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È legale aumentare le spese condominiali?

3 Febbraio 2020
È legale aumentare le spese condominiali?

L’amministratore di condominio o il padrone di casa possono chiedere un aumento delle bollette di condominio senza una previa autorizzazione?

Immagina che, sul più bello, ti venga comunicato un aumento delle spese condominiali: da ora in poi, dovrai versare 10 euro in più al mese per via dell’incremento di alcuni costi fissi da ripartire tra tutti i condomini. Sarebbe legittima una pretesa del genere in assenza di alcuna autorizzazione preventiva? È legale aumentare le spese condominiali? 

La questione si pone su un piano diverso a seconda che la richiesta provenga dall’amministratore di condominio nei confronti del proprietario dell’appartamento o da quest’ultimo nei confronti dell’affittuario per gli oneri concordati nel contratto di locazione. Vediamo cosa prevede la legge.

L’amministratore può aumentare le quote condominiali?

L’amministratore è chiamato a eseguire le spese ordinarie nell’interesse del condominio senza previa autorizzazione dell’assemblea. Tra queste vi sono le spese relative alla manutenzione delle parti comuni dell’edificio, ai relativi servizi e ai consumi. Vi rientrano anche i costi per la parcella dell’avvocato chiamato a recuperare i crediti nei confronti dei morosi.

L’amministratore può poi sostenere le spese straordinarie senza previa autorizzazione dei condomini solo qualora queste siano urgenti e necessarie: si pensi alla classica tegola sul tetto che minaccia di cadere in testa ai passanti o all’ascensore bloccato. Egli, però, ha l’obbligo di riferirne all’assemblea alla prima udienza utile per farsi autorizzare a posteriori.

Nessuna norma impone all’amministratore di redigere un bilancio preventivo avente ad oggetto le spese future che il condominio dovrà sostenere nell’anno a venire, anche se si tratta ormai di una pratica comune e consolidata. Egli ha solo l’obbligo di presentare il bilancio consuntivo, a fine anno, con il cosiddetto piano di riparto, ossia il prospetto di divisione delle spese tra i vari condomini in base ai rispettivi millesimi. Ecco perché è sempre necessaria almeno una riunione di condominio all’anno.

L’amministratore potrebbe, nel corso della propria gestione, trovarsi ad affrontare spese ordinarie non previste ad inizio anno, sia una tantum (si pensi all’intervento del fabbro che debba sostituire il lucchetto del portone al cui interno si è spezzata una chiave o alla parcella dell’avvocato chiamato al recupero dei crediti) che con carattere periodico (si pensi all’aumento del contratto collettivo per il portiere, a una maggiorazione delle tariffe della luce o a un incremento del compenso richiesto dalla ditta di pulizie). 

In questi casi, l’amministratore può procedere alla spesa in autonomia, per poi farsi autorizzare dai condomini a fine anno, con l’approvazione del bilancio consuntivo. Per affrontare tali oneri l’amministratore può far ricorso ad eventuali avanzi di gestione depositati sul conto corrente condominiale, senza così coinvolgere i condomini. In assenza di un fondo cassa, l’amministratore sarà costretto a chiedere un aumento delle spese condominiali. Egli, quindi, può farlo a condizione che documenti tali oneri e che gli stessi risultino necessari e non rimandabili.

Se si tratta di un incremento delle spese fisse determinato dalla richiesta di uno dei fornitori del condominio (si pensi al giardiniere, alla ditta di manutenzione dell’ascensore, alla ditta di pulizie, al suo stesso compenso) dovrà opportunamente informare l’assemblea in apposita convocazione e farsi autorizzare anche ex post.   

Il proprietario di casa può aumentare le quote condominiali?

Diversa è l’ipotesi del padrone di casa che pretende dall’inquilino un aumento delle spese condominiali rispetto a quelle indicate nel contratto di locazione. In tali ipotesi, qualora sia stata precedentemente concordata una quota à forfait, prevale l’accordo stretto tra le parti. Per cui il locatore non può far ricadere sul conduttore aggravi di spesa richiesti dall’amministratore.

Diversa è l’ipotesi in cui il contratto di locazione faccia ricadere sull’inquilino non un importo fisso e predeterminato, ma specifiche spese, così come del resto prevede la legge sull’equo canone (art. 9). La norma, infatti, stabilisce che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. 

Dunque, in tali ipotesi, un aumento valido per tutto il condominio può avere riflessi anche sul condomino in affitto. 


note

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3 Commenti

  1. Buon giorno l’amministratore dal novembre 2019 ad oggi non ha effettuato nessuna riunione condominiale.
    E’ normale?
    Grazie

    1. L’articolo 66 delle disposizioni di attuazione al Codice civile stabilisce che l’assemblea di condominio deve essere convocata in via ordinaria almeno una volta all’anno per confermare l’amministratore e per determinare il suo compenso, per l’approvazione del bilancio preventivo e la ripartizione delle spese fra i condomini, per l’approvazione del rendiconto dell’amministratore, per decidere sull’impiego del residuo attivo della gestione e sulle eventuali innovazioni e opere di manutenzione straordinaria. Inoltre, l’assemblea condominiale può essere convocata in via straordinaria quando l’amministratore lo ritenga necessario o a seguito della richiesta di due condomini che rappresentano un sesto del valore dell’edificio.

  2. la padrona di casa ci ha comunicato un aumento mensile di 30Euro delle spese di acqua e riscaldamento.
    lo ha fatto con ritardo di diversi mesi e pretende gli arretrati.
    non ci fornisce però i criteri di calcolo, solo la cifra finale della spesa preventivata per il biennio 2020-2021.
    dobbiamo pagare anche gli arretrati?
    come possiamo esigere verifica?

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