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Quando non conviene la cedolare secca

5 Febbraio 2020 | Autore:
Quando non conviene la cedolare secca

I casi in cui la cedolare secca non fa risparmiare più e diventa preferibile optare per il regime di tassazione ordinario. 

Se hai affittato una casa probabilmente conosci già l’ammontare delle tasse che devi pagare ogni anno sui canoni di affitto che percepisci. Si tratta di redditi fiscalmente imponibili, che si sommano a tutti gli altri tuoi redditi, che possono essere d’impresa, di capitali, di lavoro dipendente o autonomo.

Le aliquote Irpef – almeno fino alla prossima riforma, per ora solo preannunciata – sono progressive e per scaglioni, e crescono più che proporzionalmente rispetto all’ammontare del tuo reddito complessivo.

Con la cedolare secca puoi tagliare in buona parte questa tassazione e pagare una percentuale fissa e predeterminata: il 21%, che in alcuni casi scende al 10%; con l’ulteriore beneficio di non dover neppure versare le imposte di registro e di bollo, che sono dovute sui contratti di affitto.

Se però pensi, d’istinto, che la cedolare secca sia sempre conveniente, non hai però ragione in tutti i casi: talvolta potresti pagare addirittura di più rispetto al regime ordinario, e perdere una molteplicità di sgravi fiscali.

In questo articolo vedrai la cedolare secca alla prova del test di convenienza; scoprirai che il risultato non è sempre a suo favore, e sarai in grado di valutare meglio quando non conviene la cedolare secca e capire perché ciò accade in rapporto alla tua situazione. A quel punto, cifre alla mano, potrai evitare questa particolare tassazione, e rifugiarti nel metodo normale, che paradossalmente ti farà pagare meno tasse.

Cedolare secca: cos’è e come si calcola

La cedolare secca è un’imposta che si applica in misura fissa, con una percentuale prestabilita sull’ammontare dei canoni di affitto percepiti. L’aliquota è sempre pari al 21%, tranne che nel caso di locazioni a canone concordato, per le quali scende al 10%.

La cedolare secca sostituisce quindi – solo per i redditi prodotti dalle locazioni – la normale Irpef, che è progressiva e cresce, in maniera più che proporzionale, all’aumentare del reddito in base al sistema delle aliquote e degli scaglioni, che prelevano una parte sempre più consistente dall’ammontare complessivo dei redditi percepiti nell’anno di riferimento.

L’effetto principale è che, grazie all’opzione verso la cedolare secca, quegli importi dei canoni di affitto verranno tassati in base a questa imposta sostitutiva anziché a quella delle aliquote Irpef, che potrebbero essere ben maggiori del 21%, o del 10%, che ti abbiamo esposto.

Già a prima vista, questo regime di tassazione forfettaria introduce un notevole vantaggio rispetto a quello normale: facendo pagare una percentuale di tasse fissa sui canoni di affitto percepiti, può far risparmiare molti soldi ai proprietari degli immobili, specialmente quando i loro redditi comprendono altre fonti e dunque sono complessivamente elevati, fino a raggiungere gli scaglioni dove il prelievo fiscale è più consistente.

Anche i redditi che sono assoggettati alla cedolare secca rilevano, però, ai fini Isee, ed anche per stabilire le condizioni di spettanza delle detrazioni per carichi di famiglia, per individuare i familiari fiscalmente a carico e per calcolare tutte le altre detrazioni d’imposta previste ai fini Irpef.

Cedolare secca: chi può usufruirne?

Affittare con la cedolare secca è possibile per tutti i contratti di affitto di immobili destinati ad uso abitativo e che sono stipulati tra persone fisiche al di fuori della loro attività d’impresa o di lavoro autonomo; quindi sono escluse le società ed anche le persone fisiche se affittano in qualità di imprenditori o di professionisti del settore immobiliare). Per approfondire come si applica il regime della cedolare secca e chi ne può beneficiare, leggi anche che cos’è la cedolare secca sugli affitti?

Nel 2019, era diventato possibile sfruttare la cedolare secca anche per affittare negozi e locali destinati ad esercizi commerciali, purché nella categoria catastale C1 e di superficie inferiore ai 600 metri quadrati; ma la legge di Bilancio 2020 non ha confermato questa possibilità per le nuove locazioni. Rimane possibile avvalersene per i contratti stipulati in precedenza. Per saperne di più leggi a quali contratti si può applicare la cedolare secca?

Cosa accade senza cedolare secca? 

