Quando non conviene estinguere il mutuo?

Valutazioni penali e interessi residui da considerare prima di chiedere l’estinzione anticipata del finanziamento.

La legge italiana consente l’estinzione anticipata del mutuo. Quando si tratta di mutuo ipotecario, il recesso prima del termine da parte del mutuatario non è subordinato al pagamento di una penale: la banca, cioè, non può chiedere un importo aggiuntivo solo per via del pagamento anticipato. Lo può fare, invece, quando si tratta di mutuo fondiario o di qualsiasi altro finanziamento (come quelli al consumo), non potendo, tuttavia, negare tale facoltà al proprio cliente. 

Perché mai avvalersi di questo diritto e, soprattutto, quando non conviene estinguere il mutuo? Cerchiamo di fare chiarezza su tali aspetti.

Estinzione anticipata del mutuo

Come chiarito in “Posso estinguere un finanziamento in anticipo?”, durante l’esecuzione del contratto di mutuo è diritto del mutuatario versare alla banca o alla finanziaria tutto il debito residuo in un’unica soluzione, senza quindi avvalersi dalla rateizzazione concordata alla stipula del contratto. In questo modo, il prestito viene estinto anticipatamente e non produce più interessi. Lo scopo è abbastanza chiaro e semplice: evitare di versare proprio gli interessi concordati con l’istituto mutuante per come riportati nel piano di ammortamento. 

Chiaramente, per avvalersi di una tale facoltà, il debitore deve avere la disponibilità economica di versare l’importo residuo in un’unica soluzione, cosa non sempre facile. Ecco perché bisogna prima fare una valutazione di opportunità di tale scelta. Opportunità che non sempre sussiste. Bisogna, dunque, chiedersi, prima di liberarsi della liquidità che potrebbe altrimenti essere investita in altre forme: quando non conviene estinguere il mutuo?

Quando non conviene estinguere il mutuo in anticipo?

Ci sono sostanzialmente due aspetti da considerare prima di recedere in anticipo da un mutuo: la presenza di penali e lo stato di avanzamento del mutuo. Sulla base di questi due parametri si può fare una valutazione concreta. Li analizzeremo qui di seguito.

Presenza di penali

Ciò premesso, sia i mutui a tasso fisso che i mutui a tasso variabile possono essere estinti in via anticipata, cioè prima della scadenza naturale dell’efficacia del contratto, restituendo il capitale residuo (cioè il debito non ancora rimborsato).

La prima valutazione da fare è verificare la tipologia di mutuo e la previsione di eventuali penali da corrispondere all’istituto erogatore. Difatti, solo nel mutuo ipotecario, la banca non può esigere penali né in caso di estinzione anticipata, né in caso di riduzione della rata (cosa che avviene quando si versa un importo da spalmare sulle residue rate, riducendo l’ammontare di ognuna). Sono nulle tutte le clausole contrattuali che prevedono il contrario. 

Viceversa, quando si tratta di mutuo fondiario o di altro finanziamento, la banca può pretendere penali. 

Quindi, bisognerà valutare l’entità della penale e confrontarla agli interessi residui per come riportati nel piano di ammortamento. Se, ad esempio, l’ammontare degli interessi da versare sulle restanti rate dovesse essere inferiore alla penale, l’estinzione anticipata del prestito non può considerarsi conveniente sotto il profilo economico. Restano da valutare le eventuali implicazioni psicologiche che sul debitore può avere la pendenza di un debito e di una rata mensile, impatto però che varia in base al singolo soggetto.

Affinché operi la nullità delle penali è necessario che ricorrano i seguenti presupposti:

• deve trattarsi di mutui contratti da persona fisica (sia nella veste di privato che di soggetto che eserciti attività di impresa);
• deve trattarsi di contratti di mutuo stipulati al fine dell’acquisto o della ristrutturazione di unità immobiliari;
• dette unità immobiliari devono essere destinate ad abitazione o allo svolgimento dell’attività economica o professionale della persona fisica mutuataria; infatti, non si fa più menzione (come, invece, accadeva nel testo originario del decreto legge) solamente dell’acquisto della c.d. prima casa.

Perché mai la banca impone la penale nonostante riceva dei soldi eliminando il rischio di insolvenza? La ragione è semplice. Dalla cessazione del rapporto il mutuante perde gli interessi per la residua parte di tempo di durata del mutuo originariamente prevista, il che ne riduce l’utile (gli interessi, infatti, sono il lucro che fa la banca sul prestito).

Facciamo un esempio. Immaginiamo un mutuo originariamente previsto per una durata di 10 anni. Il mutuatario richiede di saldare il suo debito dopo (diciamo) 7 anni, egli dovrà corrispondere al mutuante l’intero capitale residuo e gli interessi già venuti a maturazione; il contratto, però, stabiliva che il mutuante dovesse continuare a percepire interessi sul denaro prestato per altri tre anni.

Il mutuatario perciò (nell’ottica del contratto) non consente al mutuante di percepire gli interessi sul previsto impiego del capitale per gli anni restanti; in questo consisterebbe l’inadempimento, poiché egli si era obbligato a pagare il prestito ottenuto con un prezzo (interessi) stabilito in base alla durata del rapporto e per questo numericamente assommante a un dato importo.

Lo stato di avanzamento del mutuo

Il secondo parametro da considerare per valutare se conviene estinguere anticipatamente un mutuo è il numero delle rate residue: tanto più il mutuo è prossimo alla naturale scadenza tanto meno conviene pagare tutto a una volta il debito rimasto. La ragione è semplice e risiede nella struttura dei moderni contratti di finanziamento. Viene, infatti, previsto il cosiddetto ammortamento alla francese. Comprendere come funziona è molto semplice e fa sì che si possa capire quando non conviene estinguere il mutuo. Cerchiamo di spiegarlo con parole semplici.

In buona sostanza, ogni rata che il mutuatario versa alla banca è composta da una quota parte del capitale e da un’altra quota a titolo di interessi. Tuttavia, nella prima parte del mutuo, la quota corrispondente agli interessi è di gran lunga superiore per poi ridursi poco alla volta che ci si avvicina alla fine. Così, quando si è superata la metà della durata del mutuo, la quota degli interessi è ormai già stata integralmente corrisposta e il debitore deve restituire solo il capitale. Andando a verificare, sul piano di ammortamento, gli interessi che si risparmiano con l’estinzione anticipata ci si accorgerà che si tratta di importi minimi, se non irrisori. Risultato: un’estinzione anticipata del mutuo non comporta alcun vantaggio quando questo è ormai oltre la metà di durata visto che gli interessi residui sono minimi e, quindi, minimo è anche il risparmio.