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Compravendita immobile: ultime sentenze

4 Giugno 2021
Compravendita immobile: ultime sentenze

Scopri le ultime sentenze su: compravendita immobiliare; risoluzione del contratto per inadempimento; prova per presunzione della simulazione di un contratto; obblighi del notaio.

È legittimo il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto di vendita di immobile in mancanza dei certificati di agibilità, abitabilità e di conformità alla concessione edilizia.

Compravendita immobiliare

Ai sensi dell’art. 1477 c.c. il venditore deve consegnare i titoli ed i documenti inerenti il bene compravenduto, fra cui, in caso di vendita di immobile destinato ad uso residenziale, anche il certificato di agibilità. La consegna del certificato, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra comunque un’obbligazione incombente sul venditore rilevante nella fase attuativa del contratto e concernente la possibilità di adibire l’immobile all’uso contrattualmente previsto.

Tribunale Torino sez. II, 23/03/2021, n.1390

Compravendita rischiosa per l’acquirente

L’omesso avvertimento all’acquirente, da parte del notaio, circa i rischi connessi ad una compravendita rispetto alla quale l’alienante dichiari di avere acquistato il bene per usucapione, senza il relativo accertamento giudiziale, ha rilevanza disciplinare con riguardo all’illecito derivante dal combinato disposto di cui agli artt. 147, comma 1, lett. b), della l. n. 89 del 1913, da un lato, e 50, lett. b) nonché 14, lett. b) del codice deontologico, dall’altro, quanto al rispetto degli obblighi di chiarezza e di completezza dell’atto rogato, da cui devono risultare le indicazioni emergenti dalle visure ipotecarie e catastali per un periodo comprensivo del ventennio anteriore alla stipula, per un completo esame delle risultanze degli atti di provenienza, delle formalità pregiudizievoli e, in genere, delle formalità pubblicitarie relative all’immobile.

(Nella specie la S.C. ha confermato la pronuncia di merito che – anche con l’ulteriore riferimento alla salvaguardia dell’immagine e del prestigio della classe notarile, ex art. 147, lett. a) della l. n. 89 cit. – ha ritenuto disciplinarmente rilevante la sistematica ricezione, da parte del notaio, di oltre 250 atti sulla base della sola dichiarazione dell’alienante di essere proprietario per usucapione, in assenza delle verifiche ordinarie richieste per la stipula).

Cassazione civile sez. II, 28/04/2021, n.11186

Compravendita immobile in corso di costruzione

Nell’ipotesi di compravendita di un immobile in corso di costruzione, l’imposta di registro deve essere richiesta dall’Ufficio entro tre anni dal momento in cui l’immobile è completato e non dal momento del rogito; ciò consente all’amministrazione di accertare l’esatta natura del bene costruito determinando se soggetto ad aliquota ordinaria o agevolata per la c.d. ‘prima casà.

Comm. trib. reg. Pescara, (Abruzzo) sez. VI, 23/04/2021, n.331

Sottoscrizione contratto di compravendita immobiliare

Il consenso delle parti di sottoscrivere il contratto di compravendita di un immobile comporta l’immediato passaggio di proprietà senza ulteriori formalità ed anche senza il pagamento del prezzo pattuito e consegna del bene (i quali costituiscono obblighi nascenti dal contratto) secondo il principio consensualistico di cui all’art. 1376 c.c.. Pertanto ha validità in tal senso la scrittura privata intervenuta tra le parti, mai disconosciuta, che contenga tutti gli elementi tipici della compravendita (precisa individuazione del bene con indicazione della precisa localizzazione, consistenza e composizione interna, del prezzo convenuto, modalità di pagamento e quietanzamento dell’acconto).

