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Agevolazioni acquisto prima casa: ultime sentenze

13 Marzo 2021
Agevolazioni acquisto prima casa: ultime sentenze

Leggi le ultime sentenze su: benefici per l’acquisto della prima casa; mandato irrevocabile per la vendita di altro immobile di proprietà nello stesso Comune; acquisto della prima casa; liquidazione della maggiore imposta; acquisizione di beni strumentali nuovi destinati a strutture produttive; decadenza dal beneficio; rinvenimento di reperti archeologici.

Chi può usufruire delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa? Vanno riconosciute le agevolazioni prima casa all’acquirente dell’immobile proprietario di un altro immobile che non può essere destinato ad abitazione? Il mancato trasferimento della residenza per causa non imputabile al contribuente esclude la decadenza dalle agevolazioni fiscali? Per scoprirlo, leggi le ultime sentenze.

Indice

La decorrenza della residenza anagrafica

In tema d’imposta di registro, proprio ai fini delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, la decorrenza della residenza anagrafica va ancorata alla dichiarazione di trasferimento resa dall’interessato nel Comune di nuova residenza, ancorché la relativa pratica non sia ancora conclusa, stante l’unicità del procedimento amministrativo inteso al mutamento dell’iscrizione anagrafica, sancito dall’art.18, comma 2, del D.P.R. n.223 del 1989, che postula la necessaria saldatura tra cancellazione dall’anagrafe del comune di precedente iscrizione ed iscrizione nel comune di nuova residenza.

Comm. trib. reg. Milano, (Lombardia) sez. XXI, 27/11/2020, n.2799

Agevolazioni prima casa: requisiti

In tema di beneficio fiscale relativo all’acquisto della prima casa, il contribuente deve invocare, a pena di decadenza, al momento della registrazione dell’atto di acquisto, alternativamente, il criterio della residenza o quello della sede effettiva di lavoro, dovendosi valutare la spettanza del beneficio, nel primo caso, in base alle risultanze delle certificazioni anagrafiche e, nel secondo, alla stregua dell’effettiva sede di lavoro. Ne consegue che decade dall’agevolazione il contribuente che non abbia indicato, nell’atto notarile, di volere utilizzare l’abitazione in luogo di lavoro diverso dal comune di residenza.

Cassazione civile sez. trib., 04/11/2020, n.24542

Dichiarazione del contribuente

In tema di imposta di registro, il trasferimento dell’immobile a seguito di un atto del giudice non fa venire meno l’onere a carico del contribuente, che intende avvalersi dell’agevolazione “prima casa”, di fare la relativa dichiarazione, comportando solo uno spostamento temporale della stessa dal momento dell’acquisto a quello della registrazione, in quanto è da quest’ultima che la parte, destinataria degli effetti del provvedimento giudiziario, può far valere il proprio diritto all’applicazione del beneficio potendo attivarsi per rendere la necessaria dichiarazione in ordine alle agevolazioni fiscali cui ritiene di avere diritto.

Cassazione civile sez. trib., 29/10/2020, n.23863

Residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile

In tema di imposta di registro e dei relativi benefici per l’acquisto della prima casa, ai fini della fruizione degli stessi, ai sensi della L. n.118 del 1985 art.2, il requisito della residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile va riferito alla famiglia, con la conseguenza che, in caso di comunione legale tra coniugi, quel che rileva è che il cespite acquistato sia destinato a residenza familiare, mentre non assume rilievo in senso contrario la circostanza che uno dei coniugi non abbia la residenza anagrafica in tale Comune, e ciò in ogni ipotesi in cui il bene sia divenuto oggetto della comunione ai sensi dell’art.177 c.c., quindi sia in caso di acquisto separato che congiunto dello stesso.

