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Classamento catastale: ultime sentenze

8 Agosto 2022
Classamento catastale: ultime sentenze

Revisione del classamento catastale di immobili urbani; benefici per l’acquisto della prima casa.

Il classamento catastale secondo la procedura DOCFA

In tema di classamento catastale, il termovalorizzatore e l’immobile funzionalmente collegato ed a servizio dell’area destinata alla gestione dei rifiuti, svolge un’attività di natura commerciale esercitata secondo criteri di economicità. Ciò la riconduce alla categoria D7, cioè quella dei fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni; non già a quella residuale e di interpretazione restrittiva di cui alla categoria E, relativa ad immobili a destinazione pubblica.

Comm. trib. reg. Bologna, (Emilia-Romagna) sez. VIII, 20/04/2022, n.546

Modifiche al classamento catastale

Non è congruamente motivato da parte dell’Amministrazione finanziaria, il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento al rapporto tra il valore di mercato e il valore catastale ed il relativo scostamento, senza che da tali provvedimenti amministrativi siano evincibili gli elementi che in concreto hanno inciso sul diverso classamento tra cui la qualità ambientale della zona di mercato immobiliare in cui l’unità è situata e le caratteristiche edilizie dell’unità stessa e del fabbricato che la comprende.

Comm. trib. reg. Roma, (Lazio) sez. VI, 02/02/2022, n.472

Catasto dei terreni e dei fabbricati

In tema di classamento catastale, il mercato ortofrutticolo, essendo destinato allo scambio di merci all’ingrosso, non rientra nella categoria catastale E, prevista solo per gli immobili sostanzialmente considerati “extra commercium” e, quindi, improduttivi di reddito e non tassabili, ma va, invece, inquadrato nella categoria D/8, nella quale rientrano gli immobili (quali centri commerciali, mercati, fiere, spazi espositivi) costruiti per speciali esigenze di un’attività commerciale non suscettibili di altra destinazione senza radicali trasformazioni.

Cassazione civile sez. trib., 25/01/2022, n.2038

Motivazione dell’avviso di classamento

In tema di classamento di immobili, qualora l’attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della procedura disciplinata dall’art. 2, D.L. 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con modificazioni, in L. 24 marzo 1993, n. 75 e dal D.M. 19 aprile 1994, n. 701 (cosiddetta procedura DOCFA), l’obbligo di motivazione dell’avviso di classamento è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita solo se gli elementi di fatto, indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall’Ufficio e l’eventuale discrasia tra rendita proposta e rendita attribuita, derivi da una valutazione tecnica sul valore economico dei beni classati, mentre, in caso contrario, la motivazione dovrà essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente sia per delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso.

Comm. trib. reg. Palermo, (Sicilia) sez. III, 16/11/2021, n.10188

Classamento unità immobiliare ad uso abitativo

In tema di classamento catastale delle unità immobiliari ad uso abitativo, ove si tratti di unità che sono presenti nei quadri tariffari di qualificazione secondo un’articolata tipologia di categorie, l’applicazione del criterio della cd. prevalenza, previsto dall’art. 63 del d.P.R. n. 1142 del 1949, impone di tenere conto anche delle specifiche caratteristiche tipologiche e costruttive dell’unità immobiliare ai fini della corretta applicazione della categoria catastale.

Cassazione civile sez. trib., 12/08/2021, n.22780

Agevolazione “prima casa” e abitazione di lusso

Ai fini dell’imposta di registro è corretto identificare gli immobili non di lusso non esclusivamente in base al classamento catastale degli stessi, ma anche rifacendosi ad alcuni parametri previsti dal DM 2 agosto 1969. Nel caso di specie, infatti, è stato considerato “abitazione di lusso” l’immobile situato in un’area di particolare prestigio e idonea di per sé a qualificare lo stesso come “di lusso”, facendo così venir meno i benefici fiscali per l’acquisto della cosiddetta “prima casa”.