Corte appello Napoli sez. VI, 01/04/2021, n.1278

Obblighi gravanti sul notaio

Il notaio incaricato dalla redazione e autenticazione di un contratto per la compravendita di un immobile non può limitarsi a procedere al mero accertamento della volontà delle parti e a sovraintendere alla compilazione dell’atto, occorrendo che egli si interessi dell’attività, preparatoria e successiva, necessaria ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell’atto medesimo e del risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti stesse, rientrando tra i suoi doveri anche quello di consiglio ovvero di dissuasione consistente nell’avvertire le parti degli effetti dell’esistenza di una trascrizione o iscrizione pregiudizievole sul bene oggetto di trasferimento.

Cassazione civile sez. III, 16/03/2021, n.7283

Vendita immobili: l’omessa consegna del certificato di abitabilità

Nel particolare settore della compravendita immobiliare, la casa venduta per abitazione deve essere dotata del requisito dell’abitabilità, con la conseguenza che il venditore, anche se per colpa della p.a., non possa ottenere il relativo certificato, non può pretendere (salva ogni sua azione nei confronti della p.a.) che resti valido un contratto nel quale consegna aliud pro alio (art. 1497 c.c.), nè può sottrarsi al risarcimento del danno, in quanto la cosa venduta, sia pure per un vizio di attività o di giudizio della p.a., non ha la qualità essenziale per la quale è stata acquistata.

In altri termini, la mancanza del permesso di abitabilità, non per colpevole inerzia dell’amministrazione ma in dipendenza del fatto che la costruzione oggetto di compravendita è stata eseguita in violazione delle norme edilizie o di igiene, integra l’ipotesi di una vendita “aliud pro alio”, che abilita il compratore a chiedere la risoluzione del contratto, ex art. 1453,1476 e 1477 c.c., o il risarcimento del danno, essendo la cosa venduta del tutto inidonea ad assolvere alla sua destinazione economico-sociale e, dunque, a soddisfare in concreto le esigenze che determinarono il compratore a contrattare

Tribunale Pavia sez. III, 10/01/2020, n.25

Stipula della compravendita immobiliare

Ai fini della fruizione delle agevolazioni fiscali previste dall’art.1, comma 1, sesto periodo della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, la risoluzione del contratto per inadempimento entro il triennio dalla stipula della compravendita immobiliare per cui è stato riconosciuto il beneficio, non è assimilabile all’effettivo ritrasferimento dell’immobile.

Cassazione civile sez. VI, 18/12/2019, n.33741

Preliminare di compravendita immobiliare

Il curatore fallimentare mantiene, anche in caso di domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di compravendita immobiliare, il potere di sciogliersi da tale vincolo contrattuale. Laddove però il promissario acquirente/attore abbia trascritto la domanda prima della trascrizione della sentenza dichiarativa di fallimento nel registro delle imprese, la dichiarazione di scioglimento del curatore non avrà effetti nei suoi confronti.

Cassazione civile sez. I, 16/12/2019, n.33238

Opere promesse con il preliminare di compravendita immobiliare

Il mancato completamento delle opere promesse con il preliminare di compravendita immobiliare non rientra nella nozione di vizio della cosa venduta, che consiste in un’imperfezione materiale o in un difetto della cosa, tale da incidere sulla sua utilizzabilità o sul suo valore, relativo ad anomalie del processo di produzione, di fabbricazione, di formazione o di conservazione (trattandosi di inadempimento di prestazioni di facere accessorie alla prestazione principale di dare oggetto del preliminare, dovrà applicarsi la disciplina generale della responsabilità per inadempimento contrattuale di cui agli artt. 1453 ss. c.c.

Tribunale Pisa, 02/12/2019, n.1235

Compravendita immobiliare: contrattazione preliminare scandita in due fasi

In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve innanzitutto verificare se quest’ultimo costituisca già esso stesso un contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex artt. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento.

