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Inquilino rumoroso: poteri dell’amministratore di condominio

29 Gennaio 2020
Inquilino rumoroso: poteri dell’amministratore di condominio

Nel caso in cui il vicino di casa faccia chiasso e rumori, il condominio può citarlo in causa per chiedere la cessazione delle molestie acustiche?

Uno degli inquilini del palazzo in cui vivi è particolarmente rumoroso e scostumato. Si può avvertire il baccano proveniente dal suo appartamento anche a notevole distanza. L’amministratore, con le buone, ha provato a fargli presente il malcontento generale, ma non c’è riuscito. 

Anche se il regolamento di condominio non specifica gli orari entro i quali non è concesso fare chiasso, è chiaro che la situazione è divenuta insostenibile. Occorre prendere provvedimenti. 

Nessuno di voi, però, intende spendere soldi per chiamare un avvocato, cosa che peraltro potrebbe creare una ritorsione da parte del responsabile. Così avete chiesto all’amministratore di agire per conto di tutti. Ma lo può fare? Quali sono i poteri dell’amministratore di condominio in caso di inquilino rumoroso? La questione è stata affrontata da una recente sentenza del tribunale di Roma [1]. Da questa pronuncia possiamo trarre lo spunto per fornirti qualche indicazione su come comportarti in caso di rumori in condominio. 

Rumori in condominio: è reato?

Il rumore che supera la cosiddetta “normale tollerabilità” diventa illecito: un illecito civile se le onde sonore si propagano solo nelle vicinanze dell’appartamento responsabile, un illecito penale se, invece, possono essere percepite anche a distanza non ravvicinata. 

Cerchiamo di spiegare questi concetti partendo da quello di normale tollerabilità sancito dal Codice civile. La norma è molto generica, ma per una ragione ben precisa: lasciare al giudice stabilire, di volta in volta, quale rumore è da considerarsi tollerabile e quale no. La valutazione viene fatta in base all’orario in cui viene prodotto il rumore, al luogo ove si trova l’immobile (tenendo conto che, nei centri urbani, è più difficile percepire un rumore in quanto coperto dalla strada trafficata), alla persistenza del rumore stesso (una cosa è un piatto che cade, un’altra lo sbattimento di tappeti).  

Per evitare arbitrii, i giudici si sono valsi di un criterio empirico: è intollerabile ogni rumore che, se prodotto di giorno, supera di 5 decibel il rumore di fondo proveniente dall’esterno o, se prodotto di notte, supera i 3 decibel. Resta, però, un criterio elaborato dalla giurisprudenza, ma non fissato in alcuna norma di legge.

Il rumore non è reato se viene percepito solo dai vicini del pianerottolo o da quelli dei due piani confinanti con quello incriminato. 

Il rumore è reato (quello di disturbo della quiete pubblica) se le onde sonore possono molestare un numero indeterminato di persone come, ad esempio, gran parte dei condomini dello stabile e/o quelli degli edifici limitrofi. Si pensi al cane posto nel cortile o sul terrazzo oppure a uno stereo tenuto ad alto volume. 

Quando il rumore è reato, basta la segnalazione di un solo soggetto per far scattare l’avvio delle indagini. Anzi, a ben vedere, non è necessaria neanche questa visto che si tratta di un reato perseguibile d’ufficio. Per cui, se un poliziotto, passando per le vicinanze, dovesse accorgersi del baccano, potrebbe intervenire (come spesso succede nei confronti di chi lascia alto il volume dell’autoradio, disturbando il vicinato).

Orari di rumore in condominio 

La legge non indica orari entro cui bisogna tacere e altri in cui si può fare chiasso. Tutto resta sempre rapportato alla “normale tollerabilità”. Tuttavia, il regolamento di condominio potrebbe contenere delle apposite prescrizioni, stabilendo fasce orarie entro cui mantenere il massimo silenzio. In tale ipotesi, bisognerà rispettare il regolamento, mantenendo una soglia di guardia anche al di sotto della tollerabilità.

Rumori in condominio: cosa può fare l’amministratore?

L’amministratore è garante del rispetto del regolamento di condominio. Il che significa che può intervenire per far cessare il chiasso proveniente da un appartamento solo qualora suddetto regolamento fissi degli orari specifici di silenzio. Se ciò non dovesse essere, l’amministratore non ha alcun potere. 

Vero è che l’amministratore può avvisare le autorità (polizia o carabinieri) per la presenza di chiasso superiore alla normale tollerabilità quando questo rientra nel penale. Come detto, infatti, non è necessaria una querela, ma basta una semplice segnalazione, atteso che le indagini possono partire anche d’ufficio. 

Quando, invece, il rumore non rientra nel penale, l’amministratore non ha alcuna competenza. Cerchiamo di chiarire meglio questo concetto nel paragrafo che segue.

L’amministratore può citare in causa il condomino rumoroso?

Immaginiamo l’ipotesi di un condomino rumoroso. Il condominio decide di intraprendere contro di lui un’azione civile al fine di ottenere:

  • un ordine del giudice di cessazione del rumore;
  • il risarcimento del danno.

Nessun condomino vuol agire in prima persona, così si dà mandato all’amministratore di incaricare un avvocato affinché questi, in rappresentanza del condominio, citi in giudizio il responsabile. 

Ebbene, un’ipotesi del genere non è consentita dalla legge. Come spiega la sentenza in commento, l’azione contro i rumori molesti può essere esercitata solo dal proprietario dell’appartamento molestato, quello cioè ove si sentono i rumori [2].

Dunque, non può essere il condominio – seppur nella persona dell’amministratore – a trascinare in tribunale il singolo proprietario che, con i rumori propri o dei suoi ospiti (si pensi a un bed&breakfast o a un affittacamere,) disturba i residenti nello stabile. Devono, dunque, essere i singoli danneggiati a chiedere il risarcimento al molestatore. 

Il condominio, in quanto ente immateriale, non risulta titolare di alcun diritto alla salute. 


note

[1] Trib. Roma, sent. n. 243/20. 

[2] Più tecnicamente viene spiegato che .’azione ex articolo 844 Cc contro le immissioni sonore moleste ha «natura reale».


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