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Terreni edificabili: non sempre si paga l’IMU

19 Maggio 2014 | Autore:
Terreni edificabili: non sempre si paga l’IMU

Esistono diverse società che hanno acquistato terreni edificabili e ora devono pagare l’IMU inutilmente poiché, per la crisi immobiliare, hanno preferito non avviare la costruzione o vendere il terreno a causa della svalutazione; trasformandosi in società agricola ed in presenza dei presupposti di legge è possibile evitare il pagamento dell’IMU.

I terreni edificabili pagano l’IMU con l’applicazione dell’aliquota sul valore economico effettivo del bene, così come previsto dalla legge e dalla recente Circolare Ministeriale [1]. Per le aree fabbricabili, la legge di riferimento, ancora in vigore [2], dispone che la base di calcolo del valore del terreno sia data dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno d’imposta, avendo riguardo:

– alla zona territoriale di ubicazione

– all’indice di edificabilità

– alla destinazione d’uso consentita

– agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione

– ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

In altre parole, ai fini del calcolo della base imponibile di aree fabbricabili, occorre tener conto degli elementi citati che influiscono direttamente sul valore di mercato del terreno, a cui il contribuente deve attenersi per il pagamento dell’IMU.

Ciò comporta, per i proprietari di terreni edificabili (siano essi imprese o persone fisiche), il pagamento dell’IMU in misura particolarmente rilevante, soprattutto ove si tenga conto della crisi del settore immobiliare e della difficoltà di sfruttare economicamente il valore del terreno mediante la realizzazione di fabbricati o la vendita del terreno.

Questa regola generale incontra, tuttavia, alcune limitazioni e regimi di favore in presenza di determinate condizioni soggettive: i terreni edificabili, infatti, detenuti da imprenditori agricoli professionali, pagano l’IMU non sul valore venale, ma sul valore del terreno agricolo, con un evidente risparmio d’imposta.

 

Condizioni generali per considerare un terreno agricolo

Ai fini IMU sono considerati terreni agricoli quelli destinati all’esercizio delle attività agricole individuate per legge [3], anche se non coltivati, e quindi anche nel caso in cui il terreno sia lasciato a riposo.

In linea generale, la natura non agricola di un terreno dipende dalla classificazione urbanistica e, quindi, come risulta nel piano regolatore del Comune. Per verificare l’edificabilità di un terreno è necessario richiedere un certificato di destinazione urbanistica al Comune. I terreni che non sono ricompresi in un’area edificabile pagano l’IMU in misura ridotta e in alcuni casi sono esenti da IMU.

Condizioni particolari per considerare un terreno agricolo

La legge istitutiva dell’IMU ha, infatti, previsto una regola particolare secondo cui le aree edificabili (anche se classificate come tali nel piano regolatore del Comune), se possedute o coltivate da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali, non possono essere considerate edificabile (per destinazione) e pertanto non pagano l’IMU.

Ricapitolando: se un’area edificabile è posseduta da un contribuente (persona fisica o giuridica) senza qualifiche agricole paga l’IMU normalmente; mentre se il possessore è un coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale non paga nulla, essendo il terreno, ancorché edificabile, considerato agricolo.

La circolare del Ministero delle Finanze [1] ha precisato, peraltro, che, nel caso di terreno edificabile in comproprietà di più persone, qualora il terreno sia coltivato anche da uno solo dei comproprietari con la qualifica di coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale, iscritto nella gestione previdenziale, è considerato agricolo anche per la quota di proprietà dei soggetti della qualifica agricola.

Esenzione IMU per imprenditori agricoli: soggetti previsti dalla legge

Le agevolazioni previste per gli imprenditori agricoli professionali operano secondo legge [4] nei confronti dell’imprenditore agricolo individuale, ma anche a favore delle società agricole. Le società agricole, secondo l’attuale disciplina, possono essere costituite anche da società di capitali, tra cui le Srl, a condizione che siano rispettati alcuni requisiti:

– esercizio esclusivo dell’attività agricola inserita come oggetto sociale nello Statuto;

– inserimento nella ragione sociale o nella denominazione sociale dell’indicazione “società agricola”;

– presenza almeno di un amministratore socio, coltivatore diretto o IAP, iscritto  nella  relativa  gestione  previdenziale  e assistenziale;

 

Consigli

Molte società immobiliari, negli anni passati, hanno acquistato terreni edificabili; ma, a causa della crisi del settore, hanno preferito non avviare iniziative immobiliari. Queste società sono tenute a pagare l’IMU sul valore venale del terreno, a prescindere dal fatto che lo stesso, al momento, non venga utilizzato, con un’imposta annuale particolarmente rilevante, nell’attesa di avviare la costruzione o la vendita del terreno, oggi tra l’altro difficile.