Cassazione civile sez. II, 28/11/2019, n.31188

Preliminare di compravendita immobiliare: diffida ad adempiere

Nel contratto preliminare di compravendita immobiliare, ove spetti al promissorio acquirente la scelta del notaio rogante, la diffida ad adempiere intimata dal promittente venditore è efficace anche se contenga soltanto la necessaria fissazione del termine entro il quale l’altra parte dovrà adempiere alla propria prestazione e non indichi, altresì, il giorno, l’ora ed il luogo della stipula del contratto definitivo, giacché grava sull’intimato promissario acquirente l’onere di contattare il notaio per detta stipula.

Tribunale Lecce, 18/11/2019, n.3586

Versamento del prezzo di una compravendita immobiliare

In tema di prova per presunzioni della simulazione di un contratto, la dichiarazione relativa al versamento del prezzo di una compravendita immobiliare, seppur contenuta nel rogito notarile, non ha valore vincolante nei confronti del creditore di una delle parti – ovvero del legittimario, come nel caso di specie – che abbia proposto azione diretta a far valere la simulazione dell’alienazione, poiché questi è terzo rispetto ai soggetti contraenti.

Spetta in questo caso al giudice del merito valutare l’opportunità di fondare la decisione sulla prova per presunzioni e di apprezzare l’idoneità degli elementi presuntivi a consentire deduzioni che ne discendano secondo l'”id quod plerumque accidit”, restando il relativo apprezzamento incensurabile in sede di legittimità, se sorretto da adeguata e corretta motivazione sotto il profilo logico e giuridico.

Cassazione civile sez. VI, 14/11/2019, n.29540

Compravendita immobiliare: la plusvalenza

E’ legittimo l’avviso di accertamento con il quale sia stato accertato un maggior reddito imponibile ai fini I.R.P.E.F. a seguito di plusvalenza derivante da compravendita immobiliare, ove al momento della stipula dell’atto sia stato incassato -almeno in parte – il corrispettivo della vendita e non sia stato ancora sostenuto dalla venditrice il costo, dei lavori di ristrutturazione.

(Nella specie, le scritture private e le quietanze attestavano l’avvenuto pagamento dell’importo fatturato in relazione ai lavori di ristrutturazione in epoca successiva alla vendita dell’immobile).

Comm. trib. reg. L’Aquila, (Abruzzo) sez. VI, 25/10/2019, n.878

Contratto preliminare di preliminare: condizioni di validità

La stipulazione di un contratto preliminare di preliminare, in virtù del quale le parti si obbligano a concludere un successivo contratto che preveda soltanto effetti obbligatori (nella specie, relativo ad una compravendita immobiliare), ha natura atipica ed è valido ed efficace, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, perché la procedimentalizzazione delle fasi contrattuali non può essere considerata, di per sé, connotata da disvalore, se intesa a comporre un complesso di interessi che sono realmente alla base dell’operazione negoziale; la violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare una responsabilità contrattuale da inadempimento di una specifica obbligazione sorta nella fase precontrattuale.

Cassazione civile sez. II, 17/10/2019, n.26484

Stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare

Rientra tra gli obblighi del notaio richiesto della stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare e, in particolare, nell’obbligo di buona fede oggettiva, lo svolgimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti ed, in particolare, il compimento delle cosiddette “visure” catastali e ipotecarie allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà, salvo espresso esonero del notaio da tale attività per concorde volontà delle parti, dettata da motivi di urgenza o da altre ragioni.

(In applicazione del principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva escluso la responsabilità del notaio per il mancato acquisto del diritto di proprietà sul compendio immobiliare compravenduto per atto dal medesimo rogato, nonostante le anomalie emergenti dalle visure immobiliari impedissero di verificare con certezza la titolarità, in capo ad uno dei precedenti danti causa della parte venditrice, del diritto di proprietà sui beni venduti).

Cassazione civile sez. III, 29/08/2019, n.21775

Conclusione di un preliminare di compravendita immobiliare

L’accordo intercorso successivamente alla conclusione di un preliminare di compravendita immobiliare e afferente all’esecuzione di lavori commessi al venditore e intesi a modificare l’immobile venduto, contro il versamento di un maggior prezzo, si configura come sopravvenuta modifica del preliminare negli elementi essenziali, soggetta alla forma scritta ad substantiam a norma degli articoli 1350, n. 1, e 1351 del codice civile, e idonea a attribuire al compratore il diritto di pretendere l’esatto adempimento di tali opere e al venditore il diritto di ottenere il corrispettivo pattuito.