Cassazione civile sez. VI, 23/03/2021, n.8148

Esclusione dei benefici prima casa

In tema di benefici fiscali per l’acquisto della cd. prima casa, deve considerarsi “abitazione di lusso”, come tale esclusa dall’indicato beneficio, ai sensi del d.m. 2 agosto 1969, quella realizzata su area qualificata dallo strumento urbanistico comunale come destinata a “ville con giardino”, rilevando, ai fini della spettanza dell’agevolazione, non già le intrinseche caratteristiche dell’immobile, bensì la sua ubicazione, in quanto indicativa di particolare prestigio e idonea, di per sé, a qualificare l’immobile come “di lusso”, al momento dell’acquisto e non a quello della sua costruzione; il d.lg. n. 23 del 2011, art. 10, comma 1, lett. a), che, nel sostituire il d.P.R. n. 131 del 1986, tariffa, parte 1, allegata, art. 1, comma 2, ha identificato gli immobili non di lusso, cui applicare l’imposta agevolata, in base al classamento catastale e non più alla stregua dei parametri di cui al d.m. 2 agosto 1969, non ha inciso retroattivamente sulla norma sostituita, la quale, in forza della norma di diritto intertemporale di cui all’art. 10, comma 5, d.lg. n. 23 cit., continua a regolare ai fini sanzionatori, i rapporti sorti sotto la sua vigenza, senza che assuma rilievo il principio del “favor rei” che, invece, presuppone l’abrogazione della norma precetto.

Cassazione civile sez. VI, 23/03/2021, n.8148

Motivazione dell’atto di revisione del classamento catastale: cosa deve contenere?

Nel caso in cui il nuovo classamento sia stato adottato ai sensi del comma 335 dell’art.1 della Legge n.311 del 2004, nell’ambito di una revisione dei parametri catastali della microzona in cui l’immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato e valore catastale in tale microzona rispetto all’analogo rapporto nell’insieme delle microzone comunali, non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia riferimento ai suddetti rapporti ed al relativo scostamento, ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, se da questi ultimi non sono evincibili gli elementi che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento.

Comm. trib. reg. Bari, (Puglia) sez. VI, 02/07/2020, n.1316

Cambio di destinazione d’uso senza modifiche strutturali: comporta una modifica del classamento?

In tema di classamento catastale di immobili urbani, il cambio di destinazione d’uso cui non si accompagnino modifiche strutturali dell’immobile non comporta alcuna modifica del classamento catastale.

Cassazione civile sez. trib., 25/02/2020, n.5012

Benefici per l’acquisto della prima casa

In tema di imposta di registro, al fine di stabilire se un’abitazione sia di lusso e, come tale, esclusa dai benefici per l’acquisto della cd. prima casa ai sensi dell’art. 1, comma 2, della tariffa parte prima allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, nella formulazione applicabile “ratione temporis”, va computato nella “superficie utile complessiva” ex art. 6 del D.M. n. 1072 del 1969 anche il locale deposito, rilevando il parametro della utilizzabilità (ossia della potenzialità abitativa) degli ambienti, indipendentemente dalla loro utilizzabilità, senza che possa trovare applicazione l’innovazione del citato art. 1, comma 2, della tariffa, intervenuta con l’art. 10, comma 1, lett. a), del d.lgs. n. 23 del 2011, che individua gli immobili di lusso sulla base del classamento catastale, in quanto non avente efficacia retroattiva, perché introduttiva di una diversa fattispecie e applicabile perciò ai soli atti negoziali successivi alla data della sua entrata in vigore (7 aprile 2011).

Cassazione civile sez. trib., 27/11/2019, n.30902

Catasto dei terreni e dei fabbricati

In tema di classamento catastale, l’immobile “fieristico”, il quale ha carattere commerciale essendo destinato allo svolgimento di manifestazioni di promozione economica, culturale o sportiva, ovvero di spettacoli in genere, non rientra nella categoria catastale E, siccome prevista solo per gli immobili sostanzialmente considerati “extra commercium” e, quindi, improduttivi di reddito e non tassabili, ma va inquadrato nella categoria D/8, nella quale rientrano gli immobili (quali centri commerciali, mercati, fiere, spazi espositivi) costruiti per speciali esigenze di un’attività commerciale non suscettibili di altra destinazione senza radicali trasformazioni.

Cassazione civile sez. trib., 13/11/2019, n.29381

Revisione classamento catastale di immobili urbani: motivazione

In tema di revisione del classamento catastale di immobili urbani, la motivazione non può limitarsi a contenere l’indicazione della consistenza della categoria e della classe attribuita dall’Agenzia del Territorio, ma deve specificare, ai sensi della L. 27 luglio 2000 n.212 art.7 comma 1, a pena di nullità, a quale presupposto la modifica debba essere associata, se al non aggiornamento del classamento o, invece, alla palese incongruità rispetto a fabbricati similari, in tale ultimo caso, l’atto impositivo dovrà recare la specifica individuazione di tali fabbricati, del loro classamento e delle caratteristiche analoghe che li renderebbero similari all’unità immobiliare oggetto di riclassamento, rispondendo così alla funzione di delimitare l’ambito delle ragioni deducibili dall’Ufficio nella successiva fase contenziosa, nella quale il contribuente, nell’esercizio del proprio diritto di difesa, può chiedere la verifica dell’effettiva correttezza della riclassificazione.