Comm. trib. reg. Campobasso, (Molise) sez. II, 05/10/2020, n.288

Qual è il parametro idoneo ad esprimere il carattere “lussuoso” di un’abitazione

In tema di imposta di registro, al fine di stabilire se un’abitazione sia di lusso e, come tale, esclusa dai benefici per l’acquisto della c.d. prima casa, la superficie utile deve essere determinata avendo riguardo alla “utilizzabilità degli ambienti”, a prescindere dalla effettiva abitabilità degli stessi, in quanto il parametro idoneo ad esprimere il carattere “lussuoso” di una abitazione è costituito dalla superficie utile che non può, pertanto, identificarsi restrittivamente con la sola superficie abitabile, in quanto l’art. 6 del d. min. 2 agosto 1969 n. 1072, deve essere interpretato nel senso che è “utile” tutta la superficie dell’unità immobiliare diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto auto e che nel calcolo dei 240 mq rientrano anche le murature, i pilastri, i tramezzi e i vani di porte e finestre.

Cassazione civile sez. VI, 30/09/2020, n.20701

Agevolazioni prima casa

Non è di ostacolo all’applicazione delle agevolazioni “prima casa” la circostanza che l’acquirente dell’immobile sia al contempo proprietario d’altro immobile (acquistato senza agevolazioni nel medesimo comune) che, per qualsiasi ragione sia inidoneo, per le ridotte dimensioni, ad essere destinato a sua abitazione.

Cassazione civile sez. VI, 05/07/2019, n.18091

Riconoscimento delle agevolazioni prima casa

In tema di agevolazioni prima casa, l’idoneità della casa di abitazione pre-posseduta purché acquistata senza agevolazioni nel medesimo comune va valutata sia in senso oggettivo (effettiva inabitabilità), che in senso soggettivo (fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative), nel senso che ricorre l’applicazione del beneficio anche all’ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato.

Cassazione civile sez. VI, 16/05/2019, n.13118

Imposta di registro e diritto di abitazione riconosciuto al coniuge superstite

In tema di imposta di registro, al diritto di abitazione riconosciuto al coniuge superstite ex art 540, comma 2, c.c., non consegue, “ex se”, il riconoscimento a favore dello stesso delle agevolazioni cd. “prima casa”, dovendo queste essere oggetto di specifica richiesta da parte del coniuge che intende avvalersene al fine della necessaria verifica della sussistenza in capo al medesimo dei presupposti per conservare i relativi benefici.

Cassazione civile sez. VI, 09/04/2019, n.9890

Agevolazioni prima casa: revoca

È illegittima l’irrogazione delle sanzioni al contribuente che ha usufruito illegittimamente delle agevolazioni fiscali sulla prima casa, ciò anche prima del 2014. Sono, infatti, retroattive le disposizioni del d.lgs. n. 175/2014, che hanno eliminato tali sanzioni in relazione alle abitazioni di lusso acquistate direttamente da un costruttore.

Cassazione civile sez. VI, 26/03/2019, n.8409

La vendita dell’immobile a terzi prima del decorso di 5 anni dall’acquisto

La vendita a terzi dell’immobile acquistato in comunione dai coniugi con le agevolazioni “prima casa”, prima del decorso del termine di cinque anni dall’acquisto, non comporta la revoca dai benefici fiscali se è stata effettuata in attuazione di accordi raggiunti in sede di separazione o di divorzio, attesa l’operatività dell’art. 19 della l. n. 74 del 1987, nel testo conseguente alla declaratoria d’incostituzionalità (Corte cost., sentenza n. 154 del 1999), la cui “ratio” è quella di favorire la complessa sistemazione dei rapporti patrimoniali in occasione della crisi coniugale, senza che derivino ripercussioni fiscali sfavorevoli.

Cassazione civile sez. trib., 21/03/2019, n.7966

Computo della superficie utile per le agevolazioni prima casa: cosa è compreso?

In tema di  “agevolazioni prima casa” , nel numero dei metri quadrati dell’immobile, quale limite massimo consentito dal D.M. 2 agosto 1969 per essere considerato immobile non di lusso, devono giudicarsi compresi nella superficie utile complessiva i vano adibita a sala hobby nel piano interrato dell’abitazione e i vani adibiti a mansarda, ancorché di altezza minima inferiore a quella prevista dai regolamenti edilizi, nonché i vani adibiti a deposito, ancorché privi dei necessari rapporti aero-illuminati. Tali criteri continuato ad applicarsi per gli atti redatti e registrati in epoca precedente il 1 gennaio 2014, data di entrata in vigore  del D. Lgs. n.23 del 2011, quest’ultimo può, tuttavia, spiegare effetti ai fini sanzionatori, in applicazione del principio del favor rei.

