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Concessione edilizia e preliminare di vendita: ultime sentenze

2 Marzo 2020
Concessione edilizia e preliminare di vendita: ultime sentenze

Scopri le ultime sentenze su: immobile promesso in vendita edificato in assenza di concessione edilizia; irregolarità urbanistica dell’immobile promesso in vendita e obbligo di informazione a carico del mediatore; immobili privi di concessione in sanatoria;  differenza fra azione di risoluzione per vizi della cosa, azione di risoluzione per mancanza di qualità ed azione di risoluzione per consegna di aliud pro alio.

Contratto preliminare di compravendita

Nella stipula di un preliminare di vendita il mediatore ha l’obbligo di comunicare al promissario acquirente le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza richiesta in relazione al tipo di prestazione, non essendo egli tenuto, in difetto di uno specifico incarico, a svolgere particolari indagini di natura tecnico-giuridica.

(In applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha condiviso la decisione della corte territoriale che, in una fattispecie in cui l’immobile promesso in vendita era risultato edificato in assenza di concessione edilizia e la domanda di sanatoria allegata al titolo d’acquisto della promittente venditrice era stata falsificata, aveva escluso la responsabilità del mediatore sul presupposto che la falsificazione non fosse agevolmente riscontrabile).

Cassazione civile sez. II, 12/11/2019, n.29229

Mancanza della concessione edilizia

La sanzione della nullità prevista dalla legge n. 47 del 1985, art. 40, con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita.

Cassazione civile sez. VI, 29/04/2016, n.8483

Risoluzione preliminare di vendita immobiliare per eccessiva onerosità

Ai fini della risoluzione del contratto preliminare di vendita di un bene immobile per eccessiva onerosità sopravvenuta verificatasi nello spazio di tempo intercorso fra la conclusione del preliminare e la sua esecuzione, non costituisce avvenimento straordinario ed imprevedibile il fatto che, al momento dello spirare del termine contrattualmente previsto nel contratto preliminare per la stipula del definitivo l’Ente locale territoriale non abbia approvato la richiesta di concessione edilizia, trattandosi di evento che rientra nella comune alea contrattuale.

(Nella specie, il tribunale ha dichiarato la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento ex art. 1453 c.c., non per eccessiva onerosità sopraggiunta, evidenziando che gli eventi inerenti il bene immobile oggetto di causa si erano verificati dopo che i promittenti venditori avevano messo in mora l’attore per la stipula del contratto definitivo).

Tribunale Catania sez. I, 09/01/2019, n.88

Nullità del preliminare di vendita di immobile privo di concessione edilizia

Nonostante la sanzione di nullità prevista dall’art. 40 l. 28 febbraio 1985 n. 47, con riferimento alle vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trovi applicazione nei soli contratti con efficacia obbligatoria, quale appunto il preliminare di vendita, la dichiarazione o la documentazione rispettivamente relative alla regolarità della edificazione dell’immobile promesso in vendita richieste dalla summenzionata norma, ovvero quelle riguardanti l’eventuale concessione in sanatoria o la domanda di oblazione ed i relativi primi due versamenti, devono comunque essere rese o prodotte nel corso del giudizio, prima della sentenza ex art. 2932 c.c., che tiene luogo di tale contratto.

Tribunale Massa, 26/04/2016, n.411

Rifiuto del promittente di stipulare il contratto definitivo

La nullità ipso iure degli atti di cessione di aree destinate a parcheggio, conclusi in violazione dell’art. 9, comma 5, l. 24 marzo 1989 n. 122, discende dal combinato disposto degli art. 1418 e 1346 c.c., trattandosi di parcheggi soggetti a vincolo di destinazione ed a vincolo di inscindibilità dall’unità principale, cioè “a utilizzazione vincolata” e, al tempo stesso, “a circolazione controllata”.

Pertanto, il contratto preliminare di compravendita di tali aree è affetto dal vizio di impossibilità giuridica originaria dell’oggetto, ponendosi l’assetto di interessi programmato in contrasto con la norma imperativa suddetta, sicché il promissario acquirente, a fronte di nullità del contratto preliminare ascrivibile non al promittente venditore, ma, per l’appunto, al contrasto con una specifica norma imperativa, non ha diritto al risarcimento del danno conseguente al rifiuto del venditore di prestare il consenso per la stipulazione del contratto definitivo.

Cassazione civile sez. II, 16/02/2012, n.2248

Difformità degli immobili oggetto dei preliminari di compravendita

La sanzione della nullità prevista dagli art. 17 e 40 della l. 28 febbraio 1985 n. 47, per gli atti di compravendita di immobili privi di concessione edilizia o di concessione in sanatoria, preclude l’accoglimento di una domanda di emissione di una sentenza costitutiva che tenga luogo del contratto non concluso ex art. 2932 c.c. nel caso in cui risulti che l’immobile per il quale era stato stipulato il preliminare di vendita sia affetto da irregolarità amministrative (rectius: da varianti essenziali) che lo rendono non commerciabile (alla stregua del principio la Cassazione ha confermato la sentenza dei giudici di merito secondo cui l’accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. avanzata nei confronti società promittente venditrice era precluso dal fatto che gli immobili oggetto dei preliminari di compravendita erano caratterizzati da difformità e variazioni rispetto al progetto assentito dalla concessione edilizia; per detti immobili il comune aveva prima ordinato la sospensione dei lavori e poi rigettato la richiesta di variante).

