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Caduta calcinacci: compiti dell’amministratore di condominio

4 Febbraio 2020
Caduta calcinacci: compiti dell’amministratore di condominio

Le spese urgenti che autorizzano l’amministratore ad eseguire le riparazioni senza il consenso dell’assemblea devono essere anche necessarie.

Una facciata dell’edificio in cui vivi presentava il rischio di caduta calcinacci. Il materiale edile stava per cadere sulla strada. Potendo da ciò derivare una grossa responsabilità per il condominio nel caso in cui qualcuno si fosse fatto male, l’amministratore ha pensato bene di chiamare una ditta edile e far riparare la sezione interessata.

Avete così assistito agli interventi di ristrutturazione senza che mai l’assemblea fosse stata convocata, ritenendo che, probabilmente, sul conto corrente condominiale vi fossero i soldi. Ma non era così: alla successiva riunione di condominio, l’amministratore ha ripartito il conto tra tutti voi, imputandolo a «spese urgenti e straordinarie». C’è chi si è opposto ritenendo che non fosse nel potere del capo condomino autorizzare dei lavori senza il previo “nulla osta” dell’assemblea. È davvero così? Quali sono i compiti dell’amministratore di condominio in caso di caduta di calcinacci sulla strada? 

Sulla questione, è intervenuta una recente sentenza del tribunale di Milano [1], peraltro inedita, che consente di avere un quadro chiaro della situazione nonché di scoprire quali sono, in ipotesi del genere, i diritti e doveri dei proprietari. Ma procediamo con ordine.

Lavori urgenti in condominio: che fare?

Quando un lavoro di manutenzione straordinaria dell’edificio è urgente e necessario, tanto da non consentire di attendere i lunghi tempi di convocazione e decisione dell’assemblea di condominio, l’amministratore ha il dovere di intervenire subito, incaricando una ditta per le riparazioni. Tale intervento può quindi essere avviato dall’amministratore stesso anche in assenza di una previa autorizzazione dei condomini, ma con l’obbligo di riferirne loro alla successiva riunione di condominio.

La norma che attribuisce tale potere al capo condomino è contenuta nel Codice civile e recita nel seguente modo: «L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea». 

Per maggiori approfondimenti su questo tema ti consiglio di leggere la nostra guida sui lavori urgenti in condominio.

Il lavoro non deve essere solo urgente, ma anche necessario. Sono “necessarie” quelle manutenzioni volte a evitare un danno imminente ed irreparabile per il condominio e i singoli condomini. Si pensi ad un temporale estivo che scoperchi una porzione del tetto condominiale.

Che succede se nel condominio non ci sono soldi?

Chiaramente, il dovere dell’amministratore si ferma laddove sul conto condominiale non vi siano fondi a sufficienza per pagare la ditta. E, difatti, come noto, nel nostro Codice civile è stata di recente inserita una disposizione in virtù della quale, tutte le volte in cui devono essere avviati dei lavori straordinari, l’amministratore deve prima costituire un fondo con i contributi dei singoli condomini in modo da avere già la disponibilità del denaro per pagare la ditta esterna. Lo scopo della disposizione è quello di evitare il rischio di morosità e di interventi non pagati. Leggi l’approfondimento: come bloccare i lavori condominiali.

Caduta calcinacci: cosa deve fare l’amministratore? 

La caduta dei calcinacci, quando minaccia di procurare un danno all’incolumità dei condomini o dei terzi (si pensi ai passanti che camminano sul marciapiede sotto lo stabile) configura proprio uno di quei lavori urgenti e straordinari di manutenzione straordinaria che consentono all’amministratore di procedere anche senza previo consenso dell’assemblea.

Il tribunale di Milano ha, infatti, ribadito come il distacco di calcinacci dalla facciata condominiale con la loro caduta sulla pubblica via e la conseguente necessità di messa in sicurezza dello stabile, configuri un chiaro esempio di intervento urgente che legittima l’amministratore ad affrontare le relative spese, seppur di natura straordinaria, anche senza preventiva convocazione e delibera dell’assemblea.

A questo punto, si possono profilare una serie di ipotesi.

Se sul conto corrente condominiale ci sono i soldi per pagare la ditta, l’amministratore autorizza i lavori e poi liquida il creditore con gli avanzi delle gestioni degli anni precedenti e, quindi, con la disponibilità in banca, senza riscuotere ulteriori quote dai condomini.