Comm. trib. reg. Milano, (Lombardia) sez. IV, 31/01/2019, n.478

Agevolazioni prima casa e vendita frazionata

Nel caso in cui l’immobile acquistato con le agevolazioni fiscali prima casa venga frazionato in due unità, vendute separatamente entro il quinquennio, il termine di cui all’art. 76 d.P.R. n. 131/1986 decorre dal secondo atto di vendita.

Cassazione civile sez. trib., 23/01/2019, n.1833

Vendita di porzione di immobile entro il quinquennio

In tema di agevolazioni tributarie per l’acquisto della “prima casa”, premesso che ai sensi del comma 4, ultimo periodo, della nota II bis all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, così come modificato dal d.l. 22 maggio 1993 n. 155, avviene la decadenza dall’agevolazione nel caso in cui il contribuente abbia trasferito l’immobile acquistato con i benefici per la “prima casa” prima del decorso del termine di cinque anni dall’acquisto stesso, tale decadenza, qualora la vendita abbia riguardato una quota o una parte dell’immobile, non avviene per l’intero, ma per la parte di prezzo corrispondente alla porzione di immobile ceduto e ciò in ottemperanza al principio del giusto equilibrio tra le esigenze dell’interesse generale della comunità e gli imperativi della salvaguardia dei diritti dell’uomo

Cassazione civile sez. VI, 08/10/2018, n.24658

Mancato trasferimento della residenza

Non può imputarsi al contribuente il mancato rispetto della condizione del trasferimento della residenza entro 18 mesi nel Comune dove è situato dell’immobile oggetto delle agevolazioni ‘prima casa’, qualora il ritardo non sia dipeso dalla sua volontà o dalla sua inerzia ma sia stato causato dal Comune il quale non ha rilasciato, in tempo utile, l’autorizzazione per la ristrutturazione dell’immobile, al fine di renderlo abitabile. Tale ritardo non essendo imputabile al contribuente, non preclude in capo ad esso il riconoscimento e il godimento dei benefici fiscali previsti.

Comm. trib. reg. Campobasso, (Molise) sez. I, 03/10/2018, n.644

Quando un’abitazione è di lusso?

Per stabilire se un’abitazione sia di lusso e, quindi, sia esclusa dall’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”, la superficie utile è quella residua una volta detratta dall’estensione globale, riportata nell’atto di acquisto, la superficie di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchina, a prescindere dal requisito dell’abitabilità, elemento non richiamato nel decreto, mentre costituisce parametro idoneo l’utilizzabilità degli ambienti, sicché i vani, pur qualificati come cantina e soffitta ma con accesso dall’interno dell’abitazione e ad essa indissolubilmente legati, sono computabili nella superficie utile complessiva.

Cassazione civile sez. VI, 08/05/2018, n.10994

Agevolazioni prima casa: immobile in costruzione

Per poter usufruire delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, l’acquirente che ancora non risiede nel Comune ove l’abitazione è situata, ha 18 mesi di tempo per trasferirvi la residenza, termine che decorre dalla data del rogito d’acquisto e non dal giorno di “fine lavori”, qualora oggetto dell’acquisto sia una casa in corso di costruzione. A chiarirlo è la Cassazione che ribalta la decisione del Ctr Toscana che aveva deciso, al contrario, che il termine di 18 mesi decorresse dal giorno di ultimazione dei lavori di costruzione.

La Suprema corte fornisce, dunque, l’interpretazione del comma 1, lettera a), della nota II-bis all’articolo 1 del testo unico della legge di registro (il Dpr 131/1986), precisando, inoltre, che il beneficio decade per scadenza del termine a meno che ricorra una causa di forza maggiore, la quale, tuttavia, non sussiste nel caso del mancato completamento dei lavori di costruzione, in quanto si tratta di una situazione che non è qualificabile in termini di “inevitabilità e imprevedibilità”.