La cedolare secca è conveniente, soprattutto se hai redditi alti, ma non sempre: in alcuni casi, come scoprirai tra poco, potresti pagare addirittura di più che applicando il regime normale. Per capire questa differenza, occorre fare un preciso calcolo delle tasse sui canoni di affitto da pagare con la cedolare secca e paragonare il risultato a quello dell’ammontare di tasse che pagheresti senza di essa.

Ma il reddito non è l’unico elemento da considerare, come potrebbe sembrare a prima vista: in realtà, per calcolare esattamente se c’è il vantaggio, e se sì a quanto ammonta, molto dipende dalla consistenza dei tuoi redditi (non solo quelli immobiliari, bisogna considerare tutti gli altri) e dalle deduzioni e detrazioni d’imposta che puoi sfruttare e che con la cedolare secca perderesti.

Per comprendere bene i vantaggi (e gli inconvenienti) della cedolare secca partiamo dal normale regime Irpef ed esaminiamo innanzitutto cosa succederebbe pagando le tasse nel modo ordinario, cioè assoggettando i redditi che derivano dagli affitti allo stesso trattamento previsto per tutti gli altri tipi di reddito.

Senza la cedolare secca, l’Irpef si applicherà sull’aliquota corrispondente al totale dei redditi percepiti nell’anno. Le aliquote Irpef crescono con l’ammontare del reddito, ma questa crescita non è proporzionale: è progressiva, il che significa che il prelievo fiscale cresce e diventa via via più consistente sulle porzioni di reddito maggiori. Gli scaglioni, cioè, sono crescenti: le porzioni “aggiuntive” di reddito pagano di più, e molto, rispetto a quelle precedenti.

Ad esempio, se il tuo reddito imponibile annuo è di 10.000 euro annui pagherai (deduzioni e detrazioni escluse) il 23% di Irpef, corrispondente all’aliquota base che prenderà l’intero importo: 2.300 euro di tasse. Se però il tuo reddito fosse il doppio, cioè 20.000 euro, i 10.000 euro aggiuntivi pagherebbero la maggior aliquota del 27%: arriverai così a 4.800 euro di imposte, che corrispondono a 200 euro in più di tasse sui “secondi” 10.000 euro guadagnati.

Se i redditi salgono ulteriormente, la differenza si accentua: un reddito imponibile di 40.000 euro pagherà 11.520 euro di tasse, dunque quasi 2.000  euro in più rispetto alle tasse che pagavi sul reddito di 20.000 euro nell’esempio di poco fa.

Questo accade perché scatta l’aliquota più alta, quella del 38%, che precisamente colpisce la porzione che supera i 28.000 euro di imponibile, dove si ferma la precedente e più bassa aliquota del 27% che riguarda lo scaglione inferiore.

Insomma, non solo i redditi più alti pagano più tasse, ma quanto più essi crescono tanto più le tasse aumentano sulla nuova porzione di reddito che arriva e che subisce l’aliquota più alta prevista per quella fascia. Tutto questo fino ad arrivare al 43% che si applica a tutti gli incrementi a partire dai 75.000 euro in su; ad esempio un reddito di 100.000 euro annui verrà colpito, per gli ultimi 25.000, al 43% e su di essi pagherai ben 10.750 euro di Irpef.

Cedolare secca: come abbatte l’imposta da pagare

La cedolare secca funziona come un’imposta specifica che sostituisce l’Irpef sui redditi immobiliari. Siccome opera in percentuale fissa, elimina in radice l’effetto che abbiamo esaminato prima, che colpisce con aliquote crescenti e sempre maggiori gli scaglioni di reddito più alti.

L’aliquota è fissata al 21% sull’importo del canone di affitto annuo che è determinato nel contratto. Per i contratti di affitto a canone concordato che riguardano immobili situati nei Comuni ad alta tensione abitativa o nei Comuni con carenza di disponibilità abitative o negli altri Comuni che abbiano sottoscritto gli appositi accordi territoriali, l’aliquota scende al 10%.

Il reddito sottoposto alla cedolare secca viene escluso dal reddito complessivo: non si somma più con gli altri redditi di varia natura. L’imposta pagata attraverso la cedolare secca è definitiva, il che significa che su quell’ammontare non saranno calcolate altre imposte, neppure le addizionali regionali e comunali all’Irpef stessa.

