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Affitto immobili commerciali: ultime sentenze

28 Febbraio 2020
Affitto immobili commerciali: ultime sentenze

Leggi le ultime sentenze su: locazione di immobili adibiti ad uso commerciale; obbligo di iscrizione alla Gestione assicurativa degli esercenti attività commerciali; presupposto per l’iscrizione alla gestione Inps commercianti.

Durata legale delle locazioni alberghiere e commerciali

In caso di cessazione del rapporto di locazione stagionale relativo ad immobili adibiti ad attività alberghiera, l’indennità di avviamento, di cui all’art. 34, l. n. 392 del 1978, deve essere calcolata interpretando la norma secondo un criterio proporzionale che tenga conto della durata effettiva della locazione stagionale rispetto all’ordinaria durata legale delle locazioni alberghiere (e commerciali) e, quindi, rapportando al mese il canone convenuto, moltiplicando questo per ventuno mensilità e dividendo il prodotto per nove.

(Nel caso di specie la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza del merito che aveva deciso solo sul quantum della suddetta indennità, sussistendo il giudicato sull’an debeatur).

Cassazione civile sez. III, 01/04/2004, n.6402

Immobile destinato ad attività commerciali

Le disposizioni della legge n. 392 del 1978 cosiddetta sull’equo canone, le quali, prevedendo una serie di vantaggi per le locazioni di immobili adibiti ad uso non abitativo (in particolare l’art. 71 che limita imperativamente al 75 per cento le indicizzazioni ISTAT), non sono applicabili nel caso di affitto di azienda. Manifestamente non si pongono in contrasto con il principio di uguaglianza sancito dall’art. 3 cost., giustificandosi la difformità di trattamento con il rilievo che l’azienda costituisce un’entità complessa di beni destinata all’esercizio di un’impresa, con caratteristiche ed esigenze di natura economica, sociale e giuridica nettamente distinte da quelle di un immobile destinato ad attività commerciali.

Cassazione civile sez. III, 10/05/1989, n.2138

Imposte sui redditi: gli immobili appartenenti ad imprese commerciali

In tema di imposte sui redditi ai sensi dell’art. 40 del d.P.R. n. 917 del 1986 gli immobili appartenenti ad imprese commerciali gestite da società di capitali costituiscono beni strumentali, anche se non sono utilizzati direttamente e sono dati in locazione, solo se per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa destinazione senza trasformazioni radicali, restando altrimenti assoggettati al regime proprio delle fonti di reddito fondiario: in detta ipotesi incombe sul contribuente che intenda far valere la natura strumentale dell’immobile l’onere di provare la destinazione esclusiva dello stesso all’attività propria dell’impresa.

Cassazione civile sez. trib., 27/12/2018, n.33522

Indennità di avviamento nella locazione commerciale

L’avviamento ex art. 34 L. n. 392/1978 ha natura di obbligazione legale tanto da essere corrisposta dai proprietari-locatori di immobili commerciali ai conduttori sia nell’an che nel quantum.

Conseguentemente, l’indennità prevista ex art. 34 non ha un’origine negoziale tra le parti né deriva da un nesso sinallagmatico, perché i presupposti indennitari liquidati sono specificati dalla norma previsti ex art. 34 e determinati dal giudice.

Corte appello Venezia sez. IV, 24/10/2018, n.2917

Conduttore rifiuta di restituire l’immobile in attesa dell’indennità di avviamento

Nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali disciplinate dagli articoli 27 e 34 della legge 392/1978, il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell’immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è obbligato al solo pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione, e non anche al risarcimento del maggior danno, con la precisazione che, stante l’esistenza di un rapporto di reciproca interdipendenza tra il diritto del locatore al risarcimento del maggior danno da ritardata consegna dell’immobile locato, ai sensi dell’articolo 1591 del codice civile, e l’adempimento dell’obbligo su questi gravante di pagamento al conduttore dell’indennità per la perdita dell’avviamento, ove sia chiesto dal locatore il risarcimento del suddetto maggior danno, il giudice deve verificare anche d’ufficio se l’attore abbia adempiuto od offerto di adempiere l’obbligo di pagamento della suddetta indennità, non occorrendo a tal fine una formale eccezione da parte del conduttore.