Cassazione civile sez. VI, 17/04/2018, n.9433

Acquisto prima casa: come verificare il carattere lussuoso dell’abitazione?

In tema di benefici per l’acquisto della prima casa per stabilire se una abitazione sia di lusso e, quindi, esclusa dall’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” occorre fare riferimento alla nozione di “superficie utile complessiva” di cui al d. min. lavori pubblici 2 agosto 1969, art. 6, in forza del quale è irrilevante il requisito dell’“abitabilità” dell’immobile, siccome da esso non richiamato, mentre quello dell’“utilizzabilità” degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituisce parametro idoneo ad esprimere il carattere “lussuoso” di una abitazione .

Cassazione civile sez. trib., 18/01/2018, n.1133

Quando spettano le agevolazioni per l’acquisto della prima casa?

In tema di agevolazione “prima casa”, al momento dell’acquisto dell’abitazione, l’acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra casa di abitazione nel territorio del medesimo Comune.

In tal senso, tale condizione può dirsi realizzata anche laddove un contribuente abbia conferito mandato irrevocabile, con dispensa dall’obbligo di render conto, affinché in nome proprio il mandatario provveda alla vendita di un suo fabbricato, sito nel Comune di residenza, mentre già il giorno successivo, cioè anteriormente all’esecuzione del mandato, abbia lo stesso contribuente acquistato altro fabbricato, sito nel medesimo Comune di residenza, qualora il mandato di cui sopra preveda il trasferimento al mandatario, con efficacia immediatamente traslativa, della piena proprietà del fabbricato e sia sottoposto alla condizione risolutiva espressa del mancato trasferimento del bene, in esecuzione dello stesso, entro il termine di 7 anni; cosicché, al momento dell’acquisto della “prima casa”, il predetto contribuente non risultava più titolare di altro fabbricato nel Comune di residenza e dunque, sussisteva il suo pieno diritto a godere dell’agevolazione.

Comm. trib. prov.le Reggio Emilia sez. II, 27/02/2017, n.67

Acquisto prima casa: il termine per rettifica e liquidazione della maggiore imposta

In tema di agevolazioni per l’acquisto della prima casa, il termine di cui all’art. 76, comma 1 bis, del d.P.R. n. 131 del 1986, per la rettifica e la liquidazione della maggiore imposta non può essere prorogato, ai sensi dell’art. 11, comma 1, della l. n. 289 del 2002, per le violazioni concernenti la fruizione dell’IVA agevolata al 4 per cento, in quanto l’art. 11 cit. fa espresso riferimento solo all’imposta di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni, nonché sull’incremento di valore degli immobili, sicché, trattandosi di disposizione derogatoria di termini di decadenza, e, dunque, di stretta interpretazione, non è ammissibile, neppure attraverso una interpretazione logico-sistematica, un’operazione ermeneutica intesa ad assegnare all’Amministrazione finanziaria un più ampio termine per l’accertamento di un tributo per il quale esso non è espressamente previsto, senza che la diversa disciplina riservata a tributi differenti possa ritenersi irragionevole.

Cassazione civile sez. un., 22/09/2016, n.18574

Nuovi investimenti in aree svantaggiate

In tema di agevolazione tributarie per “acquisto prima casa”, il concetto di pertinenza, è fondato sul criterio fattuale della destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un’altra, senza che rilevi la qualificazione catastale dell’area che ha esclusivo rilievo formale.

(Nella specie, nell’enunciare il principio, la S.C. ha confermato la decisione di merito che, escludendo la destinazione pertinenziale di un terreno circostante un fabbricato, sebbene iscritto al catasto terreni e destinato a colture, aveva qualificato l’immobile come “casa di lusso”).