Calcolare l’importo dovuto a titolo di cedolare secca è molto semplice, specie se hai un solo contratto di affitto: l’aliquota fissa rende agevoli i conteggi. Basta prendere a base il reddito annuo complessivo derivante dai tuoi contratti di affitto in corso per quell’anno d’imposta ed applicare l’aliquota normale del 21% o, se ne hai diritto, quella agevolata del 10%.

Ipotizziamo che tu abbia due contratti di affitto e che i tuoi inquilini ti paghino uno 600 e l’altro 400 euro al mese. Il tuo reddito imponibile sarebbe di 12.000 euro annui. Se hai optato per la cedolare secca per entrambi i contratti, applicando l’aliquota del 21% la tua tassazione sarà di 2.520 euro; se invece rientri, per entrambi, nell’aliquota agevolata al 10% pagherai 1.200 euro.

Per completare i calcoli devi aggiungere l’esonero completo, che la cedolare secca offre, dalle imposte di registro e bollo e le addizionali, regionale e comunale, all’Irpef (queste ultime variano a seconda del tuo luogo di residenza fiscale). Noterai che considerando anche queste voci il risparmio ottenuto diventa ancora più consistente rispetto al meccanismo di tassazione ordinario.

Infine, vi sono particolari casi in cui la legge [1] consente a determinate categorie di proprietari di  eliminare una parte del canone dalla base inponibile, cosicchè la cedolare secca non sarà calcolata sull’intero ammontare: c’è una riduzione forfettaria del 5% (25% per Venezia e le isole limitrofe e 35% per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico) quando, come spesso avviene, il canone di locazione risulta superiore al reddito medio ordinario calcolato secondo le tariffe d’estimo catastali. In sostanza, con questo “sconto” solo il 95% dell’affitto è tassabile e ciò aumenta ulteriormente il vantaggio fiscale.

Dall’altro lato, però, l’esclusione dal reddito complessivo comporta anche la conseguenza che su quella porzione di reddito assoggettata alla cedolare secca non potranno farsi valere gli oneri deducibili e le detrazioni d’imposta. Ad esempio, non si potranno applicare le detrazioni per le spese sanitarie sostenute: si potranno scaricare le spese solo dai redditi rimanenti ma non sulla parte che è stata compresa nella cedolare secca. Si perderanno, quindi, in parte questi bonus fiscali. Ora, vedremo meglio proprio questi aspetti.

Cedolare secca: quando conviene 

In generale, la cedolare secca ti conviene se i tuoi redditi sono elevati e non hai diritto ad agevolazioni particolari. Questo è il concetto base, ma dobbiamo scendere nel concreto.

Ad esempio, se tu nell’anno d’imposta considerato non avessi realizzato nessun altro reddito oltre quelli dei canoni di locazione percepiti, ipotizziamo pari a 12.000 euro annui, con la cedolare secca ad aliquota del 21% risparmieresti 240 euro di tasse rispetto all’Irpef ordinaria, che con l’aliquota al 23%, ti porterebbe a 2.760; con l’aliquota agevolata per i contratti a regime concordato, che è del 10%, il risparmio salirebbe a ben 1.560 euro.

Il beneficio maggiore, però, emerge se oltre ai redditi di locazione hai anche altri redditi e spicca soprattutto se essi sono alti. Possono essere i più vari (di lavoro dipendente o assimilati, di lavoro autonomo, d’impresa o di partecipazione, di capitale, fondiari, ecc.) ma per questi nostri calcoli è indifferente perché rientrano tutti nel cumulo complessivo e sono assoggettati alle medesime aliquote Irpef.

Quindi, proseguendo con l’esempio, se oltre ai redditi di locazione di 12.000 euro tu avessi altri redditi conseguiti nell’anno per 30.000 euro, con un totale imponibile di 42.000 euro, senza la cedolare secca pagheresti l’Irpef in base ai normali scaglioni ed aliquote su questa somma: l’Irpef totale ammonterebbe a 12.280 euro.

Con il beneficio della cedolare secca, invece, pagherai l’Irpef solo su 30.000 euro e quindi ad aliquote più basse: saranno 7.720 euro su questa porzione, da sommare ai 2.520 euro di cedolare secca dovutasui redditi degli affitti pari a 12.000 euro. Il totale finale delle imposte da pagare sarebbe di 10.240 euro: avrai risparmiato, grazie alla cedolare secca, quasi 2.000 euro, ai quali devi ancora aggiungere l’ulteriore risparmio sulle addizionali Irpef (regionale e comunale) e sulle le imposte di registro e di bollo che dovresti pagare se non avessi optato per la cedolare secca.

