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Balcone aggettante, quando le spese sono a carico del condominio

29 Gennaio 2020 | Autore:
Balcone aggettante, quando le spese sono a carico del condominio

Chi paga le spese di rifacimento e di manutenzione dei balconi esterni? Ecco quali sono le regole del riparto tra il proprietario e i condomini.

I balconi aggettanti, cioè quelli che sporgono dalla facciata dell’edificio, sono un prolungamento esterno dell’appartamento dal quale protendono. È il tipo di balconi più frequente nei palazzi, al contrario dei balconi incassati, che sono incastonati all’interno.

I balconi aggettanti sono di proprietà esclusiva, con tutte le facoltà connesse di uso e di godimento; ma sorgono spesso controversie con il condominio quando si tratta di ripartire alcune spese, come quelle di manutenzione. Infatti, se è vero che le spese devono essere sostenute in via principale dal proprietario dell’appartamento, è anche vero che i balconi contribuiscono al decoro architettonico della facciata, per cui alcune spese che riguardano gli elementi accessori e di tipo architettonico devono essere sostenute dal condominio.

Vediamo quali sono i criteri stabiliti dalla giurisprudenza per decidere quando le spese sono a carico del proprietario e quando invece possono essere considerate di competenza del condominio, e in questo caso con che regole di ripartizione vanno suddivise.

Balconi aggettanti: a chi appartengono

Sono quelli più comuni e, in quanto sporgenti all’esterno della facciata, non svolgono alcuna funzione di sostegno dell’edificio o della sua copertura. Infatti, non rientrano tra gli elementi portanti della struttura, sono agganciati al solaio interno e visti dall’esterno appaiono sospesi nel vuoto.

Non fungono neppure da divisione tra due piani (a differenza dei balconi incassati, che hanno anche una parziale funzione di copertura del piano inferiore) e quindi sono pacificamente di proprietà dell’appartamento dal quale si affacciano. Non rientrano, perciò, nella proprietà comune del condominio.

Per approfondire leggi anche balcone aggettante: di chi è la proprietà.

Balconi aggettanti: a chi toccano le spese

Il fatto che la proprietà del balcone sia esclusiva e non condominiale non significa che tutte le spese debbano essere addossate al proprietario dell’appartamento, e dunque al singolo condomino.

Infatti i balconi aggettanti, oltre che servire all’unità immobiliare singola, rappresentano anche un elemento decorativo della facciata del palazzo, e questa è in comune fra tutti i condomini.

Quindi occorre individuare a quale tipo di spesa ci si riferisce, per stabilire se è di pertinenza del singolo proprietario oppure diventa condominiale. Per arrivare a questo occorre anche verificare su quale o quali parti del balcone aggettante insistono i lavori da effettuare: il pavimento, la soletta, le ringhiere, i frontalini, le eventuali vetrate e le fioriere.

In alcuni casi viene in aiuto il regolamento condominiale, che individua in partenza quali parti strutturali del balcone aggettante sono da considerare condominiali.

Balconi aggettanti: come si ripartiscono le spese

Abbiamo appena visto che i balconi aggettanti sono proprietà esclusiva di ogni singolo appartamento ma le spese vengono considerate in relazione alla funzione dell’elemento: saranno dunque attribuite a ciascun proprietario se riguardano l’uso e la manutenzione (anche straordinaria, come la copertura, l’impermeabilizzazione e l’isolamento), oppure al condominio se riguardano la facciata considerata come elemento decorativo dello stabile.

In questi ultimi casi, dunque, la spesa da sostenere per gli interventi sarà ripartita tra i condomini, in base ai millesimi di proprietà di ciascuno, secondo le tabelle stabilite.

Un’indicazione utile viene dalla considerazione degli elementi che compongono il balcone: c’è la pavimentazione con il suo piano di calpestio, il frontalino che delimita il profilo esterno, la soletta (detta anche sottobalcone) che indica la parte sottostante, e le ringhiere o i parapetti in cemento o altro materiale da costruzione che definiscono il profilo verticale del balcone stesso.

Dunque il proprietario pagherà in via esclusiva, ad esempio, tutte le spese che riguardano la pavimentazione, perché essa è una parte del balcone destinata al suo personale uso e godimento, al quale non partecipano gli altri condomini.

Va precisato che anche le spese del sottobalcone sono poste a carico del proprietario del balcone e non vanno quindi ripartite con il proprietario sottostante; se invece il sottobalcone presenta elementi decorativi, le spese saranno di pertinenza condominiale.

Balconi aggettanti: quali regole per il riparto condominiale

La regola generale è che tutte le spese riguardanti le parti ornamentali del balcone, come ad esempio i parapetti, le ringhiere e i frontalini, saranno di pertinenza del condominio. In questi casi sarà quindi l’assemblea a decidere gli interventi da effettuare e a deliberare la ditta incaricata dell’esecuzione, i costi da sostenere ed i tempi di realizzazione.

La ripartizione tra i condomini avverrà poi automaticamente in base alle tabelle millesimali. I casi più frequenti sono quelli di rifacimento dell’intonaco e tinteggiatura.

Possono sorgere particolari problemi nel caso del restauro del balcone quando si tratta di intervenire solo su alcuni che presentano cattive condizioni anziché su tutti quelli che compongono la facciata dell’edificio condominiale; talvolta l’intervento si rende necessario non solo per ragioni di decoro estetico, ma anche per motivi di sicurezza. Qui è intervenuta la Cassazione [1]  secondo cui prevale comunque il criterio della «gradevolezza estetica» e perciò la spesa va ripartita tra tutti i condomini.

Così avviene anche nel caso dei parapetti, o dei frontalini, che, sempre secondo la Corte di Cassazione [2], nella parte in cui non sono destinati alla protezione ed all’utilizzazione del balcone in favore esclusivo del proprietario, svolgono una funzione di tipo estetico a favore dell’intero edificio inserendosi nel suo prospetto; pertanto costituiscono parti comuni del palazzo, con la conseguenza che la ripartizione della spesa ricadrà su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

La giurisprudenza [3] si attiene al medesimo criterio anche per quanto concerne gli elementi esterni accessori e decorativi, poiché anch’essi contribuiscono al beneficio dell’estetica del palazzo, accrescendone il pregio architettonico. Sono, dunque, considerate anch’esse parti comuni, e le spese saranno ripartite tra tutti i condomini.


note

[1]  Cass. ord.n. 27083/18 del 25 ottobre 2018.

[2] Cass. sent. n. 27413/2018.

[3] Cass. sent. n. 5014/2018 e Corte di appello de L’Aquila, sent. n. 1530/19 del 27 settembre 2019.


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