Cassazione civile sez. VI, 17/02/2015, n.3148

Acquisto prima casa: effettiva destinazione a propria residenza dell’immobile acquistato

Nel caso di acquisto di prima casa, l’estensione, ex art. 33, comma 12, della legge 23 dicembre 2000, n. 388, da dodici a diciotto mesi, del termine per l’effettivo trasferimento della residenza nell’immobile ai fini dell’agevolazione fiscale di cui all’art. 1 della nota II bis della Tariffa Parte I allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, trova applicazione anche nel caso in cui il primo termine non sia ancora scaduto alla data di entrata in vigore (1 gennaio 2001) della legge di proroga, atteso che, in assenza di regime transitorio, una norma che prolunghi la durata di un termine decadenziale stabilito da una precedente disposizione – e che entri in vigore quando ancora il primo termine non sia decorso, cioè prima che si sia verificata la decadenza dal diritto – esplica la sua efficacia sul rapporto giuridico ancora pendente, sicché, pur non essendo retroattiva, vale a prolungare il termine precedente per la nuova durata da essa stabilita.

Cassazione civile sez. trib., 22/01/2014, n.1255

Ubicazione del bene acquistato nel Comune di residenza dell’acquirente

In tema di imposta di registro, l’art. 2 del d.l. 7 febbraio 1985, n. 12 (convertito nella legge 5 aprile 1985, n. 118), richiede, per la fruizione dei benefici cd. prima casa, previsti in caso di acquisto di immobile in altro Comune, che il compratore vi trasferisca la residenza, rilevante ai fini del godimento dell’agevolazione, entro il termine di diciotto mesi dall’acquisto; detto trasferimento, elemento costitutivo del beneficio richiesto e provvisoriamente accordato, rappresenta un obbligo del contribuente verso il fisco, dovendosi però tenere conto di eventuali ostacoli nell’adempimento di tale obbligazione, caratterizzati dalla non imputabilità alla parte obbligata e dall’inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento.

Ne consegue che il mancato stabilimento nei termini di legge della residenza non comporta la decadenza dall’agevolazione, qualora tale evento sia dovuto a causa di forza maggiore sopravvenuta rispetto alla stipula dell’acquisto (nella specie, la sospensione dei lavori di ristrutturazione dell’immobile disposta dalla sopraintendenza per la cd. “sorpresa archeologica”, cioè il rinvenimento di reperti, impeditivo della prosecuzione dei lavori).

Cassazione civile sez. trib., 07/06/2013, n.14399

Inclusione dell’immobile tra le abitazioni non “di lusso”

Il diritto alle agevolazioni tributarie derivanti dall’acquisto della prima casa è collegato all’inclusione dell’immobile tra le abitazioni non “di lusso”. L’art. 6 del d.m. 2 agosto 1969 considera abitazioni di lusso le unità immobiliari con superficie utile complessiva superiore a 240 mq.

Nel computo della superficie utile devono essere calcolati i locali adibiti a box, inseriti nel corpo dell’immobile e perciò da considerare come superficie utile dello stabile, e le intercapedini pavimentate e comunicanti con i locali attigui, non costituendo meri volumi tecnici.

Comm. trib. prov.le Bergamo sez. X, 19/03/2013, n.50

Regime di comunione tra coniugi: requisiti per uno solo dei compratori

Nel caso di acquisto di appartamento ad uso abitativo in regime di comunione tra coniugi, la presenza rispetto ad uno solo dei compratori dei requisiti prescritti per ottenere le agevolazioni contemplate per la prima casa, giustifica la diversificazione della tassazione dell’atto con il riconoscimento di dette agevolazioni limitatamente alla quota di pertinenza di quel coniuge.

Comm. trib. prov.le Milano sez. I, 06/02/2013, n.79

Abitazione principale e contratto di fornitura di energia elettrica

La normativa agevolativa sull’acquisto della prima casa prevede che condizione per potere usufruire del beneficio è che l’immobile sia adibito ad abitazione principale. Tale condizione è sufficientemente provata se la parte produce il contratto di fornitura di energia elettrica riservato ad utenti residenziali e le fatture che evidenziano un effettivo consumo.