Se, invece, sul conto corrente non c’è disponibilità a sufficienza per pagare la ditta, si possono verificare due ipotesi. Al fine di evitare i danni che potrebbero verificarsi per via della caduta dei calcinacci sulla strada, l’amministratore potrebbe comunque concordare con la ditta l’avvio immediato dei lavori. Lavori che verranno pagati in un momento successivo, ossia dopo la prestazione all’assemblea del piano di riparto delle quote straordinarie e successiva approvazione. Se i lavori sono urgenti e necessari, l’assemblea non può rifiutare l’approvazione del piano di riparto; viceversa, se l’intervento non dovesse presentare tali caratteri, si potrebbe configurare una responsabilità dell’amministratore.

Non è detto, però, che la ditta dei lavori accetti l’esecuzione degli stessi in assenza di un fondo o comunque di un anticipo. In quel caso, è dovere dell’amministratore porre in essere tutte quelle attività di messa in sicurezza – ivi interessando i vigili urbani e/o quelli del fuoco – per evitare danni a terzi (si pensi alla recinzione dell’area su cui possono cadere i calcinacci).

Caduta calcinacci: sono lavori urgenti e necessari

Come detto, secondo la sentenza del tribunale di Milano qui in commento, l’amministratore può delegare i lavori straordinari, senza il nulla osta dell’assemblea per evitare la caduta dei calcinacci sulla strada. Sussiste infatti una specifica posizione di garanzia in capo all’amministratore – prevista dal codice penale [2] – in relazione allo stabile amministrato, che legittima senz’altro l’esecuzione delle opere in via d’urgenza senza il preventivo passaggio in assemblea. 

Inoltre, l’amministratore deve salvaguardare i condòmini dalle responsabilità per eventuali danni sofferti dai terzi derivanti da beni condominiali, quali appunto le facciate [3].

Secondo i giudici milanesi, il Codice civile «non richiede che l’assemblea condominiale ratifichi le spese straordinarie disposte dall’amministratore qualora rivestano i connotati della indifferibilità e della urgenza», precisando altresì come la ratifica «si renda necessaria solo per il diverso caso di spese disposte dall’amministratore in assenza di delibera autorizzativa, ma in relazione a lavori non urgenti né indifferibili».

L’obbligo per l’amministratore di riferire all’assemblea – si legge nella sentenza – rientra infatti «nel dovere generale che incombe sull’amministratore di rendere conto della sua gestione ai condòmini» e non deve essere confuso con la necessità di ratifica di un atto esorbitante dal mandato; ne consegue che l’inosservanza di tale obbligo non preclude il diritto dell’amministratore al rimborso delle spese riconosciute urgenti, nei limiti in cui il giudice le ritenga giustificate.


note

[1] Trib. Milano, sent. del 17.05.2019.

[2] Ai sensi degli art. 40 e 677 cod. pen.

[3] Ai sensi dell’art. 2051 cod. civ.