Cassazione civile sez. II, 30/11/2007, n.25050

Garanzia per vizi della cosa venduta

Qualora il bene immobile oggetto di un contratto preliminare di vendita risulti difforme rispetto al progetto sulla base del quale è stata rilasciata la concessione edilizia, può trovare applicazione in via analogica il disposto dell’art. 1489 c.c.

Di conseguenza, il promissario acquirente non ha diritto ad ottenere la risoluzione del contratto se le varianti apportate al progetto iniziale erano a lui note al momento della stipulazione e se tali difformità non possono essere in alcun modo sanzionate dalla p.a.

Tribunale Cagliari, 14/03/2007, n.740

L’efficacia del contratto preliminare di vendita

In tema di contratto, le parti possono assumere l’evento consistente nella condicio iuris, che è un requisito necessario di efficacia del negozio, alla stessa stregua di una condicio facti, assoggettando la prima a regolamentazione pattizia, pur non potendola superare o eliminare in forza di successivi accordi o per loro inerzia; infatti, la stessa trovando fonte nell’ordinamento giuridico esula dall’autonomia negoziale nel senso che il suo mancato definitivo avveramento rende irrimediabilmente inefficace il contratto indipendentemente dalla volontà delle parti.

Ne consegue che, essendo legittima la previsione di un limite temporale all’avverarsi della condicio iuris, il venir meno, nel termine stabilito, dell’elemento (esterno) legalmente necessario per l’efficacia del contratto, ne comporta l’invalidità.

(Nella specie, le parti avevano subordinato l’efficacia del contratto preliminare di vendita di un bene immobile al rilascio – mai avvenuto della concessione edilizia entro un dato termine).

Cassazione civile sez. II, 09/02/2006, n.2863

Rilascio delle concessioni edilizie

L’ufficio competente al rilascio delle concessioni edilizie deve previamente accertare che chi richiede di costruire si trovi nelle condizioni di legittimazione previste dall’art. 4 l. 28 gennaio 1977 n. 10 (ora sostituito dall’art. 11 d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380).

Ne consegue che è configurabile il reato di cui all’art. 323 c.p. nella condotta del sindaco che, omettendo di effettuare i suddetti accertamenti, rilasci la concessione edilizia ad un soggetto non proprietario nè titolare di altro diritto reale sull’area da edificare, ma soltanto parte di un contratto preliminare di vendita.

Cassazione penale sez. VI, 27/06/2005, n.33047

Terreno oggetto del preliminare di vendita

Qualora il contraente rinunci al diritto a trattenere la caparra confirmatoria versata, o a richiederne il doppio, allo scopo di ottenere un risarcimento del danno da inadempimento contrattuale svincolato dai limiti imposti dal meccanismo della caparra confirmatoria stessa, la somma versata a titolo di caparra diviene un acconto sul prezzo e la parte che assume di aver subito il danno avrà diritto al risarcimento se e nei limiti in cui riesca a provarne l’esistenza e l’ammontare, sottostando alle normali regole probatorie.

(Nella specie, la S.C. ha ritenuto che correttamente la corte di merito avesse rigettato la domanda di risarcimento danni, considerando che il mancato versamento del saldo prezzo aveva consentito al promittente acquirente, imprenditore, di trarne un profitto superiore alla differenza tra il prezzo del terreno e il suo valore commerciale al momento della domanda, e che a prova del lucro cessante consistente nella perdita della possibilità di realizzare e vendere, sul terreno oggetto del preliminare di vendita rimasto inadempiuto, appartamenti e box, avrebbe dovuto essere esibita una concessione edilizia della quale non era mai stata dimostrata l’esistenza).

Cassazione civile sez. III, 13/05/2004, n.9091

Contratto preliminare di vendita e concessione edilizia

Il soggetto che sia parte di un contratto preliminare di vendita non ha titolo per richiedere la concessione edilizia, posto che il trasferimento del diritto di costruire a favore del promittente-acquirente avviene solo al momento della stipula del contratto definitivo.

Nè può essere considerata la possibilità di esecuzione in forma specifica del contratto, in quanto l’eventuale sentenza ex art. 2932 c.c., ha natura costitutiva e non può quindi essere invocata come fonte di una posizione legittimante riferita ad un momento precedente alla sentenza medesima.

T.A.R. Napoli, (Campania) sez. IV, 30/06/2003, n.7922

Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto

L’assenza della concessione edilizia, o anche l’omessa dichiarazione degli estremi di tale concessione, o l’omessa allegazione della domanda di concessione in sanatoria con gli estremi del versamento delle prime due rate della relativa oblazione, non consente che vi possa essere esecuzione in forma specifica di preliminare di vendita, dato che la sentenza non può eludere disposizioni di legge che regolano, nella forma e nel contenuto, l’esercizio dell’autonomia negoziale delle parti stesse.

Cassazione civile sez. III, 04/01/2002, n.59



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