Comm. trib. prov.le Milano sez. XXIV, 23/11/2012, n.343

Decadenza dai benefici prima casa: quando sussiste?

Allorquando l’immobile acquistato con i benefici prima casa venga trasferito prima del decorso del quinquennio dall’acquisto e seguito dal riacquisto, entro l’anno, di altro immobile destinato ad abitazione principale, ma effettuato a titolo gratuito, anziché a titolo oneroso, vi è decadenza dai benefici goduti per il primo acquisto.

In tal caso, infatti, il riacquisto non trova più giustificazione in quella finalità di reinvestimento del ricavato dalla vendita che rappresentava la ragione d’essere del beneficio fiscale riconosciuto sull’originario acquisto prima casa. (F.M.)

Comm. trib. prov.le Como sez. III, 28/05/2012, n.94

Acquisto della comproprietà di un bene da parte dei coniugi

In tema di agevolazioni per l’acquisto della prima casa (con l’aliquota i.v.a. agevolata del 4%), l’acquisto della comproprietà di un bene da parte dei coniugi in forza dell’art. 177 c.c., si differenzia ontologicamente dall’acquisto in comune del bene stesso, giacché colui che diviene proprietario di metà del bene – acquistato dal coniuge (presumibilmente con denaro proprio) e da questi fatto ricadere nella comunione legale – non si rende “acquirente” del bene stesso, ma lo riceve per volontà della legge, con la conseguenza che detto coniuge non è tenuto al possesso dei requisiti posti dalle disposizioni sulle agevolazioni tributarie sull’acquisto della “prima casa”, tanto più in considerazione del fatto che i coniugi non sono tenuti ad una comune residenza anagrafica, ma reciprocamente alla coabitazione (art. 143 c.c.), sicché un’interpretazione della legge tributaria (che del resto parla di residenza e non di residenza anagrafica), conforme ai principi del diritto di famiglia, porta a considerare la coabitazione con il coniuge acquirente come elemento adeguato a soddisfare il requisito della residenza ai fini tributari.

Cassazione civile sez. trib., 01/07/2009, n.15426

Successiva vendita infraquinquennale dell’immobile

È manifestamente infondata la q.l.c. dell’ultimo periodo del comma 4 della nota II bis dell’art. 1 della parte I della tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, il quale prevede che, nel caso in cui il contribuente che ha usufruito delle agevolazioni fiscali per l’acquisto di una casa di abitazione non di lusso (cosiddette “agevolazioni per la prima casa”) trasferisca l’immobile prima del decorso del termine di cinque anni dall’acquisto, la decadenza dalle agevolazioni prevista dalla stessa legge per detto trasferimento infraquinquennale è esclusa ove il contribuente stesso proceda, entro un anno dall’alienazione dell’immobile, all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale, censurato, in riferimento all’art. 35, commi 1 e 4, cost., nella parte in cui “prevede l’obbligo di adibire a propria abitazione principale l’altro immobile acquistato” in piena proprietà.

Il parametro evocato non ha nulla a che vedere con le agevolazioni tributarie in materia di acquisto di immobili, avendo per oggetto la tutela del lavoro e la libertà di emigrazione, e comunque la norma denunciata non impedisce al lavoratore o al cittadino emigrato all’estero “il “riacquisto” di un immobile”, ma si limita a fissare specifiche condizioni per evitare la decadenza da agevolazioni fiscali.

Corte Costituzionale, 13/02/2009, n.46



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16 Commenti

  1. Lo scorso anno io e mia moglie abbiamo acquistato un appartamento in provincia di Napoli. Abbiamo usufruito delle agevolazioni prima casa con l’impegno di alienare entro un anno un altro immobile a Napoli anche questo acquistato da noi nel 1994 con le agevolazioni. Il problema è che è che ci stiamo separando e mia moglie vorrebbe la totale proprietà della casa di Napoli mentre io quella della provincia.Come si conciliano queste volontà con l’impegno ad alienare la casa di Napoli entro luglio 2018 senza perdere le agevolazioni sull’imposta di registro (circa 5000 euro risparmiati) avute con l’ultimo rogito? Specifico che siamo in separazione dei beni e abbiamo un figlio maggiorenne, autonomo e non convivente.

