all’articolo: il pignoramento immobiliare.

Immobile pignorato: vendita all’asta

Prima di arrivare al punto centrale della questione, soffermiamoci sulla vendita all’asta dell’immobile pignorato che può essere eseguita attraverso due modalità:

  • senza incanto: viene stabilito un prezzo di partenza dell’asta e viene fissato un termine entro cui presentare le offerte in una busta chiusa avendo cura di allegare una cauzione (vale a dire una somma di denaro a titolo di garanzia). In caso di un’unica offerta, questa verrà senz’altro accolta se supera di un quinto il prezzo base, altrimenti verrà rifiutata;
  • con incanto: si tratta di una gara a chi offre il prezzo più alto. Anche in tal caso occorre versare una cauzione.

Se la vendita dell’immobile pignorato va deserta, nel senso che nessuno ha presentato un’offerta, allora il giudice può disporre una riduzione del prezzo del 25%. Il giudice può decidere di chiudere in anticipo la procedura esecutiva immobiliare qualora falliscano più tentativi di vendita e il prezzo del bene si abbassi notevolmente. Se, invece, il bene viene aggiudicato, il prezzo viene distribuito tra i creditori, dando la precedenza a coloro che avevano iscritto ipoteca sui beni pignorati.

Prima casa: può essere pignorata?

La pignorabilità o meno della prima casa dipende dal creditore: se il creditore è, ad esempio, l’Agenzia delle Entrate, il pignoramento è ammesso solo in presenza di determinati presupposti; se, invece, è un soggetto privato, ad esempio un istituto bancario, allora la procedura di pignoramento si svolge normalmente secondo le regole previste dal codice di procedura civile.
Facciamo un esempio che ti aiuti a capire meglio: se non paghi il mutuo aperto per l’acquisto della prima casa, la banca potrà pignorala.

D’altro canto, l’Agenzia delle Entrate non può aggredire il patrimonio immobiliare del debitore e quindi pignorare la sua casa solo quando:

  • è la sua unica proprietà;
  • è stata accatastata come civile abitazione;
  • in essa debitore ha fissato la sua residenza;
  • l’immobile appartiene alla categoria catastale A/8 o A/9, quindi non si tratta di una casa di lusso.

Venuti meno i suddetti presupposti, il l’Agenzia delle Entrate potrà pignorare la prima casa sempre a condizione che:

  • il debito contratto sia superiore a 120 mila euro;
  • il debitore possegga immobili del valore pari o superiore ai 120 mila euro;
  • sull’immobile sia stata iscritta ipoteca da 6 mesi;
  • non sia stata richiesto la rateizzazione del debito.

Liberazione dell’immobile pignorato: come procedere in presenza di bambini

Quando è in corso un pignoramento immobiliare, di norma accade che il debitore venga autorizzato dal giudice a continuare ad abitare nella propria casa anche se pignorata. In pratica, una volta avviata la procedura, il giudice sentite le parti (ed eventuali interessati) emette il provvedimento di autorizzazione, vietando contestualmente al debitore di vendere o concedere in locazione la casa pignorata. Qualora il debitore affitti la casa pignorata a terzi senza autorizzazione del giudice, il contratto di locazione sarebbe comunque valido ma i canoni saranno percepiti dal custode.

A seconda poi del valore dell’immobile e delle condizioni economiche del debitore, quest’ultimo potrebbe eccezionalmente essere tenuto – per ordine del giudice – al pagamento di un canone di locazione per l’uso dell’immobile pignorato.

Inoltre, il giudice può ordinare la liberazione dell’immobile nei seguenti casi:

  • se non ritiene di autorizzare il debitore ad abitare la casa pignorata oppure revoca la precedente autorizzazione;
  • quando dispone l’aggiudicazione o l’assegnazione dell’immobile.

In ogni caso, il giudice deve tenere conto:

  • del fatto che il debitore abitasse o meno in precedenza nell’immobile pignorato;
  • delle esigenze abitative del debitore e di eventuali conviventi.

Una volta ordinata la liberazione dell’immobile pignorato, il giudice stabilisce le modalità per il rilascio, anche in presenza di minori o invalidi. Al riguardo, la legge non prevede alcuna garanzia a tutela del debitore nel caso in cui, ad esempio, sia padre di bambini piccoli. Pertanto, la procedura esecutiva viene eseguita ugualmente anche quando nell’immobile pignorato vivano dei minori. In buona sostanza, la presenza di bambini (o di invalidi e anziani) non rappresenta assolutamente un ostacolo al pignoramento e all’ordine di sgombero una volta venduto all’asta.

Di conseguenza, il debitore può continuare a vivere all’interno della sua casa, ma ha il dovere di collaborare con il custode per consentire a coloro che sono interessati all’acquisto di visionare il bene. Al massimo, riscontrata la presenza di bambini, il giudice potrebbe adottare opportune cautele, ad esempio potrebbe accordare un breve periodo di tempo per trovare una sistemazione alternativa. Tuttavia, non ci sono norme che forniscano una particolare tutela in presenza di minori.

In ogni caso, la mancata liberazione dei locali entro il termine indicato consente al nuovo proprietario di notificare al debitore un avviso con cui gli comunica il giorno e l’ora in cui dovrà lasciare la casa.

A quel punto, l’ufficiale giudiziario procederà alla liberazione dei locali servendosi, qualora il debitore opponga resistenza e non abbia intenzione di abbandonare l’abitazione, della forza pubblica (vale a dire di carabinieri o della polizia).

Attenzione: se il debitore continua ad occupare l’immobile, nonostante l’istanza di sgombero, rischia di incorrere in conseguenze penali, in quanto potrebbe essergli contestato, ad esempio, il reato di violazione di domicilio, punito dal codice penale con la reclusione da uno a quattro anni.

Rilascio immobile pignorato: posso fare opposizione?

Forse non sai che è possibile anche opporsi al rilascio dell’immobile pignorato nei seguenti casi:

  • contratto di locazione: nel caso in cui il contratto sia registrato all’Agenzia delle Entrate e ha data anteriore al pignoramento, il debitore può continuare ad abitare l’immobile per tutta la durata del contratto fino ad un massimo di nove anni. Se il contratto è trascritto nel registro immobiliare (presso la conservatoria), allora il debitore avrà diritto ad abitare nell’immobile pignorato fino alla scadenza del contratto, quindi anche per più di nove anni. Ovviamente, queste due ipotesi valgono solamente se il debitore paghi regolarmente il canone di affitto;
  • assegnazione casa coniugale: in tal caso, se la casa coniugale è stata assegnata prima del pignoramento e prima che sia stata iscritta un’ipoteca, allora l’immobile venduto all’asta potrà essere liberato solo quando i figli minori abbiano compiuto la maggiore età, quindi i 18 anni, oppure quando raggiungono l’indipendenza economica.


Di Marina Moretti


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube