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Agenzia immobiliare: dopo quanto tempo ci si può svincolare?

4 Febbraio 2020
Agenzia immobiliare: dopo quanto tempo ci si può svincolare?

Esiste l’obbligo di pagare l’agenzia immobiliare anche a mandato scaduto se il venditore decide di accettare l’offerta fatta in precedenza?

Tempo fa, hai messo in vendita la tua casa, dando mandato a un’agenzia immobiliare. Il contratto aveva una durata di un anno. In prossimità della scadenza, hai inviato la disdetta con l’intenzione di recedere dall’accordo. 

Dopo qualche mese, hai deciso di vendere l’immobile a una persona che, in verità, aveva già visionato il tuo appartamento insieme all’agente immobiliare e che solo ora è tornata a bussare alla tua porta, facendoti un’offerta convincente. 

Per questo, ora, l’agenzia immobiliare ti chiede la provvigione. Sei tenuto a versargliela? Dopo quanto tempo ci si può svincolare dall’agenzia immobiliare una volta che il mandato è scaduto? Cerchiamo di fare il punto della situazione partendo dall’analizzare cosa prevede la legge.

L’agenzia immobiliare si paga anche a mandato scaduto?

L’articolo 1755 del Codice civile stabilisce che il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle due parti – quindi sia dal venditore che dal compratore, salvo ovviamente patto contrario – se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. Ciò vale a prescindere dal fatto che la stipula del contratto definitivo di vendita avvenga o meno nel periodo di validità del mandato all’agenzia. 

In buona sostanza, se l’acquirente e il venditore sono messi in contatto dal mediatore, quest’ultimo – anche a mandato scaduto – ha diritto al compenso. Se non fosse così sarebbe fin troppo facile frodare l’agenzia immobiliare, attendendo la scadenza del contratto e poi concludendo l’affare.

Non chiaramente per ogni “contatto” offerto al venditore, l’agente ha diritto al compenso, ma solo quando tra le parti si crea un vincolo giuridico che impegna l’uno a vendere e l’altro a comprare. Quindi, anche solo la firma del contratto preliminare, durante la vigenza del mandato di agenzia, è sufficiente a implicare l’obbligo di versare la provvigione.

Ma che succede se le parti, fraudolentemente, rinviano la firma del compromesso a un momento successivo alla scadenza del contratto di agenzia? Anche in questo caso, la giurisprudenza è più favorevole all’agente; è stato, infatti, stabilito che all’agente basta anche solo mettere in contatto le due parti se poi queste, in virtù di tale incontro, addivengono alla compravendita.

Le parti restano, comunque, libere di concludere o meno l’affare per il quale sono state messe in contatto dal mediatore senza dover riconoscere a questi il compenso. 

La provvigione non è neanche dovuta quando una prima fase delle trattative, avviate con l’intervento dell’agente, non dia risultato positivo e, tuttavia, a mandato scaduto, si arrivi alla compravendita sulla base di successivi contatti tra le parti, a condizioni completamente diverse rispetto a quelle mediate dall’agente. In pratica, la ripresa delle trattative deve essere intervenuta per effetto di iniziative nuove, assolutamente non ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l’utilità dell’originario intervento del mediatore [1].

La provvigione va versata anche se l’agente non interviene in tutte le fasi delle trattative, e cioè fino al raggiungimento dell’accordo definitivo, ma si limita a presentare le parti. 

Quanto tempo ha l’agente per chiedere il pagamento della provvigione?

Volendo semplificare e riassumere quanto sinora detto, possiamo dire che l’agenzia immobiliare ha diritto alla provvigione anche dopo la scadenza del contratto (nonostante il decorso di diversi anni) solo se: 

  • venditore e acquirente sono stati messi in contatto dall’agente stesso;
  • e sempre che le condizioni della compravendita non siano variate rispetto a quelle inizialmente proposte dal mediatore. 

Abbiamo appena detto «anche dopo la scadenza del contratto». Ma fino a quando? Questo la legge non lo dice. Naturalmente, più passa il tempo dalla disdetta/scadenza del mandato all’agente, più difficile sarà per quest’ultimo dimostrare che la conclusione dell’affare tra le parti è da ricondurre alla propria attività. Difatti, a distanza di molti anni è naturale che le trattative siano ripartite da capo, prendendo pertanto origine da un’iniziativa differente ed autonoma delle parti, non più riconducibile all’opera del mediatore. 

Il Codice civile stabilisce, però, il termine di un anno per riscuotere la provvigione. Tale anno decorre dalla data della conclusione dell’affare (ossia dalla stipula del contratto definitivo di compravendita): è da questo momento, infatti, che sorge il diritto del mediatore alla provvigione. Infatti, come anticipato, il mediatore ha diritto alla provvigione non appena il contratto è concluso per effetto del suo intervento.

Quindi, se l’agente non si fa vivo entro un anno dal rogito notarile, le parti non dovranno mai più versargli la provvigione. 

Anche una lettera di diffida formale, inviata con raccomandata, è suscettibile di interrompere il termine di prescrizione facendolo valere da capo.

Potrebbe poi succedere che l’agente, entro il termine dell’anno, si rivolga direttamente al giudice chiedendo un decreto ingiuntivo e notificandolo al debitore. In tal caso, la prescrizione non è più di 1 anno, ma di dieci come per tutti gli atti giudiziari. Quindi, solo se, entro un decennio dalla notifica del decreto, il mediatore non avvia alcuna attività di recupero forzato del proprio credito, le parti si liberano definitivamente dal debito. 


note

[1] Cass. sent. n. 1120/2015.  


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