Cassazione civile sez. II, 23/08/2019, n.21645

Compravendita di un immobile 

Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto di compravendita definitivo di un immobile privo dei certificati di agibilità, abitabilità e di conformità alla concessione edilizia, anche se il mancato rilascio dipende dall’inerzia del Comune, è giustificato in quanto l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà dell’immobile idoneo ad assolvere alla funzione economico-sociale e a soddisfare bisogni che inducono all’acquisto, per cui tali certificati risultano essenziali.

Cassazione civile sez. VI, 14/01/2019, n.622

Obbligazione del venditore e inadempimento

La consegna del certificato di abitabilità dell’immobile da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra comunque un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c. rilevante nella fase attuativa del contratto e concernente la possibilità di adibire l’immobile all’uso contrattualmente previsto. Per tale ragione l’inadempimento, non configurando in se un vizio materiale dell’immobile, non è rimesso ai termini di decadenza e prescrizione previsti dall’art 1495 c.c.

Cassazione civile sez. II, 22/02/2018, n.4307

La mancata consegna del certificato di abitabilità

La consegna del certificato di abitabilità dell’immobile destinato ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’articolo 1477 del codice civile, in quanto rappresenta un requisito essenziale della res venduta, incidendo sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto.

Pertanto, la mancata consegna di tale certificato implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare luogo alla risoluzione del contratto, può essere fonte di un danno risarcibile, configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità.

Nel caso di specie, stante l’inagibilità accertata di alcuni locali o dell’immobile compravenduto, il Tribunale di Aosta ha condannato il venditore a sostenere i costi necessari per il conseguimento della piena agibilità del fabbricato ad uso abitativo.

Tribunale Aosta, 17/01/2018, n.14

Risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare

La mancata predisposizione dei certificati di agibilità, di abitabilità e di conformità alla concessione edilizia, rappresentano condotte omissive tali da configurare un inadempimento di non scarsa importanza, ex art. 1455 c.c., atteso il fondamentale interesse dell’avente causa a ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la sua tipica funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che lo hanno indotto all’acquisto, ovvero la fruibilità e la commercialità del bene.

L’omissione determina, dunque, la risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare per inadempimento del promissario alienante.

Tribunale Trento sez. II, 13/02/2017, n.158

Divieto di stipula per i notai dell’ipoteca antecedente alla compravendita

Il divieto di stipula di cui all’art. 8 d.lg. n. 122/2005 non può che ritenersi operante per gli atti di compravendita che vedano come «acquirente» (o promissaria acquirente) una persona fisica, come venditore (o promittente alienante) un «costruttore», ovvero un imprenditore o una cooperativa edilizia, e che abbiano ad oggetto un «immobile da costruire», ovvero un immobile per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire e che sia ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata, versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.

Cassazione civile sez. II, 01/12/2016, n.24535

Assenza del certificato di agibilità dell’immobile

Ai sensi dell’art. 1477, comma 3, c.c., il venditore ha l’onere, ai sensi di legge, di consegnare il certificato di agibilità. Pertanto il rifiuto, opposto dal promissario acquirente, di stipulare la compravendita definitiva dell’immobile, sprovvisto dei certificati di agibilità, abitabilità e conformità alla concessione edilizia, deve ritenersi giustificato.

Cassazione civile sez. II, 08/02/2016, n.2438

Pagamento della penale prevista dalla compravendita

Il deposito, che ha, espressamente, una funzione di garanzia, e cioè quella di garantire il pagamento della penale prevista dalla compravendita, per il caso di mancata produzione del certificato di agibilità dell’immobile, è soggetto alla disciplina di cui dall’art. 1773 c.c., prevista per il deposito nell’interesse del terzo, e il depositario deve restituire la cosa al depositante, a meno che non vi sia un dissenso motivato del terzo interessato.

