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Cosa controllare in un contratto preliminare

30 Gennaio 2020
Cosa controllare in un contratto preliminare

Verifiche e controlli da eseguire prima di comprare casa: dalla firma del compromesso al rogito notarile che trasferisce in via definitiva la proprietà.

Se hai deciso di comprare casa e stai per firmare il compromesso, ti chiederai probabilmente cosa controllare in un contratto preliminare, ossia quali aspetti verificare e quali clausole leggere con attenzione per evitare fregature. 

Qui di seguito, voglio darti alcuni suggerimenti visto che il contratto preliminare – volgarmente chiamato “compromesso” – è spesso una scrittura privata, redatta e firmata senza l’assistenza (peraltro non obbligatoria) del notaio. Succede così non poche volte che si stipuli tale atto senza l’assistenza di un professionista, rimandando le questioni più marcatamente legali alla firma del rogito. 

È vero: il compromesso non implica alcun trasferimento di proprietà, tuttavia costituisce un vincolo definitivo dal quale non ci si può tirare più indietro.

Ecco allora cosa controllare in un contratto preliminare.

Contratto preliminare: cosa comporta?

Prima di tutto, voglio ricordarti quali sono gli effetti del compromesso (o contratto preliminare, che dir si voglia). Come abbiamo già spiegato nella guida Compromesso casa: come si fa, il compromesso serve per obbligare il venditore a vendere e il compratore ad acquistare entro una determinata data fissata nell’atto stesso. Questo vincolo non può più essere sciolto se non per una giusta causa derivante dall’inadempimento della controparte. Chi firma il compromesso non diventa proprietario dell’immobile: questo effetto è solo rinviato all’atto della stipula del rogito notarile (il cosiddetto contratto definitivo), né può – salvo espressa autorizzazione del venditore – prendere possesso del bene. 

Se una delle due parti dovesse rifiutarsi di firmare il definitivo l’altra può rivolgersi al giudice e chiedere alternativamente:

  • lo scioglimento del contratto preliminare, la restituzione dei soldi eventualmente versati e il risarcimento del danno;
  • l’esecuzione forzata dell’obbligo di contrarre, ossia una sentenza che trasferisca coattivamente la proprietà del bene – anche senza il contratto e, quindi, in spregio all’altrui volontà – oltre all’eventuale risarcimento del danno.

Preliminare: si deve fare davanti al notaio?

Il preliminare deve essere per forza redatto per iscritto e va firmato da tutti i soggetti proprietari del bene e da tutti quelli che ne diverranno proprietari.

Per il preliminare non c’è bisogno del notaio. La presenza del notaio è, invece, obbligatoria se si tratta di un immobile acquistato “sulla carta” ossia ancora da costruire oppure di un edificio in corso di ultimazione, ma per il quale non è stata data ancora l’abitabilità (leggi Il compromesso si fa dal notaio?).

Se si decide di dare al compromesso la forma dell’atto notarile o della scrittura privata autenticata, bisogna provvedere alla sua registrazione entro 20 giorni.

Il contratto preliminare è importante?

Come detto, il compromesso è solo un gradino intermedio rispetto al contratto definitivo che è l’atto con cui si trasferisce la proprietà. Quest’ultimo, quindi, ne sostituisce integralmente il contenuto con il proprio: in buona sostanza, dopo la firma del rogito, gli accordi tra le parti stabiliti in precedenza non hanno più alcun rilievo e conta solo ciò che è riportato sul contratto definitivo. Con la conseguenza che, in caso di preliminare diverso dal contratto definitivo, prevale quest’ultimo. 

È normale, a questo punto, chiedersi se sia così importante controllare ciò che sta scritto nel contratto preliminare visto che la sua validità è limitata nel tempo. In verità, alcuni aspetti del compromesso possono influire sul successivo contratto: ecco perché è bene porre attenzione ai seguenti elementi.

La proprietà dell’immobile

Poiché a vendere l’immobile è legittimato solo il titolare, il compromesso è valido solo se sottoscritto dall’effettivo proprietario. Il suo nome può essere verificato tramite una visura immobiliare, estraibile da chiunque presso i Registri Immobiliari gestiti dall’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate. Quindi, tanto per fare un esempio, nel caso di immobile in comunione tra due coniugi o di proprietà di più coeredi, è necessaria la sottoscrizione di tutti tali soggetti.

