Termini per denunciare amministratore di condominio

Appropriazione indebita amministratore di condominio: termini di scadenza per depositare la querela contro il capo condomino. 

Solo dopo le sue dimissioni, vi siete accorti che il vecchio amministratore di condominio ha tenuto una contabilità poco regolare e piena di zone d’ombra. Avete così incaricato un perito contabile affinché ricostruisse la situazione per valutare le possibili azioni da intraprendere contro il professionista. 

Gli ammanchi, alla fine, sono stati confermati dal tecnico, ma ci sono voluti ben cinque mesi prima di ottenere un responso e prendere una decisione definitiva in assemblea. Ora, però, vi chiedete se siano ormai scaduti i termini per procedere. A ben vedere, infatti, alcune delle condotte incriminate risalgono a diversi anni fa ed allora potrebbe essere ormai venuto meno il vostro diritto di agire in tribunale. 

È davvero così? Quali sono i termini per denunciare l’amministratore di condominio? Di tanto si è occupata una recente sentenza della Cassazione [1]. Vediamo cosa è stato detto in questa occasione. 

Appropriazione indebita dell’amministratore di condominio: quando

In una precedente guida, abbiamo dato conto della giurisprudenza che si è formata, di recente, sul tema dell’appropriazione indebita dell’amministratore di condominio. I principi da tenere a mente sono i seguenti:

• ogni condominio deve avere un conto corrente su cui l’amministratore è obbligato a far transitare i pagamenti delle quote ordinarie o straordinarie, non potendo accreditarle sul proprio conto o su quello di un altro condominio. I condomini possono versare le quote in contanti, nei limiti imposti dalla normativa sull’antiriciclaggio (attualmente fino a 1.999,99 euro), ma poi è l’amministratore a dover fare il versamento sul conto corrente;
• ciascun condomino ha diritto a visionare gli estratti del conto corrente; l’amministratore non può rifiutarsi. Se così dovesse essere, l’interessato può rivolgersi direttamente in banca o al giudice affinché condanni l’amministratore all’esibizione delle carte;
• se l’amministratore distrae le somme dal conto corrente condominiale per altri fini è responsabile personalmente sia da un punto di vista penale, per il reato di appropriazione indebita, sia da un punto di vista civile, dovendo a tal fine restituire il maltolto;
• è possibile denunciare l’amministratore per appropriazione indebita anche senza dover dimostrare dove sono finiti i soldi: non è necessario cioè accertare dove sono stati nascosti i beni sottratti ai condomini. La pena prevista è la reclusione fino a 3 anni e la multa fino a 1.032 euro;
• il reato scatta nel momento in cui cessa il mandato dell’amministratore. È infatti in questo momento che sorge l’obbligo di restituzione di tutte le somme illecitamente trattenute e quindi si verifica con certezza la condotta illecita sanzionata dal Codice penale: quella cioè costituita dalla volontà di tenere per sé i beni dei condomini [2].  

Termini per presentare la querela contro l’amministratore di condominio 

Da quanto appena detto, si può già evincere qual è la risposta al quesito da cui abbiamo preso le mosse: quali sono i termini per denunciare l’amministratore di condominio? 

Il termine per proporre querela per il reato di appropriazione indebita è di tre mesi che decorre da quando la vittima ha avuto conoscenza della volontà dell’imputato di appropriarsi del bene non suo. 

Ebbene, se è vero che, nel caso dell’amministratore di condominio, il reato di appropriazione indebita si consuma con la cessazione del mandato, il termine di estinzione del delitto comincia a decorrere solo da quando il professionista cessa dall’incarico non restituendo il denaro ricevuto nel corso della propria gestione [3]. Risultato: l’amministratore che ruba al condominio non si salva grazie alla prescrizione se, dal momento in cui viene revocato o si dimette al giorno del deposito della querela, non sono ancora decorsi tre mesi.

Come chiarito dalla Cassazione nella sentenza richiamata in apertura di questo articolo, è con la mancata restituzione delle somme che si verifica con certezza la condotta incriminata, ossia la volontà di appropriarsi definitivamente del denaro del condominio. Dunque, è da quando il professionista lascia l’incarico che si consuma il reato e comincia a decorrere il termine di prescrizione.