Comm. trib. reg. Bari, (Puglia) sez. III, 10/10/2019, n.2725

Nuovo classamento catastale

In tema di nuovo classamento catastale, la deroga prevista dal comma 337 dell’art.1 della legge n.311/2004 ha riguardato esclusivamente l’effetto fiscale dille nuove rendite catastali -vale a dire la decorrenza dell’obbligazione tributaria – e non la retroattività del potere di accertamento dell’Ente impositore, ne consegue che la disposizione summenzionata non ha inciso sulla disciplina del termine decadenziale dell’azione accertatrice, che rimane regolata dall’art.1, comma 161, del D. Lgs. n.296/2006.

Comm. trib. reg. Ancona, (Marche) sez. VI, 27/05/2019, n.378

Revisione del classamento catastale

In tema di revisione del classamento catastale, non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento al rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale nella microzona considerata rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, e al relativo scostamento ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, allorché da questi ultimi non siano evincibili gli elementi (come la qualità urbana del contesto nel quale l’immobile e inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità e situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato) che, in concreto, abbiano inciso sul diverso classamento.

Comm. trib. reg. Roma, (Lazio) sez. VIII, 29/03/2019, n.1891

Accertamento fiscale e aggiornamento catastale degli immobili

In tema di classamento catastale, il Comune — che, a norma dell’art. 3, comma 58, l. n. 662/1996 collabora con l’Amministrazione finanziaria nell’attività di accertamento fiscale e di aggiornamento catastale degli immobili — ove emetta un avviso di accertamento di revisione del classamento, ai fini della determinazione dell’i.c.i. sulla base del valore catastale degli immobili, deve motivare il relativo provvedimento; tale motivazione non può consistere nell’indicazione della categoria e della classe attribuita dall’agenzia del territorio, ma deve specificare, a pena di nullità, sia le ragioni giuridiche, sia i presupposti di fatto della modifica catastale.

(Nella specie il Comune aveva attribuito all’immobile del contribuente una categoria catastale D7 in luogo di quella definita in catasto senza precisare dettagliatamente se il mutamento fosse giustificato dal mancato aggiornamento catastale o dall’incongruenza del valore rispetto ai fabbricati similari) .

Cassazione civile sez. VI, 20/03/2019, n.7732

Classamento catastale dei beni immobili

In tema di classamento catastale dei beni immobili, gli impianti di risalita al servizio di piste sciistiche, come le sciovie, le funivie e le seggiovie, possono essere classificati come “mezzi pubblici di trasporto”, con il conseguente accatastamento nella categoria catastale E, ove, pur soddisfacendo un interesse commerciale, siano anche funzionali alle esigenze di mobilità generale della collettività.

Cassazione civile sez. trib., 21/02/2019, n.5070

L’imposta agevolata in base al classamento catastale

In tema d’imposta di registro per l’acquisto della prima casa, l’art. 10, comma 1, lett. a), del d. lg. n. 23 del 2011, che, nel sostituire l’art. 1, comma 2, della tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, ha identificato gli immobili non di lusso, cui applicare l’imposta agevolata, in base al classamento catastale e non più alla stregua dei parametri di cui al d.m. 2 agosto 1969, pur non potendo trovare applicazione, quanto alla debenza del tributo, agli atti negoziali anteriori alla data della sua entrata in vigore (7 aprile 2011), può tuttavia spiegare effetti ai fini sanzionatori, in applicazione del principio del “favor rei”, posto che, proprio in ragione della più favorevole disposizione sopravvenuta, la condotta mendace, che prima integrava una violazione fiscale, non costituisce più il presupposto per l’irrogazione della sanzione.

Cassazione civile sez. trib., 19/10/2018, n.26423

Estimo catastale e nuovo classamento

In tema di estimo catastale, qualora il nuovo classamento sia stato adottato ai sensi dell’art. 1, comma 335, della l. n. 311 del 2004, nell’ambito di una revisione dei parametri catastali della microzona nella quale l’immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, non può ritenersi congruamente motivato – come evidenziato anche dalla sentenza della Corte Cost. n. 249 del 2017 – il provvedimento di riclassamento che faccia riferimento soltanto ai presupposti di legge.

(Nella specie la S.C., in applicazione del principio, ha confermato la sentenza impugnata che aveva annullato l’accertamento per l’assenza di riferimenti concreti e specifici agli effettivi interventi urbanistici ed alle attività realmente incidenti sulla migliore qualità dell’utilizzo degli immobili della zona).