Tribunale Bologna sez. II, 16/11/2015, n.3261

Rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile

Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia è giustificato, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune: l’acquirente, infatti, ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico – sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali.

Cassazione civile sez. II, 06/07/2011, n.14899

Garanzia per vizi della cosa venduta

Nella compravendita di un immobile destinato ad abitazione, l’assenza dei requisiti igienico-sanitari ed edilizi utili all’uso abitativo rende l’immobile stesso incommerciabile ed inadatto alla realizzazione della sua funzione economico sociale, giustificando la pronuncia di risoluzione del contratto e di risarcimento del danno; più in particolare, l’assenza di tale agibilità (o assenza dei requisiti fattuali e giuridici per l’ottenimento della stessa), configura un “aliud pro alio”, ovvero il reflusso del bene in un genere del tutto diverso da quello oggetto del contratto, poiché privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente o con difetti che lo rendono inutilizzabile rispetto alla sua funzione naturale, con il corollario che la vendita di tali beni è svincolata dall’osservanza dei termini di prescrizione e decadenza di cui all’art. 1495 c.c.

Tribunale Monza, 31/05/2011

Consegna di cosa diversa da quella pattuita

In tema di compravendita di immobile, l’inadempimento del venditore rispetto ad una delle sue principali obbligazioni, quale il rilascio al compratore del certificato di agibilità che incide sull’attitudine del bene ad assolvere alla propria funzione economico sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità, giustifica il recesso del compratore: si configura in tal caso, un’ipotesi di “aliud pro alio”, salvo che il compratore non abbia espressamente rinunciato a tal requisito o abbia esonerato il venditore dall’obbligo di ottenere tale certificazione.

Tribunale Larino, 17/11/2009



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6 Commenti

  1. Ho stipulato quale promittente acquirente un contratto preliminare di compravendita di un appartamento in fabbricato in corso di ristrutturazione, con data di consegna definita entro 31.5.2018; scrittura privata poi trascritta nei Registri Immobiliari il 4.5.2017. Il contratto definitivo non si è potuto stipulare, causa protrarsi dei lavori; quindi, ho stipulato col venditore una scrittura privata integrativa a ridefinire termini temporali (nuova data di consegna: 31.1.2020) ed economici della compravendita. Ritenendo che gli effetti della trascrizione originale siano cessati dopo un anno dalla data di consegna precedentemente convenuta, ho chiesto più volte al venditore di procedere ad una nuova trascrizione che rispecchi i contenuti della scrittura integrativa: ma non ottengo disponibilità in tal senso, senza motivazione. Ora pare che la data di consegna slitterà ulteriormente, forse di 8 mesi, quindi cresce la mia preoccupazione. Può il venditore rifiutare la nuova trascrizione e come mi suggerite di procedere a tutela dei miei diritti di acquirente, in considerazione della caparra e degli acconti già versati?

    1. Partiamo da un dato: per ottenere la trascrizione, come ben sa, il preliminare deve provenire da un atto pubblico, o da una scrittura privata autenticata da pubblico ufficiale.In mancanza, l’atto non potrà essere trascritto, così come stabilito dall’art. 2645 bis, a meno che l’interessato provveda all’accertamento giudiziale della sottoscrizione della scrittura, perché solo attraverso l’integrazione della scrittura con la sentenza egli potrà ottenere l’effetto prenotativo del preliminare (Cassazione civile, sez. III, 19/12/2016, n. 26102).In assenza di trascrizione, Lei – quale promissario acquirente – è soggetto a diversi rischi, quali la trascrizione di atti pregiudizievoli (primo fra tutti l’ipoteca) capaci di paralizzare la stipula del contratto definitivo, o anche di un altro contratto di compravendita che, nel mentre, il promittente venditore subdolamente abbia contratto con nuovo promissario acquirente.

