Imposta municipale propria: cos’è e chi la deve pagare

Imu: esenzioni, importi e scadenze.

Programmare le vacanze per alcuni può essere un vero e proprio incubo: il luogo da scegliere, i bagagli da preparare, le lunghe code in autostrada con il caldo soffocante. Quest’anno hai deciso di giocare in anticipo e di acquistare una piccola villa vicino al mare dove trascorrere tutta l’estate in compagnia della tua famiglia. Naturalmente, la utilizzerai anche in altre festività o nel tempo libero. Prima di fare questo passo, però, ti chiedi quali imposte dovrai pagare nel momento in cui diventerai proprietario di due immobili.

Finora, infatti, non hai pagato nulla per la tua casa in città in quanto abitazione principale. Vorresti dunque informarti bene sull’imposta municipale propria: cos’è e chi la deve pagare. Niente paura, te lo spiego in questo articolo.

Imu: cos’è e chi la deve pagare

L’imposta municipale propria (Imu) è una tassa comunale che devi pagare sui beni immobili di cui sei proprietario oppure sui beni immobili di cui sei titolare del diritto di:

• usufrutto: vuol dire che utilizzi l’immobile come se ne fossi il vero proprietario;
• uso: cioè ti servi dell’immobile solo per i bisogni della tua famiglia;
• abitazione: hai il diritto di abitare l’immobile limitatamente, per i tuoi bisogni e per quelli della tua famiglia;
• superficie: hai il diritto di edificare e mantenere una costruzione al di sopra (o al di sotto) di un fondo di proprietà di un’altra persona;
• enfiteusi: nel senso che puoi godere del bene immobile altrui a condizione che apporti migliorie e paghi un canone periodico.

Sono, inoltre, tenuti al pagamento dell’Imu i seguenti soggetti:

• l’ex coniuge assegnatario della casa coniugale, a seguito di una sentenza di separazione, divorzio o annullamento di matrimonio. L’altro coniuge non assegnatario, invece, non è tenuto al pagamento dell’imposta;
• i locatari di immobili concessi in leasing. In tal caso, occorre pagare l’Imu dalla data della stipula del contratto e per tutta la sua durata;
• il concessionario di aree demaniali, cioè appartenenti allo Stato (ad esempio, il concessionario di uno stabilimento balneare);
• il coniuge vedovo che continua ad abitare nell’abitazione principale di lusso (ossia appartenente alle categorie catastali A/1, A/8, A/9). L’Imu non è, invece, dovuta dagli altri eredi.

Il fabbricato oggetto dell’imposta deve esser iscritto al catasto e avere la rendita catastale.

Imposta municipale propria: si paga sull’abitazione principale?

La legge ha previsto l’esenzione dal pagamento dell’Imu per la prima casa, intesa come abitazione principale e le relative pertinenze (ossia i beni destinati in modo stabile al servizio di un altro immobile come, ad esempio, il garage).

Per abitazione principale si intende l’immobile iscritto al catasto come unica unità immobiliare e che il proprietario o il possessore abbia le residenza anagrafica nell’immobile e vi dimori abitualmente insieme al suo nucleo familiare.

Ti è chiaro, quindi, che l’abitazione principale è solo quella ove il proprietario e la sua famiglia hanno fissato:

• la residenza (accertabile tramite i registri dell’anagrafe);
• la dimora abituale (ossia il luogo dove la famiglia abita la maggior parte dell’anno). Per verificare la dimora occorre inviare sul posto i vigili.

Le pertinenze comprese nell’abitazione principale, e quindi esenti dall’Imu, sono quelle appartenenti:

• alla categoria catastale C/2: vale a dire i magazzini e i locali di deposito;
• alla categoria catastale C/6: ad esempio stalle e scuderie, autorimesse purché non utilizzate per fini di lucro;
• alla categoria catastale C/7: ossia le tettoie chiuse o aperte.

Se, per esempio, possiedi due box separati nella tua abitazione solo uno dei due sarebbe esente dal pagamento dell’Imu. Invece, su altre tipologie di pertinenze, pur a servizio dell’abitazione principale, il proprietario dovrà pagare l’imposta.

Tuttavia, ci sono dei casi in cui l’Imu va comunque pagata pur essendo l’immobile abitazione principale. Si tratta degli immobili di lusso per i quali continua ad applicarsi l’aliquota seppur in misura ridotta.

In particolare, si paga l’Imu per:

• gli immobili signorili appartenenti alla categoria catastale A/1;
• gli immobili appartenenti alla categoria catastale A/8 (ad esempio le ville realizzate con rifiniture particolari dotate di parco o giardino;
• i castelli ed i palazzi di particolare pregio storico o artistico appartenenti alla categoria catastale A/9.

Imposta municipale propria: quando pagarla?

Per il pagamento dell’Imu ci sono delle precise scadenze da rispettare. Più precisamente:

• la prima rata (acconto Imu) va pagata entro il 16 giugno 2020;
• la seconda rata (saldo Imu) va pagata entro il 16 dicembre 2020.

La legge ti dà comunque la possibilità di versare l’imposta dovuta per intero entro e non oltre il 16 giugno.

Attenzione: quando si paga la prima rata di giugno 2020, bisognerà pagare la metà di quanto versato nel 2019 a titolo di Imu e Tasi. Nella rata di dicembre, ci sarà il conguaglio sulla base di quanto deliberato dal Comune.