Cassazione civile sez. VI, 19/10/2018, n.26526

L’obbligo di iscrizione alla Gestione commercianti

L’obbligo di iscrizione alla Gestione assicurativa degli esercenti attività commerciali sorge nel caso di svolgimento di attività commerciale in qualità di titolare e gestore di imprese che siano dirette e organizzate prevalentemente con il lavoro proprio o di componenti familiari e partecipazione personale al lavoro aziendale con carattere di prevalenza e abitualità e pertanto presupposto imprescindibile affinché sussista detto obbligo è costituto dall’esercizio di attività imprenditoriale di natura commerciale, che non ricorre nell’ipotesi in cui la società di persone, di cui il preteso contribuente è socio, si limiti a locare immobili di proprietà ed a percepire il relativo canone di locazione, laddove la locazione di beni immobili può costituire attività commerciale ai fini previdenziali solo ove venga esercitata nell’ambito di una più ampia attività di prestazione di servizi, quale attività di intermediazione immobiliare.

Tribunale Cassino sez. lav., 12/03/2018, n.95

L’iscrizione alla gestione Inps commercianti

L’obbligo di iscrizione alla gestione assicurativa degli esercenti attività commerciali presuppone, necessariamente, la partecipazione personale del commerciante al lavoro aziendale, con carattere di abitualità e prevalenza, la cui ricorrenza deve essere provata dall’istituto assicuratore (nella fattispecie, tale prova non è stata fornita in quanto in giudizio è invece emerso che parte ricorrente si limitava a riscuotere il canone di locazione degli immobili di cui la società era proprietaria)

Tribunale Treviso sez. lav., 01/02/2018, n.62

Domande di risoluzione del contratto e di pagamento dei canoni insoluti

In materia di locazione di immobili adibiti ad uso commerciale, in caso di plurime cessioni dell’azienda e del contratto di locazione, ex art. 36 della l. n. 392 del 1978, senza liberazione del cedente, poiché tra costui e ciascuno dei cessionari si determina – in relazione all’azione che il locatario esperisca per la risoluzione del contratto ed il pagamento dei canoni insoluti – una situazione di litisconsorzio facoltativo, la mancata regolare instaurazione del contraddittorio verso uno solo di essi non legittima l’annullamento della sentenza di primo grado con rimessione degli atti al primo giudice, nei confronti di tutti, ex art. 354 c.p.c.

Cassazione civile sez. III, 31/05/2017, n.13706

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso commerciale, non è ravvisabile il delitto di estorsione qualora il locatore richieda, oltre all’aumento di canoni mensili, il pagamento di ulteriori somme di denaro, con la minaccia dello sfratto.

Tribunale S.Remo, 03/02/1995

Disdetta del contratto di locazione

In tema di contratti di locazione ad uso commerciale, ogni comproprietario è legittimato ad agire per intimare la disdetta del contratto di locazione, trattandosi di atto di ordinaria amministrazione per il quale deve presumersi sussistente il consenso degli altri comunisti, aventi ognuno pari poteri gestori, senza che sia necessaria la partecipazione di tutti e, quindi, l’integrazione del contraddittorio, giacché nelle vicende del rapporto di locazione l’eventuale pluralità di locatori integra una parte unica al cui interno i diversi interessi vengono regolati secondo i criteri che presiedono alla disciplina della comunione.

Tribunale Grosseto, 13/07/2018, n.681

Diniego di rinnovazione del contratto per immobili adibiti ad uso commerciale

In tema di contratto di locazione di immobili ad uso commerciale, la facoltà, prevista dall’art. 29 l. n. 392/1978, di disdettare il contratto alla prima scadenza, comunicando la disdetta a mezzo raccomandata da inviare con un preavviso di almeno dodici mesi e indicando il motivo del diniego del rinnovo, deve considerarsi validamente esercitata dal conduttore e conosciuta dal destinatario, quando il mittente-conduttore dimostri l’avvenuto recapito della missiva all’indirizzo del locatore, incombendo su quest’ultimo l’onere di provare di non averne avuto conoscenza senza sua colpa.

Tribunale Milano sez. XIII, 17/05/2017, n.5707



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