REPUBBLICA ITALIANAIN NOME DEL POPOLO ITALIANOTribunale di MilanoSEZIONE XIII CIVILEIl Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. Arianna Chiarentin, ha pronunciato la seguenteSENTENZAnella causa civile di I Grado iscritta al N. 49214/2017 R.G. promossa da:COND. VIA __________(C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. _________________, elettivamente domiciliato in VIA _________________ ATTOREcontroB.S. S.R.L. (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. _________________; elettivamente domiciliata in VIALE CAMPANIA, 26/A 20133 MILANO, presso i difensori CONVENUTASvolgimento del processoCon  atto  di  citazione  ritualmente  notificato  il  Condominio  di  Via  L.  n.  2-6  in  M.  conveniva  in giudizio la B.S. S.r.l., esponendo:-che  il  suo  precedente  amministratore  B.S.  S.r.l.,  in  persona  del  geom.  B.,  aveva,  in  seno all’espletamento   del   proprio   mandato   ed   in   assenza   di   delibera   assembleare,   provveduto   a commissionare   alla   impresa   edile   F.lli   S.   S.r.l.   lavori   di   natura   straordinaria   sulle   facciate condominiali per l’ammontare complessivo di Euro 31.334,00 che non avevano carattere di urgenza e   che   non   erano   stati   ratificati   dall’assemblea   condominiale,   neppure   in   data   successiva all’esecuzione dei lavori (cfr. doc. 2 atto di citazione);-che  l’esecuzione  di  tali  lavori  aveva  esorbitato  i  poteri  dell’ex  amministratore  in  quanto  atto eccedenti   la   misura   di   messa   in   sicurezza   dell’edificio   e   non   preventivamente   autorizzati dall’assemblea dei condomini;-che,  di  conseguenza,  B.S.  S.r.l.,  nella  persona  del  geom.  C.B.,  aveva  violato  i  propri  obblighi  di mandatario eccedendo i limiti delle facoltà conferitegli;-che,  di  conseguenza,  quest’ultima  doveva  restituire  al  Condominio  quanto  indebitamente  speso senza autorizzazione;-che,  inoltre,  l’esecuzione  di  tali  lavori  aveva  causato  un  deprezzamento  del  valore  delle  singole unità immobiliari  e  determinato  la  necessità  del  rifacimento  integrale  delle  facciate  condominiali, con una spesa di circa Euro 390.000,00, come da preventivi allegati (cfr. doc. 10 atto di citazione);-che, infine, l’amministratore uscente aveva disposto il pagamento a proprio favore della fattura n. (…) emessa in data 31 marzo 2015 con cui addebitava al Condominio il compenso per la tenuta del registro anagrafico per l’importo pari a Euro 4.270,00 (cfr. doc. 6 atto di citazione);Tanto  premesso,  il  Condominio  di  Via  L.  n.  2-6  in  M.  chiedeva  che,  previo  accertamento  della responsabilità  della  B.S.  S.r.l.  per  negligenza,  imprudenza  e  imperizia  nell’esercizio  delle  proprie attribuzioni  di  amministratore  condominiale,  quest’ultima  fosse  condannata  alla  restituzione  a  suo favore  della  somma  di  Euro  31.334,00  a  titolo  di  spese  non  necessarie  sostenute  in  assenza  di specifico mandato e della somma di Euro 4.270,00 a titolo di rimborso della fattura n. (…); chiedeva altresì  la  condanna  della  società  convenuta  al  risarcimento  del  danno  per  mala  gestio,  pari  alla somma   equitativamente   determinata   dal   Giudice,   tenendo   conto   del   costo   delle   riparazioni, quantificato in Euro 390.000,00.Si costituiva in giudizio la società B.S. S.r.l. contestando le avverse pretese, precisando:-che la condotta del geom. B. era stata necessitata dall’urgenza di evitare gravi e imminenti pericoli derivanti  dalla  caduta  in  strada  degli  intonaci  delle  facciate  del  palazzo  prospiciente  via  L., situazione rientrante nella fattispecie di cui all’art. 1135 c.c.co. 2 ultimo periodo c.c., che contempla il  potere  dell’amministratore  di  compiere  atti  urgenti  in  assenza  dell’autorizzazione  dell’assemblea condominiale  e  che,  di  conseguenza,  non  era  stato  necessario  attendere  il  preventivo  assenso dell’assemblea;-che dagli interventi di messa in sicurezza della facciata e di rimozione di partipericolanti non era derivato alcun danneggiamento alle facciate, già in condizioni disastrose in quanto ormai vetuste;