Cedolare secca: il test di convenienza

Dagli esempi di calcolo che ti abbiamo fornito puoi trarre una prima fondamentale conclusione, che è dimostrata: la cedolare secca è particolarmente conveniente per i chi ha redditi elevati. In sostanza, se nell’anno d’imposta in esame hai realizzato redditi per un ammontare complessivo consistente – e che comprendono in percentuale maggiore redditi di tipi diversi da quelli di locazione immobiliare – la cedolare secca è la più conveniente e ti converrà optare per essa.

Al contrario, se i tuoi redditi sono bassi, e quelli degli affitti pesano in percentuale consistente sul totale, devi considerare un altro aspetto: quello delle deduzioni e detrazioni che con la cedolare secca perderesti (perchè, come abbiamo visto, le esclude), ma di cui potresti beneficiare attraverso il regime Irpef ordinario: in questo caso il risultato sarebbe l’opposto, e pagheresti meno tasse grazie alle deduzioni e alle detrazioni che abbattono l’imponibile e le imposte dovute, rispetto alla cedolare secca. Così ti converrebbe senza dubbio abbandonarla.

Un ultimo elemento da tener presente prima di passare al successivo paragrafo con la risposta definitiva è che la cedolare secca ti preclude la possibilità di applicare gli aggiornamenti periodici Istat: il canone rimarrà fisso per tutta la durata del contratto.

Quando la cedolare secca non conviene più

Ora possiamo tirare le somme: per stabilire definitivamente se la cedolare secca conviene o no e individuare il limite oltre il quale non conviene più, non basta considerare solo i redditi ma occorre prendere in esame tutte le deduzioni e detrazioni alle quali potresti avere diritto e che con la cedolare secca perderesti, per quella porzione di redditi derivanti dai canoni degli affitti percepiti.

In altre parole, dovrai determinare la tua capienza fiscale: un reddito al di sotto degli 8.000 euro annui, ad esempio, non ti porterebbe alcun beneficio (a prescindere che sia formato da redditi di locazione o di altra natura) perché le deduzioni e detrazioni consentite supererebbero questo importo e non potresti sfruttarle appieno. Infatti esse non operano “in negativo”, cioè in maniera da creare un credito d’imposta rimborsabile.

Per capienza fiscale si intende proprio la tua capacità, come contribuente, di abbattere le imposte sui redditi sfruttando appieno le detrazioni Irpef alle quali hai diritto. Quando l’ammontare di queste detrazioni supera l’imposta dovuta, è come se non ci fossero e diventerai «incapiente»: la parte di detrazioni che eccede il limite dell’imposta altrimenti dovuta non potrà più abbattere ulteriormente il reddito imponibile.

Così in pratica perderai – in tutto o in parte, a seconda dell’ammontare dei tuoi redditi e delle detrazioni spettanti – la possibilità di utilizzarle, a meno che tu non possa rinviarle al periodo d’imposta successivo, come avviene per alcuni bonus, come quello sulle ristrutturazioni edilizie, dove il beneficio viene “spalmato” su un intero decennio, oppure di trasferirle ad un familiare.

Così, per quanto riguarda la cedolare secca, dovrai verificare se la sua applicazione ti farebbe perdere queste detrazioni. Allora non converrebbe più, perchè optando per essa perderesti automaticamente la possibilità di applicare questi risparmi d’imposta alla porzione dei tuoi redditi immobiliari.

In linea tendenziale, dunque, la cedolare secca non diventa più conveniente quanto più è elevata la percentuale di redditi derivanti dai canoni di affitto percepito sul reddito complessivo annuo, cioè quanto più questi redditi di locazione da assoggettare a cedolare incidono sul totale; sempre che tu abbia parecchie detrazioni da sfruttare nel medesimo periodo d’imposta.

Ad esempio, se hai numerosi immobili affittati e molti di essi sono stati ristrutturati, e dunque hai diritto al bonus ristrutturazioni 2020, oppure stai effettuando il rifacimento degli esterni in modo da beneficiare del nuovo bonus facciate che ti offre una detrazione fino al 90% delle spese sostenute, ti converrà rinunciare alla cedolare secca e optare per l’Irpef secondo il metodo ordinario, per poter sfruttare queste importanti agevolazioni fiscali che altrimenti con la cedolare secca perderesti.

note

[1] Art. 37 co. 4 bis D.P.R. n.917 del 22.12.1986, come modificato dal D.L.n.16 del 2.03.2012, conv. in L. n.44 del 26.04.2012.


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