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Giardino ad uso esclusivo: come tutelarsi?

19 Febbraio 2020
Giardino ad uso esclusivo: come tutelarsi?

Giardino inserito in un complesso condominiale: quali sono i diritti di chi ne possiede l’uso esclusivo? 

Sei proprietario di un appartamento situato al piano terra di un condominio. Dal rogito notarile risulta che l’immobile è dotato di un giardino ad uso esclusivo. A tal proposito, ti chiedi se le spese per la manutenzione (potatura, irrigazione, ecc.) siano solo a tuo carico e se il condominio può decidere di cambiare la destinazione del giardino per adibirlo, ad esempio, a parcheggio. Insomma, in materia di giardino ad uso esclusivo: come tutelarsi? Te lo spiego in questo articolo.

Giardino e cortile: differenza

In materia condominiale, una delle questione più spinose e dibattute riguarda proprio il giardino.
Prima di proseguire, però, occorre non confondere il giardino con il cortile, anche se spesso i due termini vengono utilizzati indistintamente. Sebbene entrambi abbiano una funzione ornamentale e contribuiscono ad arricchire il decoro architettonico dell’intero complesso condominiale, tuttavia sussistono le seguenti differenze:

  • il giardino è una parte dell’area condominiale generalmente destinata alla coltivazione di piante, alberi e fiori;
  • il cortile è uno spazio comune che permette di fornire luce e aria agli edifici che vi si affacciano e il transito di persone. Normalmente viene utilizzato come parcheggio (o sosta temporanea) di autoveicoli, per il deposito momentaneo di oggetti oppure ancora per il carico e lo scarico di merci.

Quali sono le parti comuni del condominio?

Il Codice civile [1] fa un elenco delle parti comuni dell’edificio, cioè i beni utilizzabili da tutti i condomini. Tra questi troviamo ad esempio:

  • il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, i cortili, i portici, gli anditi, le facciate;
  • le opere, le installazioni, gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva ecc.

Come puoi notare non c’è alcun riferimento al giardino, inteso come quell’area verde adiacente all’edificio. Questo vuol dire che per stabilire se il giardino appartiene al condominio o se, invece, è destinato all’uso esclusivo di uno o più condomini occorre dare una lettura sia al regolamento condominiale che al contratto di compravendita dell’unità immobiliare. Inutile, invece, è una semplice situazione di fatto, vale a dire quando un condomino utilizza in via esclusiva un bene comune, senza alcuna ragione giustificatrice.

Giardino ad uso esclusivo: come tutelarsi

Da quanto detto finora, avrai sicuramente capito che il giardino è equiparato al cortile e rappresenta uno spazio comune di proprietà di tutti i condomini solo se previsto espressamente dal regolamento condominiale. In tal caso, l’uso del giardino è garantito ad ogni condomino, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di usufruirne e di goderne allo stesso modo.

In altre parole, i condomini non possono utilizzare arbitrariamente il giardino a danno degli altri condomini, oppure in modo tale da renderlo inutile per tutti gli altri. Questo vuol dire che gli altri condomini possono decidere di modificarne la destinazione d’uso solamente se questa sia funzionale all’intero condominio e se si raggiunge la maggioranza in assemblea.

Dal contratto di compravendita dell’immobile, tuttavia, potrebbe anche risultare il contrario, cioè che il giardino sia concesso in uso esclusivo ad un singolo condomino, generalmente quello che abita al piano terra oppure al piano rialzato. In sostanza, il condomino è l’unico ad avere il diritto di utilizzare il giardino, anche se di proprietà del condominio.

Pertanto, se nel contratto di acquisto è previsto l’uso esclusivo del giardino nessuno altro potrà avanzare diritti su quest’area, a meno che il proprietario dell’appartamento non intenda cedere l’uso del giardino volontariamente ad altre persone con la vendita dell’immobile. In questo caso sarebbe comunque necessario sempre un atto del notaio e non il semplice accordo verbale, una scrittura privata oppure una delibera assembleare.

Attenzione, però, a non confondere giardino di proprietà con giardino ad uso esclusivo: nel primo caso, infatti, si intende la proprietà esclusiva del giardino situato all’interno di un complesso condominiale. In tal caso, chi acquista l’appartamento sarà proprietario esclusivo anche del giardino; mentre nel secondo caso, si intende l’uso esclusivo di un giardino che comunque è di proprietà altrui (appunto del condominio).

In qualunque momento, tuttavia, i condomini potrebbero decidere, a maggioranza, di cedere la proprietà del giardino al titolare dell’uso esclusivo.

Quindi, il consiglio è sempre quello di verificare se il giardino abbinato all’immobile che si ha intenzione di acquistare sia di proprietà o semplicemente concesso ad uso esclusivo.