Cassazione civile sez. VI, 21/06/2018, n.16378

La motivazione dell’accertamento e revisione del classamento catastale

Ai fini della revisione del classamento catastale, exart. 1, comma 335, Legge n. 311/2004, deve ritenersi congrua la motivazione dell’accertamento laddove contenga sia il rilievo del significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale, sia l’indicazione degli elementi che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento.

Comm. trib. reg. Roma, (Lazio) sez. XI, 30/04/2018, n.2777

Permesso di costruire

Il cambio di destinazione d’uso da studio a residenza (con la connessa modificazione del classamento catastale da A/10 ad A/2) presuppone la realizzazione di opere interne, le quali – sebbene non abbiano portato ad alterazioni rilevabili esternamente in quanto non incidenti sulle superfici e sui volumi, nondimeno sono sufficienti a configurare l’ipotesi del mutamento di destinazione d’uso con opere, a tal fine essendo sufficienti anche i lavori di tipo impiantistico; ipotesi che, come tale, postula il rilascio del permesso di costruire o di un titolo equivalente ogni volta che si verifichi un passaggio tra due categorie funzionali autonome.

T.A.R. Roma, (Lazio) sez. II, 03/04/2018, n.3678



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7 Commenti

  1. ogni volta che l’Agenzia delle Entrate intende rivedere il valore catastale di un immobile, deve motivare tale scelta; il che, di norma, avviene sulla base della comparazione con altre abitazioni collocate nella stessa zona e aventi la medesima destinazione. Ciò sulla base di una elementare considerazione: è davvero raro che – tanto per fare un esempio – all’interno di un quartiere esclusivo, si possano riscontrare differenze notevoli di valore tra gli immobili, non fosse altro per il fatto che, comunque, anche quello di minor pregio riceve un indiretto apprezzamento sul mercato proprio per il fatto di trovarsi in una zona esclusiva. Tuttavia, per riclassare il valore di un immobile, non basta un generico riferimento al quartiere, ma vanno indicate le specifiche abitazioni sulla base del cui confronto è avvenuta la rivalutazione.

  2. Resta in piedi, tuttavia, la seconda eccezione, quella relativa alla nullità dell’atto di riclassamento se indica genericamente il riferimento a strutture similari nella stessa zona territoriale o se la specifica indicazione di tali unità immobiliari avviene solo in un momento successivo, con la produzione di un documento in sede di ricorso giurisdizionale. Il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate deve indicare “quali siano i fabbricati presi a parametro, il loro classamento e quali le caratteristiche analoghe da considerare ai fini del giudizio di similarità rispetto all’unità immobiliare oggetto di classamento”.

  3. Il Comune può legittimamente chiedere la revisione parziale del classamento degli immobili che si trovino in microzone nelle quali il rapporto tra il valore medio di mercato e il corrispondente valore medio catastale, ai fini dell’applicazione dell’Imu/Ici, si discosta significativamente dal rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali.

  4. La revisione del classamento (cioè della categoria e della classe) comporta la variazione delle rendite catastali delle unità immobiliari.La categoria catastale viene attribuita in base alla destinazione d’uso e alle caratteristiche costruttive dell’immobile; la classe viene determinata, in primo luogo, in base al contesto urbano di ubicazione e, in secondo luogo, con riferimento alle altre caratteristiche proprie dell’unità immobiliare non considerate per l’attribuzione della categoria.

  5. Il Comune deve motivare adeguatamente il riclassamento, indicando i valori di mercato e catastali che hanno giustificato la variazione. l’obbligo di motivazione, proprio in considerazione del carattere “diffuso” dell’operazione, deve essere assolto in maniera rigorosa, così da porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento.

  6. Se, nel corso del tempo, il quartiere in cui si trova un immobile muta, trasformandosi da ghetto popolare in luogo “più accogliente”, il fisco può legittimamente procedere al riclassamento catastale dell’immobile stesso. Ciò in quanto il valore e la produttività di un immobile dipendono anche dal contesto in cui esso è ubicato.

  7. Il classamento catastale è l’attività attraverso la quale l’Agenzia del Territorio definisce e stabilisce la classe catastale di un immobile. Più nello specifico, la classe catastale è il criterio attraverso il quale per ciascuna unità immobiliare viene indicato il grado di produttività. Nell’ambito della stessa categoria, lo scopo della classe è quello di evidenziare il pregio di un immobile, in funzione delle sue caratteristiche contestuali, intrinseche ed estrinseche, così che sia possibile definire il livello di reddito ordinario che ne deriva.

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