-che, infine, il pagamento della fattura n.(…) emessa in data 31 marzo 2015 con cui si addebitava al Condominio  il  compenso  per  la tenuta  del  registro  anagrafico  per  l’importo  pari  ad  Euro  4.270,00 era legittimo in quanto esposto nella offerta comunicata ai Condomini e prodotta sub doc. 7.Tanto premesso, la B.S. S.r.l. chiedeva il rigetto delle avverse pretese.Instaurato il contraddittorio tra le parti e concessi i termini per il deposito delle memorie ex art. 183, comma  6  c.p.c.,  il  Giudice  non  ammetteva  le  prove  orali  dedotte  dalle  parti  stante  la  copiosa documentazione prodotta agli atti e la natura esplorativa della c.t.u. richiesta da parte attrice.Quindi,  all’udienza  del  29  gennaio  2019,  la  causa  veniva  successivamente  trattenuta  in  decisione sulle  conclusioni  precisate  dalle  parti  con  fogli  depositati  in  via  telematica,  dopo  il  deposito  delle comparse conclusionali e le memorie di replica.Motivi della decisioneReputa  questo  Giudice  che  le  domande  proposte  dal  Condominio  di  Via  L.  n.  2-6  in  M.  nei confronti del ex amministratore B.S. S.r.l. siano da accogliere nei ristretti limiti che si vanno qui di seguito ad illustrare.Per  motivi  di  comodità  espositiva,  questo  Giudice  ritiene  di  dover  suddividere  la  trattazione  in distinti paragrafi.A. Sulla messa in sicurezza delle facciate condominialiIl Condominio ha chiesto la condanna di B.S. S.r.l. alla restituzione della somma di Euro 31.334,00, corrispondente ai costi sostenuti per la messa in sicurezza delle facciate condominiali.Si   sostiene   da   parte   del   Condominio,   conallegazione   di   una   responsabilità   contrattuale dell’amministratore,  che,  trattandosi  di  opere  di  manutenzione  straordinaria,  l’amministratore  del condominio  avrebbe  dato  corso  alla  spesa  in  assenza  di  deliberazione  assembleare,  obbligatoria  a norma del disposto dell’art. 1135 n. 4 c.c..Si è difeso l’amministratore del condominio sostenendo  che si sarebbe trattato di lavori a  carattere urgente  che,  a  norma  del  secondo  comma  della  menzionata  disposizione  normativa,  è  dovere dell’amministratore  disporre,  nell’ambito  dei  poteri/doveri  di  conservazione  dei  diritti  sulle  cose comuni a lui attribuiti dall’art. 1130 n. 4 c.c.Questi i fatti di causa, occorre verificare se i lavori disposti dall’amministratore fossero necessari, se rivestissero i caratteri dell’urgenza, e se di conseguenza possa essere mosso alcun rimprovero all’ex amministratore oggi convenuto.Da una attenta disamina dei documenti allegati agli atti di causa si evince:-che il plesso edilizio di via L. 2-6 è composto da cinque palazzine, realizzate nei primi decenni del secolo  scorso,  di  oltre  cinque  piani  fuori  terra,  con  numerosi  fregi  costituiti  da  elementi  realizzati con cemento decorativo e complessi elementi ornamentali, spesso a contorno di balconi e finestre;-che si era già verificato un precedente episodio di distacco di intonaco che aveva reso necessario un intervento con autoscala per la messa in sicurezza (cfr. pag. 20 doc. 2);-che  in  data  12  marzo  2014  il  geom.  B.  veniva  informato  dal  custode  del  civico  6  di  via  L.,  sig. M.D.B.,  che  un  pezzo  di  contorno  della  finestra  sita  al  secondo  piano  della  scala  H  del  medesimo civico era caduto sulla pubblica via (cfr. materiale fotografico prodotto sub doc. 11 memoria ex art. 183 co. 6 n. 2 convenuta);-che due  giorni dopo, in data 14 marzo 2014, la  condomina sig.ra A.L.T. comunicava  a mezzo e-mail all’amministratore che si era verificato un ulteriore crollo, con caduta di pezzi di intonaco nel cortile interno della scala G (cfr. docc. 12 -13 memoria ex art. 183 co. 6 n. 2 convenuta).-che  già  in  data  12  marzo  2014  il  geom.  B.  aveva  contattato  la  ditta  S.  affinché  effettuasse  una verifica sulle facciate;-che in data 19 marzo 2014 la ditta S., congiuntamente al geometra C., consulente del condominio, procedevano  a  esaminare  lo  stato  dei  muri  perimetrali  e  dei  cementi  che  contornavano  balconi  e finestre, come risulta dalla documentazione fotografica (cfr. doc. 4bis convenuta) e dalla relazione tecnica redatta dal geometra C. (cfr. doc. 3 comparsa di risposta);-che  tale  verifica  circa  la  sicurezza  degli  intonaci  delle  facciate  del  palazzo  era  stata  eseguita mediante leggera battitura che portava alla rottura di consistenti porzioni di manufatto;