Le spese da sostenere per la manutenzione del giardino

Per la manutenzione del giardino ci sono una serie di spese da sostenere:

  • spese ordinarie: ossia gli interventi di modesta entità ma che sono comunque necessari per il giardino: ad esempio, la potatura delle siepi e di alberi, la coltivazione delle piante, l’acqua necessaria per l’irrigazione, il giardiniere ecc. In tal caso, l’amministratore di condominio può procedere autonomamente, senza chiedere la preventiva autorizzazione dell’assemblea;
  • spese straordinarie: sono tali gli interventi imprevedibili e poco frequenti come, ad esempio, la messa in mora di nuove piante o di alberi;
  • innovazioni: interventi utili che alterano la destinazione del bene onde consentirne un uso più comodo o vantaggioso per tutti. Si pensi, ad esempio, alla trasformazione del giardino in un parcheggio oppure in un’area per i bambini ecc. Per tali interventi, però, è sempre necessario il consenso di tutti i condomini;
  • interventi urgenti: si pensi, ad esempio, alla messa in sicurezza di un albero reso pericolante a seguito di un temporale. In tal caso, l’amministratore dovrà agire tempestivamente per eliminare o ridurre il rischio che l’albero cada e colpisca una persona o una macchina. Per tale motivo, potrà decidere autonomamente di affrontare la spesa e riferire successivamente in assemblea.

Le spese del giardino ad uso esclusivo

A questo punto, ti starai chiedendo come vengono ripartite le spese necessarie per la manutenzione del giardino. In tal caso, occorre fare una distinzione.

Giardino condominiale

Se il giardino è condominiale, le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria andranno suddivise tra tutti i proprietari, in proporzione alle quote millesimali di proprietà. Il motivo è molto semplice: il mantenimento di un giardino porta benefici a tutti i condomini, sotto il profilo dell’abbellimento e quindi della valorizzazione dell’edificio.

Pertanto, se il giardino è comune è giusto che partecipino alle spese tutti i condomini (anche quelli proprietari di unità abitative che non si affacciano sul giardino). Qualora nel condominio siano presenti più giardini di pertinenza esclusiva di diversi condomini, allora le spese per la conservazione andranno ripartite in base alla specifica tabella millesimale relativa solo a quel gruppo di condomini che trae utilità dal giardino.

Attenzione: i criteri suddetti possono essere derogati, cioè modificati, con un accordo assunto in assemblea ed all’unanimità. È possibile, infatti, decidere di escludere dal concorrere alle spese di manutenzione del giardino i condomini che non ne ricevono alcuna utilità o beneficio. Ad esempio in caso di negozianti oppure delle unità adibite a laboratorio o magazzini che ovviamente ricevano dal giardino una minore utilità.

Giardino destinato all’uso esclusivo

Se il giardino è destinato all’uso esclusivo di un singolo condomino allora sarà quest’ultimo a sostenere le spese necessarie per la gestione e la manutenzione. Attenzione: se dalla manutenzione del giardino derivi un beneficio a favore del decoro dell’intero palazzo, il titolare può chiedere che tutti gli altri condomini partecipino alla spesa in base ai rispettivi millesimi tenuto conto del godimento diretto da parte di un condomino e godimento indiretto da parte degli altri condomini.

Spesso, i giardini in uso esclusivo fungono anche da copertura ai box sottostanti. Cosa accade nel caso in cui dovessero verificarsi delle infiltrazioni ai locali sottostanti? Occorre intervenire immediatamente per eliminare il danno, ad esempio, rimuovendo tutto il terreno e la guaina impermeabilizzante. In casi come questi, le spese per la riparazione vengono ripartite seguendo lo stesso criterio che si applica in materia di lastrici solari in uso esclusivo:

  • 1/3 delle spese sarà a carico del proprietario del giardino in uso esclusivo;
  • 2/3 saranno carico di tutti i proprietari dei locali sottostanti.

Giardino ad uso esclusivo: si può recintare?

Il condomino cui sia stata concesso il giardino ad uso esclusivo non potrà cambiarne la destinazione: ad esempio, non può decidere di trasformarlo in un parcheggio. Né può decidere di apportare dei cambiamenti che limitino l’utilità ad altre porzioni di fabbricato, ad esempio, in termini di aerazione o veduta. Può tuttavia decidere di recintare il giardino, anche senza chiedere l’autorizzazione degli altri condomini. In tal caso le spese di manutenzione dovranno essere sostenute dal singolo condomino, in quanto la recinzione non rientra tra i beni in comproprietà perché ha unicamente lo scopo di “contenere” il giardino di cui ne ha l’uso esclusivo. Dette spese saranno, invece, ripartite tra tutti i condomini solo qualora il muro di recinzione risulti, da regolamento condominiale, appartenere al condominio.

Parlando sempre di recinzione, occorre stare attenti che la stessa non ledi il decoro architettonico del palazzo, cioè l’insieme delle linee e dei motivi ornamentali che, dal punto di vista estetico, determinano la sua fisionomia. I condomini, infatti, potrebbero opporsi alla realizzazione di una recinzione del giardino se realizzata in totale disarmonia con l’architettura dell’edificio.


note

[1] Art. 1117 cod. civ.


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