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Affitto: cauzione e anticipo in eccesso, che fare?

4 Febbraio 2020
Affitto: cauzione e anticipo in eccesso, che fare?

Che succede se il proprietario di casa chiede un deposito cauzionale o un anticipo superiore a tre mensilità?

Hai appena firmato un contratto di locazione. Il proprietario ti ha chiesto un anticipo di quattro mensilità. Solo successivamente ti sei accorto che la legge stabilisce un limite massimo di tre mensilità a titolo di deposito cauzionale, a pena di nullità della relativa clausola. Ti chiedi come comportarti a questo punto. In caso di affitto, che fare se è prevista una cauzione e un anticipo in eccesso rispetto a quanto stabilito dalla legge? Troverai, di sicuro, nei seguenti chiarimenti un aiuto pratico per risolvere la vertenza con il proprietario dell’immobile. Ma procediamo con ordine. 

Deposito cauzionale e anticipo affitto: che differenza c’è?

Sia che tu abbia firmato un contratto di affitto a uso abitativo, sia che invece si tratti di un affitto a uso commerciale, la legge sull’equo canone stabilisce la facoltà, per il locatore, di chiedere non più di tre mensilità a titolo di deposito cauzionale. Ma attenzione: come chiarito dalla Cassazione, tale limite non opera invece per i canoni di locazione anticipati. Cerchiamo di chiarire questo aspetto e, per farlo, dobbiamo partire dalla distinzione tra cauzione e anticipo.

Il deposito cauzionale, più comunemente detto cauzione, viene corrisposto a titolo di garanzia solo per due eventi: 

  • danni all’immobile;
  • morosità. 

Le somme versate dall’inquilino, con la sottoscrizione del contratto, a titolo di cauzione servono quindi a cautelare il padrone di casa dal rischio che si verifichi una di queste due ipotesi. 

Ciò significa che il locatore è tenuto a trattenere tale somma fino alla scadenza del contratto di locazione e, in quella sede, verificare se vi è stato un corretto adempimento da parte del conduttore. Se questi dovesse aver “saltato” qualche mensilità, il locatore potrà compensare il proprio credito con il deposito cauzionale inizialmente versato. Se, invece, dovessero risultare dei danni all’appartamento, il locatore può trattenere la cauzione solo a condizione che, al più presto, avvii una causa di risarcimento contro l’inquilino. Difatti, a meno che i due non trovino prima un accordo bonario sull’entità dei danni, solo il giudice può definire l’ammontare della spesa necessaria a provvedere alle riparazioni dell’unità abitativa. Se così non fosse, si aprirebbero le porte all’arbitrio del locatore che altrimenti potrebbe trattenere somme superiori all’effettivo danno. 

Se il locatore non avvia il giudizio contro il conduttore, deve restituire la cauzione al termine del contratto di affitto.

La cauzione produce interessi in automatico ed è nulla qualsiasi clausola che preveda il contrario. Con la conseguenza che, in caso di compensazioni, bisognerà tenere conto anche di tali importo nel frattempo maturati.

L’anticipo dei canoni di affitto, invece, è cosa ben diversa. È facoltà del locatore chiedere il pagamento anticipato di una o più mensilità da imputare – di solito – alle ultime rate, quelle immediatamente prima della scadenza del contratto (nulla vieta, però, che vengano imputate alle prime). Si tratta quindi di semplici anticipi sul dovuto e non di una cauzione a titolo di garanzia per eventuali danni (anche se poi, innegabilmente, lo scopo per cui viene previsto l’anticipo è spesso proprio quello di ridurre i danni di un’eventuale morosità). 

Naturalmente, per stabilire se il contratto di affitto prevede una cauzione o un anticipo si dovrà leggere attentamente il testo della clausola e indagare sull’effettiva volontà delle parti, partendo dal significato letterale delle parole usate e dallo scopo perseguito.

Limiti alla cauzione: che fare se viene previsto un importo in eccesso?

La legge sull’equo canone stabilisce che il deposito cauzionale non può superare il limite di tre mensilità. Ogni eventuale accordo contrario è nullo. Questo significa che, se il locatore dovesse chiedere un importo superiore a tale limite, si può agire nel seguente modo:

  • se la cauzione non è stata ancora versata, il conduttore può limitarsi a versare solo tre mensilità, nonostante la diversa clausola contrattuale;
  • se invece la cauzione è già stata versata, il conduttore può compensare il proprio credito (pari cioè al maggior importo della cauzione versata rispetto a quella dovuta per legge) con i successivi canoni di locazione da pagare.

Limiti agli anticipi del canone di locazione

Per i canoni di locazione versati in anticipo bisogna, invece, distinguere a seconda che si tratti di locazione a uso abitativo o a uso commerciale. Con riferimento al primo caso, la legge [1] stabilisce che sono nulle le clausole contrattuali che contemplano l’obbligo di pagamento anticipato del canone della locazione per

periodi superiori a tre mesi, anche mediante rilascio di titoli di credito (assegni, cambiali). Apparentemente quindi valgono gli stessi limiti previsti per il deposito cauzionale a cui si rinvia per i chiarimenti sul da farsi nel caso in cui sia previsto un importo superiore. Senonché, secondo la Cassazione [1], tale limite sarebbe stato tacitamente abrogato non essendo compatibile con la libertà di determinazione del canone locativo degli immobili per uso non abitativo consentita alle parti dalla legge sull’equo canone. Ne deriverebbe la piena libertà per le parti di concordare il versamento anticipato anche per più di tre mensilità. 

Sempre secondo la Suprema Corte, non esiste alcun limite alla previsione di clausole in anticipo sul contratto di locazione a uso commerciale. Il proprietario di casa potrebbe, quindi, chiedere anche un anno anticipato senza incontrare alcun divieto nella legge. 

Sono, pertanto, valide le clausole di pagamento anticipato del canone annuo di locazione degli immobili soggetti al regime della legge sull’equo canone (a uso non abitativo ma, come detto, anche per quelli a uso abitativo) non essendo applicabili i limiti previsti dalla legge.


note

[1] Art. 2 ter della l. 12 agosto 1974 n. 351

[2] Cass. sent. n. 6247/1992.


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