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Si può evitare il compromesso?

6 Febbraio 2020
Si può evitare il compromesso?

Come diventare proprietari di una casa senza perdere tempo in passaggi inutili e tempi lunghi. 

Hai trovato la casa che fa per te e ora intendi bloccare l’affare. L’agenzia immobiliare ti ha parlato di tre diversi passaggi. Dovrai, innanzitutto, fare la proposta di acquisto da presentare al venditore. Poi, firmerete il compromesso (il cosiddetto contratto preliminare) e, infine, vi dovrete presentare dinanzi al notaio per la stipula del rogito definitivo (il contratto di compravendita vero e proprio). 

Hai, tuttavia, bisogno di prendere possesso dell’immobile al più presto. Così, nell’ottica di “tagliare” gli adempimenti unitili, ti chiedi se si può evitare il compromesso. Ecco allora alcuni suggerimenti che faranno al caso tuo e ti indicheranno come diventare proprietario dell’immobile senza perdere tempo. 

A che serve il compromesso?

Di solito, la proprietà di un immobile viene trasferita in due passaggi: la firma del compromesso e la firma del contratto definitivo davanti al notaio. La proposta di acquisto che si consegna all’agenzia immobiliare è divenuta una prassi commerciale che si inserisce in quei casi in cui la vendita è mediata da un agente, ma che non è contemplata dalla legge.

Per comprendere meglio a che serve il compromesso bisogna chiamarlo con il suo nome effettivo: contratto preliminare. Si tratta di un contratto che vincola il venditore a vendere e il compratore ad acquistare. È, quindi, “preliminare” rispetto alla successiva vendita. 

Il preliminare non trasferisce ancora la proprietà (risultato questo che si ottiene solo alla firma del rogito, ossia l’atto di compravendita), ma evita che una delle parti si tiri indietro. Insomma, il compromesso serve a bloccare l’affare in modo definitivo. 

Né il venditore né l’acquirente possono più rifiutarsi di concludere la compravendita una volta sottoscritto il compromesso, a meno che non sopraggiunga un’inadempienza della controparte (si pensi alla scoperta di abusi edilizi o della provenienza dell’immobile da una donazione). Se dovesse succedere, l’altra parte può rivolgersi al giudice e chiedere o il trasferimento coattivo dell’immobile o la risoluzione del contratto preliminare e il risarcimento del danno.

A che serve il rogito notarile?

Nell’ottica che abbiamo appena illustrato, il compromesso serve a vincolare le parti a firmare il contratto definitivo, mentre quest’ultimo serve a trasferire definitivamente la proprietà. 

Di solito, è solo con il trasferimento della proprietà che l’acquirente viene immesso nel possesso del bene, non potendolo prima abitare né ristrutturare. Le parti, però, possono accordarsi diversamente, inserendo nel preliminare la facoltà per l’acquirente di iniziare a utilizzare l’immobile prima ancora del rogito. 

Si può evitare il compromesso?

Alla luce di ciò, il compromesso – che va inquadrato come un semplice passaggio intermedio – non è affatto obbligatorio e può essere evitato. Di solito, lo si sottoscrive per dare alle parti un lasso di tempo sufficiente per procurarsi la documentazione necessaria al rogito, dai certificati alle carte del mutuo. Lo spazio che decorre tra il preliminare e il definitivo serve anche al venditore per trovare una sistemazione alternativa, per traslocare le proprie cose e lasciare l’immobile libero dagli arredi. Il tutto, però, senza il rischio di perdere l’affare.

Nulla vieta alle parti di realizzare immediatamente la compravendita quando i soldi sono già disponibili e il venditore ha già liberato l’appartamento. In questo modo, anche solo con una stretta di mano, le parti potrebbero dare incarico al notaio di preparare il contratto definitivo dandosi appuntamento presso questi al più presto. 

Certo, se mai una delle due parti dovesse tirarsi indietro una volta avviato l’iter per la firma del definitivo, senza però aver mai sottoscritto il preliminare, i mezzi di tutela saranno ridotti. È vero, infatti, che la legge vieta il recesso unilaterale e immotivato dalle trattative che si trovino già in stato avanzato, a meno che non vi siano giustificate ragioni; tuttavia, è anche vero che, in tale ipotesi, l’unico rimedio è il risarcimento del danno. Non è, quindi, possibile chiedere al tribunale il trasferimento coattivo del bene.

Se, pertanto, il venditore dovesse ripensarci un’ora prima di firmare il definitivo e non presentarsi all’appuntamento, l’acquirente perderebbe per sempre l’affare. 

Cosa fare se si ha fretta di acquistare?

Potrebbe avvenire che l’acquirente abbia bisogno di un tetto ove vivere e che proprio per questo sia spinto dalla fretta di stipulare subito il contratto definitivo. Tuttavia, la legge prevede una soluzione intermedia senza rinunciare alla garanzia del preliminare: il cosiddetto preliminare con immissione immediata nel possesso del bene. In buona sostanza, con questa clausola, al compratore viene data la possibilità di utilizzare, vivere e anche ristrutturare l’appartamento già solo dopo la firma del contratto preliminare, nonostante non ne sia ancora divenuto proprietario. Si tratta di un patto del tutto lecito, garantito dall’irrevocabilità dell’accordo consacrato ormai nel compromesso. 



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