La provenienza dell’immobile

Se il venditore ha ricevuto l’immobile da una donazione lo deve specificare nel contratto preliminare. Diversamente, il compratore può recedere dall’accordo e chiedere la restituzione dei soldi versati [1]. Questo perché le donazioni sono traballanti. La legge, infatti, consente agli eredi legittimari del donante di chiedere la restituzione del bene entro 10 anni dal decesso del donante e, comunque, non oltre 20 anni dalla donazione. 

Anche le banche, per via di tale precarietà del trasferimento, sono meno propense a finanziare l’acquisto di una casa proveniente da una donazione. 

Le precauzioni contro un’eventuale azione restitutoria degli eredi sono la stipula di una apposita assicurazione oppure la sottoscrizione di un atto di rinuncia all’azione (e, quindi, di accettazione dell’eredità) proprio da parte degli eredi legittimari.

La presenza del garage o di altre pertinenze

Se, negli accordi verbali stretti tra le parti, c’è il trasferimento, oltre che dell’immobile, anche del garage e questo è indicato nel contratto preliminare non è necessario poi che sia anche riportato sul definitivo. Secondo la Cassazione [2], infatti, basta la semplice menzione nel compromesso: le pertinenze, seppur non indicate nel contratto definitivo, seguono la stessa sorta del bene principale e, pertanto, la relativa proprietà si trasferisce automaticamente. In questo caso, dunque, la mancata indicazione della pertinenza nel contratto definitivo – sia che fosse stata menzionata nel preliminare o meno – non rileva e l’acquirente ne può rivendicare comunque la titolarità. Leggi Box auto non citato nell’atto di vendita. 

Abusi edilizi

Se il contratto preliminare indica la presenza di abusi edilizi il compratore non può poi recedere dall’accordo sostenendo di non averne saputo nulla. Difatti, l’irregolarità edilizia non ne determina l’intrasferibilità se l’acquirente viene messo al corrente di ciò sin dal compromesso. Se consapevole dell’irregolarità edilizia, l’acquirente non potrà più contestare alcunché al venditore o chiedere risarcimenti. Se, invece, non c’è stata una informazione trasparente, l’acquirente può impugnare il contratto entro 10 anni e chiederne al tribunale lo scioglimento. 

Se, tuttavia, l’acquirente si accorge dell’abuso dopo la firma del contratto preliminare, il venditore ha tempo fino al giorno della stipula del rogito per ottenere la sanatoria impedendo così la risoluzione (ossia lo scioglimento) del contratto. Leggi l’importante approfondimento sul tema: Il compromesso di un immobile abusivo è nullo? 

Ipoteche o pignoramenti

Per sapere se l’immobile è oggetto di ipoteche o pignoramenti basta recarsi all’Agenzia delle Entrate e chiedere una visura ipocatastale. Si tratta di un certificato che spetta a chiunque ne faccia richiesta indicando gli estremi catastali. Non è compito dell’Agenzia immobiliare fornire tali indicazioni, ma spetta al notaio, prima di redigere il rogito, effettuare le verifiche (salvo sia stato dispensato dalle parti); diversamente, ne è responsabile. 

Verifica della planimetria

Durante la propria vita, un immobile subisce spesso delle modifiche; potrebbe così succedere che la planimetria risultante al catasto non sia aggiornata. Questo aspetto va fatto controllare attentamente da un ingegnere o un architetto. Se risultano difformità non denunciate al catasto, spetta al venditore fare l’aggiornamento in modo tale che lo stato di fatto sia conforme all’ultimo progetto edilizio presentato. 

Verifica pagamenti oneri condominiali

Prima di firmare il contratto definitivo bisogna farsi rilasciare, dalla parte acquirente, una quietanza firmata dall’amministratore di condominio, ove si attesta l’assenza di morosità per le quote condominiali. Ciò perché, diversamente, l’acquirente è responsabile in solido con il venditore per i debiti lasciati nell’anno del rogito ed in quello precedenza, anche se non di sua pertinenza.

Verifica del regolamento di condominio

Altra verifica richiesta prima della firma del preliminare è la lettura del regolamento di condominio che, se approvato all’unanimità, potrebbe contenere limiti all’utilizzo degli appartamenti (ad es. divieto di modificare la destinazione d’uso in ufficio, di non appendere panni dalla finestra, non suonare strumenti, non detenere animali, ecc.).


note

[1] Cass. sent. n. 1991/2020.

[2] Cass. sent. n. 21656/19.


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