-che  nella  relazione  redatta  dal  geometra  C.  in  data  20  marzo  2014  si  evidenziava  lo  stato  di degrado in cui versava la facciata e si invitava l’amministratore a effettuare una verifica più accurata al fine di porre in sicurezza la facciata del palazzo; in particolare, il geometra rilevava che a seguito della battitura sui cementi decorativi si sentiva “un suono secco, vuoto, tipico di un manufatto non ancorato al sottofondo  con pericolo di distacco improvviso con caduta libera  al suolo. Tale  caduta avrebbe  potuto  causare  danni  ben  inimmaginabili  al  sottostante  transito  pedonale”  ed  affermava  la sussistenza di “una situazione alquanto precaria e di pericolo da non sottovalutare”;-che  sulla  scorta  della  situazione  di  fatto  riferitagli  ed  evidenziata  nella  consulenza  dei  tecnici abilitati,  il  geom.  B.  autorizzava  esclusivamente  lo  svolgimento  dei  lavori  di  eliminazione  degli intonaci e dei cementi decorativi pericolanti;-che tali circostanze fattuali non sono state contestate dall’attore;-che  “quanto  rimosso  in  occasione  dell’intervento  con  impiego  di  piattaforma  di  lavoro  non rappresenta  la  totalità  di  quanto  risultava  inconsistente,  degradato  e/o  pericolante,  ma  solo  ed esclusivamente  ciò  che,  al  momento  dell’intervento  è  stato  ritenuto  indispensabile  rimuovere    al fine di garantire la sicurezza dello stato di fatto”, come emerge dalla relazione del geom. C. redatta in  data  12  gennaio  2018  (cfr.  doc.  1  allegato  alla  memoria  ex art.  183  comma  6  n.  2  c.p.c.della convenuta);Dall’analisi  della  documentazione  prodotta  non  può  che  darsi  atto  dell’urgenza  degli  interventi  di messa  in  sicurezza  delle  facciate  condominiali,  giacchéil  materiale  fotografico  e  le  relazioni  del geom.  C.  hanno  ampiamente  evidenziato  che  lo  stato  di  degrado  degli  intonaci  e  dei  cementi decorativi era tale da poter costituire un grave pericolo per i condomini e per i passanti di via L. e, pertanto,  deve  ritenersi  che  i  lavori  ordinati  dal  geom.  B.  rientrassero  nell’alveo  dei  lavori straordinari urgenti che non necessitano dell’autorizzazione assembleare di cui all’art. 1135 co. 2 c.c.Corretta è dunque l’invocazione da parte della difesa della convenute del disposto normativo di cui all’art.  1135  comma  2  del  codice  civilea  mente  del  quale  l’amministratore  del  condominio  può ordinare dei lavori di manutenzione straordinaria ove questi ultimi rivestano il carattere dell’urgenza anche  senza  apposita  delibera  assembleare,  salvo  l’obbligo  di  riferirne  alla  prima  assemblea  dei condomini:  nel  caso  al  vaglio  del  presente  giudizio  l’ex  amministratore  si  è  attenuto  al  dettato codicistico  stante  l’accertato  carattere  dell’urgenza  dell’opera  contestata  (vedi  sul  punto  le  sentenze del  Supremo  Collegio  numero  4232  del  7  maggio  1987,  rv.  n.  452987,  numero  1481  del  15 settembre 1970, rv. n. 347319 e numero 10144 del 19 novembre 1996, rv. n. 500644), direttamente collegata con la specifica posizione di garanzia rivestita dall’amministratore ai sensi del combinato disposto  di  cui  agli artt.  40  co.  2  e  677  c.p.,  nonché  con  la  responsabilità  dei  condomini  per  gli eventuali  danni  sofferti  dai  terzi  ( artt.  2051  e  1126  c.c.)  e,  dunque,  potenzialmente  passibili  di eventuale azione risarcitoria.Infine, deve rilevarsi come l’art. 1135 comma 2 c.c.non richiede -contrariamente a quanto allegato dalla  difesa  dell’attore -che  l’assemblea  condominiale  ratifichi  le spese  straordinarie  disposte dall’amministratore  qualora  rivestano  i  connotati  della  indifferibilità  e  della  urgenza:  da  una approfondita  lettura  del  testo  integrale  della  ordinanza  n.  4668/2018  citata  dalla  difesa  del Condominio si evince, infatti, che tale ratifica si renda necessaria solo per il diverso  caso di spese disposte  dall’amministratore  in  assenza  di  delibera  autorizzativa,  ma  in  relazione  a  lavori  non urgenti    indifferibili  (“perché  l’assemblea  di  condominio  può  ratificare  le  spese  ordinarie e straordinarie  effettuate  dall’amministratore  senza  preventiva  autorizzazione,  anche  se  prive  dei connotati  di  indifferibilità  ed  urgenza,  surrogando  in  tal  modo  la  mancanza  di  una  preventiva  di delibera autorizzativa”).Quanto,  poi,  all’obbligo  di  riferirne  alla  prima  assemblea,  non  solo  tale  circostanza  non  viene contestata, ma deve rilevarsi che, in ogni caso, il fatto che l’amministratore non abbia riferito nella prima  assemblea  in  ordine  alle  opere  intraprese  non  rende  illegittimo  l’esborso;  si  richiama,  sul punto, l’orientamento espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 10144/96: “L’art. 1135 ultimo  comma  abilita  l’amministratore  ad  ordinare  lavori  di  manutenzione  straordinaria  che rivestano  carattere  di  urgenza  imponendogli  l’obbligo  di  riferire  all’assemblea;  obbligo  che  rientra 