Devi sapere, inoltre, che l’Imu pagata sugli immobili è interamente destinata al Comune, tranne quella dovuta sugli immobili ad uso produttivo (appartenenti alla categoria catastale D) che va versata allo Stato.

Imposta municipale propria: come si calcola?

Per calcolare l’importo dell’Imu occorre innanzitutto conoscere la rendita catastale dell’immobile e operare una rivalutazione del 5%. Il risultato ottenuto va moltiplicato per il relativo coefficiente che ovviamente varia in base al tipo di immobile:

• 160 per gli immobili appartenenti alla categoria catastale A (ad esclusione dell’A10) e C2, C6 e C7;
• 140 per gli immobili appartenenti alla categoria catastale E e pertinenze C3, C4 e C5;
• 80 per gli immobili appartenenti alla categoria catastale per i D5 (banche) e  A10 (uffici);
• 65 per gli immobili appartenenti alla categoria catastale D (immobile di imprese) tranne la categoria D5;
• 55 per gli immobili appartenenti alla categoria catastale C1 (negozi).

Una volta calcolato il valore imponibile si applicano l’aliquota di riferimento e le detrazioni alle quali hai diritto. In ogni caso, puoi fare il calcolo:

• online sul sito di Anutel;
• rivolgendoti, a pagamento, ai Centri di assistenza fiscale (CAF).

Imposta municipale propria: come si paga?

Per pagare l’Imu bisogna compilare il modello F24. Puoi stamparlo già compilato oppure lo puoi compilare personalmente. In ogni caso, potrai pagare l’Imu tramite:

• bollettino postale;
• modello F24;
• piattaforma PagoPA.

Se paghi più del dovuto non preoccuparti, potrai chiedere il rimborso al tuo Comune di residenza.

Imposta municipale propria: le aliquote

Spetta al Comune stabilire le aliquote in base alle quali calcolare l’Imu. La Legge, tuttavia, ha fissato le seguenti aliquote:

• 0,5% per l’abitazione principale di lusso e le relative pertinenze. Il Comune può azzerare o aumentare l’aliquota fino al 0,6%;
• 0,86% per gli immobili non utilizzate come abitazione principale. Il Comune può azzerarla o aumentarla sino all’1,06%;
• 0,1% per i fabbricati rurali strumentali;
• 0,1% (con possibilità di aumento fino allo 0,25%) per gli immobili merce non locati dalle imprese costruttive;
• 0,76% per i terreni agricoli;
• 0,76% per i fabbricati D.

Imposta municipale propria: agevolazioni e riduzioni

Dal 1 gennaio 2020 è entrata in vigore la nuova Imu, un unico tributo che racchiude le due tasse sulla casa (Tasi e Imu).
Sono previste comunque delle agevolazioni e riduzioni da applicare in sede di calcolo. Anche per quest’anno infatti è confermata la riduzione dell’Imu del 50% per:

• la casa concessa in comodato d’uso gratuito tra genitori e figli;
• immobili inagibili ed inabitabili (con perizia dell’ufficio tecnico del Comune o da un tecnico abilitato);
• il fabbricato di interesse storico o artistico.

La dichiarazione Imu

Con la dichiarazione Imu il contribuente informa il Comune di eventuali variazioni che comportano un diverso ammontare dell’imposta dovuta.

Devi presentare la dichiarazione Imu entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio (o sono intervenute variazioni). Occorre, comunque, aspettare un decreto ministeriale per sapere esattamente i casi in cui è obbligatorio presentare la dichiarazione e quale modello utilizzare.

Imposta municipale propria: cosa succede se non pago?

Se non paghi l’Imu hai la possibilità di sanare la tua posizione, quindi di rimediare, attraverso il ravvedimento operoso. In buona sostanza, ti viene concesso di pagare una sanzione ridotta a seconda dei giorni di ritardo.

Il ravvedimento operoso può essere:

• sprint: quando effettui il pagamento entro 14 giorni dalla scadenza. In tal caso, la sanzione sarà pari allo 0,2% della tassa per ogni giorno di ritardo;
• breve: quando effettui il pagamento entro 30 giorni dalla scadenza. In tal caso, la sanzione sarà pari al 3% dell’Imu dovuta;
• lungo: quando effettui il pagamento entro un anno dalla scadenza. In tal caso, la sanzione sarà del 3,5% dell’imposta

Ovviamente, oltre alle sanzioni sarai tenuto anche al pagamento degli interessi legali pari al 2,5% su base annuale. Trascorso un anno dalla scadenza del pagamento dell’Imu non potrai avvalerti del ravvedimento operoso e dovrai pagare l’imposta maggiorata della sanzione del 30%.

Prescrizione e decadenza

Come tutti i tributi locali, anche l’Imu è soggetta ad un termine di prescrizione di cinque anni. In altre parole, se il Comune non notifica l’avviso relativo accertamento fiscale entro cinque anni da quando avresti dovuto versare l’imposta, allora nulla è più dovuto.

Ad esempio: nel 2019, hai ricevuto una richiesta di versamento Imu relativa all’anno 2010. In tal caso, la richiesta si è prescritta nel 2018 quindi non dovrai pagare nulla. Attenzione però: quando ti arriva un avviso di pagamento, la prescrizione si interrompe e torna a decorrere dal giorno dopo.

La decadenza, invece, riguarda la perdita del diritto perché non è stato esercitato entro un dato termine. Per i tributi locali, il termine di decadenza è fissato al 31 dicembre del terzo anno successivo a quello in cui è divenuto definitivo l’accertamento da parte del Comune.