      Inoltre, con la trascrizione, nel caso in cui il preliminare trascritto rimanga inattuato, sarà possibile ottenere il riconoscimento del credito vantato dal promissario acquirente nei confronti del promittente venditore tramite privilegio speciale, e non come credito semplice.L’effetto della trascrizione è, infatti, definito prenotativo e, cioè, finalizzato a bloccare atti di disposizione su quel bene, fino a quando non viene stipulato il contratto definitivo, o intervenga lo spirare dell’efficacia trascrittiva.Fatta questa doverosa premessa, se la scrittura privata è idonea ad essere trascritta, potrà essere Lei stesso a procedere alla trascrizione dell’atto presso la competente Conservatoria, a meno che non sia previsto diversamente all’interno del preliminare. In questo modo, tutelerebbe la Sua posizione da successivi atti. Diversamente, se l’atto non è autenticato, occorrerà procedere con un’azione di verifica giudiziale, per ottenere una sentenza che attesti l’autenticità delle firme.Con riguardo alla data prevista per la stipula del definitivo, nonostante i Suoi sospetti siano più che fondati, occorrerà attendere il 31 gennaio 2020, data prevista per il rogito, prima di procedere ad eventuali azioni risolutive. Solo dopo quella data, Lei potrà pretendere la stipula del contratto o, in mancanza, la risoluzione dello stesso, con la restituzione degli acconti pagati, oltre che del doppio della caparra.Pertanto, con riguardo alla problematica della trascrizione, il venditore non potrà ostacolare l’operazione, ma in caso di inattività dello stesso, potrà Lei procedere direttamente all’adempimento in conservatoria.

      Relativamente al mancato rispetto della data del rogito, il mio consiglio è quello di attendere il giorno indicato in contratto e, successivamente, inviare una diffida ad adempiere, secondo quanto disposto dall’art.1454 c.c., il quale stabilisce che alla parte inadempiente l’altra può intimare per iscritto di adempiere in un congruo termine, con dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto s’intenderà senz’altro risoluto.Il termine non può essere inferiore a quindici giorni, salvo diversa pattuizione delle parti o salvo che, per la natura del contratto o secondo gli usi, risulti congruo un termine minore. Decorso quel termine, il contratto si intenderà risolto e, quindi, potrà agire in giudizio per il recupero delle somme versate, oltre che per l’ottenimento del doppio della caparra versata.

  2. Antonio ha accumulato molte cartelle esattoriali che non ha pagato. Il fisco minaccia di iscrivere ipoteca sulla sua casa e metterla in vendita. Antonio decide di vendere la casa a Matteo suo cugino. Tra i due c’è un patto scritto con cui Antonio si impegna a non chiedere mai a Matteo il pagamento del prezzo e questi a sua volta si impegna a donare la casa al figlio di Antonio entro 15 anni.

  3. chi vuol frodare i creditori o gli eredi legittimari ricorre a una simulata vendita che nasconde in realtà una donazione. Ma ciò non toglie che i soggetti danneggiati possano agire in tribunale per accertare la simulazione.

  4. Vi racconto il caso che riguardava alcune persone… Giovanni finge di vendere una casa a Ludovica per evitare che i creditori gliela pignorino. I due si accordano di non far seguire, al rogito, il trasferimento del denaro. Dopo un po’ di tempo, però, Giovanni, in ristrettezze economiche, chiede a Ludovica il prezzo. Questa, per dimostrare l’iniziale intesa tra i due e resistere alla domanda, dovrà produrre al giudice la scrittura privata con cui le parti hanno inteso simulare la donazione.

  5. Per agire contro la falsa vendita, i terzi non incontrano termini di prescrizione. Si tratta infatti della cosiddetta simulazione assoluta che può essere accertata in qualsiasi momento, essendo l’atto sostanzialmente e giuridicamente nullo.

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