nel  dovere   generale  che  incombe  all’amministratore  di  rendere  conto  della  sua   gestione  ai condomini e che, pertanto, non può essere confuso con la necessità di ratifica di un atto esorbitante dal  mandato.  L’inosservanza  di  tale  obbligo  non  preclude  il  diritto  dell’amministratore  al  rimborso delle spese riconosciute urgenti, nei limiti in cui il giudice le ritenga giustificate”.Alla luce di tali considerazioni, deve rigettarsi la domanda con cui il Condominio di Via L. n. 2-6 in M. chiede la condanna di B.S. S.r.l. alla restituzione dell’importo di Euro 31.334,00.B. Sull’emissione della fattura n. (…)Il Condominio di Via L. n. 2-6 in M. ha contestato alla B.S. S.r.l. l’emissione della fattura n. (…) di importopari  a  Euro  4.270,00  a  titolo  di  tenuta  dell’anagrafe  condominiale  allegando  trattarsi  di compenso illegittimamente percepito ed ha chiesto la condanna della convenuta alla restituzione di tale somma.La  tesi  dell’attore  è  che  l’attività  di  redazione  dei  registri  anagrafe  condominiale,  seppur  non contestata, rientri nelle normali attribuzioni dell’amministratore ai sensi dell’art. 1130 comma 1 n. 6 c.c.per la quale, dunque, non spetterebbe alcun compenso extra rispetto a quello ordinario.Si è difeso l’amministratore del condominio sostenendo che il pagamento della fatturan. (…) emessa in data 31 marzo 2015 con cui si addebitava  al Condominio il compenso  per la tenuta del registro anagrafico  per  l’importo  pari  ad  Euro  4.270,00  era  legittimo  in  quanto  esposto  nella  offerta comunicata ai Condomini e prodotta sub doc. 7.IlTribunale ritiene che la domanda di condanna della convenuta B.S. S.r.l. alla restituzione di tale somma sia fondata.Deve,  infatti,  rilevarsi  che  anche  a  voler  ritenere  che  l’attività  di  redazione  dei  registri  anagrafe condominiale non fosse  ricompresa nel  corrispettivo forfettario annuale per le normali attribuzioni dell’amministratore  ai  sensi dell’art.  1130  comma  1  n.  6  c.c.,  si  tratterebbe  comunque  di  una  spesa per   competenze   accessorie   che   andava   sottoposta   all’assemblea   dei   condomini   per   la   sua approvazione (cfr. per tutte, Cass. sent. n. 22313 del 30.09.2013).Sarebbe stato, infatti, compitodell’assemblea valutare la correttezza dell’importo globale richiesto in relazione  alle  attività  extra  effettivamente  svolte  e,  se  del  caso,  approvarlo  così  da  inserirlo  nel rendiconto.Stante l’assenza di tale presupposto, la B.S. S.r.l.  deve essere  condannata  alla restituzione a favore del  Condominio  di  Via  L.  n.  2-6  in  M.  dell’importo  di  Euro  4.270,00  oltre  interessi  dal  dovuto  al saldo.Su tale importo non  compete alcuna  rivalutazione monetaria per l’assenza  della prova del maggior danno ex art. 1224, secondo comma, del codice civile(Cfr. Cass., sez. II, n. 12828 del 03/06/2009, nonché,  di  recente,  Cass.  Sez.  2  ,  Sentenza  n.  14289  del  04/06/2018,  secondo  cui:  “In  caso  di inadempimento  o  di  ritardato  adempimento  di  un’obbligazione  avente  ad  oggetto  una  somma  di denaro -assoggettata,  in  quanto  tale,  alla  disciplina dell’art.  1277  cod.  civ.-la  rivalutazione monetaria del credito può essere riconosciuta solo a condizione che il creditore alleghi e dimostri, ai sensi dell’art.  1224,  secondo  comma,  cod.  civ.,  l’esistenza  del  maggior  danno  derivante  dalla mancata disponibilità della somma durante il periodo di mora, non compensato dalla corresponsione degli interessi legali nella misura predeterminata dall’art. 1224, primo comma, cod. civ., rimanendo comunque esclusa la possibilità del cumulo tra rivalutazione monetaria ed interessi compensativi”).C. Sul risarcimento del danno per mala gestioIl Condominio di Via L. n. 2-6 in M. ha chiesto, infine, accertarsi la responsabilità della convenuta B.S.  S.r.l.  per  mala  gestio  e,  per  l’effetto,  la  condanna  della  medesima  al  risarcimento  del  danno, ravvisato  nelle  spese  necessarie  per  ilrifacimento  delle  facciate  che  ammonterebbero,  secondo  i preventivi prodotti, a circa Euro 390.000,00.L’attore ha posto a fondamento della domanda il fatto che gli interventi di messa in sicurezza delle facciate avevano provocato danni alle facciate del condominio che potevano essere riparati solo con un intervento di rifacimento integrale delle medesime.Tale domanda non può trovare accoglimento, rilevato:

-che  non  è  emerso  alcun  profilo  di illegittimità nella  condotta  posta  in  essere  dal  geom.  B.,  posto che  è  stato  acclarato  che  l’ordine  di  messa  in  sicurezza  delle  facciate  condominiali  rientrava nell’alveo dell’art. 1135 co. 2 c.c.;-che parte attrice non ha in alcun modo adeguatamente allegato, né a fortiori dimostrato, l’esistenza di un danno alle facciate condominiali interessate dall’intervento di messa in sicurezza delle stesse, né  parimenti  ha  fornito  riscontri  probatori  in  merito  alla  derivazione  eziologica  dell’asserito  danno da tale intervento;-che,  al  contrario,  dalla  già  richiamata  relazione  redatta  dal  Geom.  C.  in  data  12  gennaio  2018  è emerso  che  “la  messa  in  sicurezza  dello  stabile  non  ha  certo  comportato,  in  nessun  modo  e  in nessun motivo, un intervento tale da portare a ritenere i prospetti di facciata devastati e/o deturpati”;-che  la  censura  per  la  quale  i  lavori  non  sarebbero  stati  realizzati  a  regola  d’arte  ed  avrebbero provocato  danni  alla  facciata  atterrebbe,  in  ogni  caso,  ad  una  eventuale  responsabilità  dell’impresa incaricata   dell’esecuzione   dei   lavori   e   non   investirebbe   la   legittimità   della   spesa   disposta dall’amministratore del condominio o una sua eventuale responsabilità per mala gestio.Alla stregua di tali considerazioni, deve rigettarsi la domanda di risarcimento dei danni avanzata nei suoi confronti dal Condominio attore.L’esito  della  lite  comporta  la  condanna  di  B.S.  S.r.l.  alla  rifusione  delle  spese  di  lite  a  favore  del Condominio, da liquidarsi tenuto conto della “somma attribuita alla parte vincitrice piuttosto che a quella domandata”, ai sensi dell’art. 5D.M. n. 55 del 2014.P.Q.M.Il Tribunale di Milano, XIII Sezione Civile, definitivamente pronunciando nella causa fra le parti di cui in epigrafe, ogni altra istanza, domanda ed eccezione disattesa, così provvede:1) condanna B.S. S.r.l. alla restituzione a favore del Condominio di Via L. n. 2-6 in M. dell’importo di Euro 4.270,00, oltre interessi dal dovuto al saldo;2) rigetta ogni altra domanda proposta dal Condominio di via L. 2/6 nei confronti di B.S. S.r.l.;3)  condanna  B.S.  S.r.l.  alla  rifusione  delle  spese  di  lite  a  favore  del  Condominio  di  via  L.  2/6, liquidate  in  Euro 545,00  per  spese  documentate  ed  Euro  2.430,00  per  compensi,  oltre  15%  spese generali, IVA e CPA come per legge.Così deciso in Milano, il 16 maggio 2019.Depositata in Cancelleria il 17 maggio 2019.


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