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Sollecito pagamento condominio: è necessario?

5 Febbraio 2020
Sollecito pagamento condominio: è necessario?

Decreto ingiuntivo del condominio: la lettera di diffida inviata dall’amministratore è condizione di validità?

È prassi di qualsiasi creditore inviare una lettera di diffida prima di agire in tribunale per il recupero coattivo degli importi a questi dovuti: non tanto per venire incontro al debitore e concedergli ulteriore tempo quanto per tentare un’ultima strada bonaria che consenta di risparmiare le più consistenti spese legali derivanti dall’attività giudiziale. Ma, il più delle volte, il sollecito di pagamento non è un diritto del debitore, non almeno quando l’obbligazione ha una data di scadenza ben definita nel contratto o si tratta di un risarcimento del danno. In questi casi, la cosiddetta costituzione in mora non è obbligatoria. 

Ma cosa succede in ambito condominiale, quando uno dei proprietari degli appartamenti non paga le quote intimategli dall’amministratore? È necessario il sollecito di pagamento del condominio?

Il problema si pone soprattutto quando l’appartamento è in comproprietà di più persone e si pone la necessità di tutelare tutti i titolari dell’immobile, non solo quello che vi vive all’interno che, per ragioni pratiche, potrebbe essere raggiunto più facilmente dai solleciti verbali dell’amministratore.

Luca, Giovanni e Saverio, coeredi di un immobile del padre che, alla sua morte, si accordano per consentire a uno di loro di abitare l’appartamento a titolo di comodato gratuito. Questi però non paga, da diversi mesi, gli oneri condominiali. L’amministratore più volte gli ricorda il debito quando lo incontra per le scale, ma lui fa orecchie da mercante. Un giorno, gli altri due fratelli si vedono recapitare un decreto ingiuntivo per il recupero del credito. Dinanzi all’aumento dei costi e delle spese a loro carico, contestano all’amministratore il fatto di non averli informati prima, circostanza che avrebbe consentito loro di estinguere subito il debito, senza ulteriori aggravi.

Chi ha ragione in questi casi? La questione è stata sollevata dinanzi al tribunale di Roma che, proprio di recente, si è espresso in questa dibattuta materia, fornendo una risposta sufficientemente chiara al dubbio: è necessario il sollecito di pagamento del condominio prima della richiesta di decreto ingiuntivo nei confronti del moroso? Ecco cosa è stato detto.

Debiti condominiali: l’amministratore deve inviare il sollecito di pagamento?

L’amministratore può agire in giudizio per recuperare il credito condominiale nei confronti del moroso anche senza aver prima inviato la lettera di diffida, la cosiddetta raccomandata di messa in mora. Quindi, è legittimo il decreto ingiuntivo notificato senza alcun preavviso. I condomini, infatti, sanno che, alla scadenza di ogni mese, bisogna versare le quote per come indicate nel piano di riparto e, pertanto, se non lo fanno non hanno scuse. È interesse di tutti i comproprietari dell’immobile, anche di quelli che non vi abitano, informarsi preventivamente sulle somme da corrispondere mensilmente all’amministratore; il disinteresse non può essere eccepito come scusa per bloccare il recupero del credito condominiale. 

Anche secondo la Cassazione – espressasi sulla questione in diverse occasioni – sostiene che il sollecito al condomino moroso non è obbligatorio, né può essere configurato quale condizione di procedibilità per il recupero del credito condominiale.

Diffida di pagamento per recupero crediti e regolamento di condominio

Potrebbe, tuttavia, avvenire che il regolamento di condominio contenga una clausola in cui si vincoli l’amministratore a inviare un sollecito di pagamento prima di agire in tribunale per il recupero delle quote condominiali. Ebbene, secondo la Cassazione [2], anche in questi casi, la lettera di diffida non è obbligatoria proprio perché non contemplata dal nostro Codice di procedura civile (il quale non può essere derogato da regole “private”). Sicché, un’eventuale clausola di tale tenore si porrebbe come elemento per valutare la responsabilità dell’amministratore per inadempimento al mandato, ma non può essere assunta come giustificazione per ottenere l’annullamento del decreto ingiuntivo da parte del moroso. 

A maggiore conferma di quanto sinora detto, si consideri che la riforma del condominio [3] rende per l’amministratore obbligatorio il ricorso al decreto ingiuntivo entro sei mesi dall’approvazione del piano di riparto, a pena di revoca dal mandato. La fissazione di un termine, senza alcuna menzione dell’obbligo della diffida, esclude la necessità della stessa.


note

[1] Trib. Roma, sent. n. 247/2020 dell’8.01.2020.

[2] Cass. sent. n. 9181/2013.

[3] Art. 63 disposiz. att. cod. civ. e art. 1129, co. 9, cod. civ.


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