Per evitare il pagamento dell’IMU, sperando in tempi migliori, i soci potrebbero decidere di modificare lo Statuto della società, trasformandola in “società agricola” e nominando un amministratore socio, in possesso dei requisiti richiesti dalla legge per il riconoscimento di “società agricola” quale imprenditore agricolo professionale. In questo modo queste società avranno il vantaggio di non dover pagare l’IMU.


note

[1] Circ. 9485/2012 del 18.06.2012 del Ministero dell’Economia e delle Finanze.

[2] Art. 5 D.Lgs. 504/1992.

[3] Art. 2135 cod. civ.

[4] Art. 2 e 3 del D.Lgs. 99/2004.

Autore immagine: 123rf.com


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55 Commenti

  1. Risposta al sig, Alfredo: Egregio signore, non è che si pagava prima l’ ICI e poi l’ IMU sulle aree fabbricabili in quanto tali, ma durante l’ arco di tempo che andava dall’ inizio dell’ utilizzo dell’ area a “scopo edificatorio”, e non ad altri scopi, fino al completamento dell’ edificio e ciò ai sensi del dlgs art. 5 comma 6 del dlgs 504 del 1992. Con l’ avvento della risoluzione del n. 8 df sel 2013 del Dipartimento delle Finanze l’ IMU sulle aree fabbricabili non si paga più. Se ha altri problemi mi può scrivere alla mia posta elettronica. Scusi per il ritado. Distinti saluti.

  2. Salve,

    avrei una domanda: mio padre possiede un terreno con destinazione “risanamento urbanistico”. In sostanza il comune da 20 anni dice che su questo terreno prima o poi si potrà costruire, ma ad oggi risulta tutto bloccato in quanto a detta loro ancora devono fare le lotizzazioni e il terreno potrebbe essere riassegnato da un’altra parte (cosa che a me suona assurda ma vabbè).

    Il discorso è che su questo terreno, su cui ripeto, ad oggi NON SI PUO’ COSTRUIRE, viene richiesto ogni anno il pagamento dell’IMU.

    Questo secondo la legge è dovuto oppure sostanzialmente si tratta di un furto bello e buono? Come mi consigliate di agire verso il Comune?

  3. Tutte le imposte sugli immobili prescindono dalle decisioni dei comuni, ma seguono le regole catastali e le leggi finanziarie di ciascun anno di imposta. In merito alle aree fabbricabili sono molto chiari gli articoli 2 e il 5 comma 6 del Dlgs 504 dl 1992 che valeva ai tempi dell’ ICI. Il primo dice che l’ imposta su una fabbricato ( che deve costituire “unità immobiliare” ex art. 2 del DM 2 gennaio 1998 n. 28), va pagata anche se non ultimato o accatastato purchè usato; il secondo articolo 5 comma 6 dice che l’ imposta si pagava sul valore dell’ area del fabbricato in corso di costruzione fino alla sua ultimazione, dichiarata illegittima dalla Cassazione. La destinazione zonale del piano regolatore comunale non ha niente a che vedere con l’ imposta perchè si tratta di mera previsione del futuro assetto urbanistico. Da quando è stato istituito il federalismo fiscale il gettito è stato devoluto ai comuni, e loro hanno creduto che si tratti di un tributo locale; quindi molti di essi hanno fatto dei regolamenti per fare cassa, invece dei farsi gli affari loro. La dichiarazione dei redditi è strettamente personale e l’ imposta si paga secondo la situazione catastale dell’ anno solare con modello F24 dopo averne riportato il calcolo nella dichiarazione dei redditi.

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