    1. La situazione prospettata non pare avere una soluzione che permetta la conservazione delle agevolazioni fiscali usufruite nel 2017, almeno per il loro intero importo.Come dal lettore giustamente evidenziato infatti al fine di conservare l’imposta agevolata corrisposta in sede di acquisto nel luglio scorso occorre alienare l’immobile in Comune di Napoli entro il luglio 2018.Immaginando che entro questa data il lettore e sua moglie riescano a separarsi e che nell’accordo di separazione inseriscano il reciproco trasferimento delle rispettive quote sui due immobili, otterrebbero il risultato di pervenire soltanto all’alienazione di un 50 % dell’immobile di Napoli (quello, ossia, che si sono impegnati ad alienare per intero con apposita dichiarazione contenuta nel rogito di luglio 2017), salvaguardando quindi l’agevolazione precedentemente ottenuta solo per una metà.Non si potrebbe nemmeno “limitare i danni” ricorrendo allo strumento del cosiddetto credito d’imposta, riconosciuto dalla legge al contribuente che – entro i cinque anni dall’acquisto effettuato con agevolazioni – vende il suddetto immobile per riacquistare entro l’anno un immobile con le caratteristiche della prima casa. La legge permette infatti all’acquirente di portare in detrazione dalla nuova imposta pagata quella corrisposta al tempo del primo acquisto. Ragionando astrattamente potrebbe essere il caso della moglie del lettore la quale, alienando a quest’ultimo il 50 % dell’immobile in provincia andrebbe contestualmente ad acquistare il 50 % della casa su Napoli per la quale sussisterebbero i requisiti prima casa.La legge tuttavia non consente l’utilizzo del suddetto credito quando viene ceduto un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” riacquistando, non a titolo oneroso, un altro fabbricato avente i requisiti per fruire del beneficio.Pertanto, laddove non si voglia perdere la suddetta agevolazione occorre necessariamente prendere in considerazione l’alienazione dell’intero immobile di Napoli a terzi, come ad esempio il loro figlio.

  2. L’acquisto di un immobile ad uso abitativo con le agevolazioni previste per la prima casa consente di realizzare un rilevante risparmio sulle tasse: chi acquista da un privato (o da un’impresa che può vendere in esenzione Iva) pagherà l’imposta di registro al 2% sul valore catastale dell’immobile anziché al 9% e le imposte ipotecarie e catastali saranno da versare nella misura fissa di 50 euro ciascuna, quindi 100 euro in totale.Però, l’importo minimo dell’imposta di registro da versare è sempre pari a 1.000 euro, anche se la percentuale del 2% desse un risultato inferiore: ad esempio se la rendita catastale rivalutata fosse pari a 40mila euro, il 2% sarebbe di 800 euro, ma occorrerà comunque pagare l’importo pieno.Se, invece, il venditore è un’impresa soggetta a Iva (come il costruttore nei primi 5 anni dall’ultimazione dell’immobile) l’acquirente dovrà pagare l’Iva, calcolata sul prezzo della cessione, all’aliquota agevolata del 4% anziché al 10%, oltre alle imposte di registro, catastale e ipotecaria stavolta nella misura fissa di 200 euro ciascuna, per un totale di 600 euro.

  3. Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, cioè i locali destinati in modo durevole a servizio dell’abitazione principale, purché siano classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), ma c’è il limite di una pertinenza per ciascuna categoria; non è ad esempio possibile acquistare con le agevolazioni due box per un’unica casa.

  4. Chi acquista un’abitazione per beneficiare delle agevolazioni prima casa non deve possedere altri immobili (neppure in quota parte o per effetto della comunione legale dei beni) su tutto il territorio nazionale e per i quali abbia già ottenuto in passato le stesse agevolazioni. È una condizione stabilita per evitare che si possa cumulare in capo allo stesso soggetto l’acquisto agevolato di più di una abitazione. Basta avere la nuda proprietà o un diritto d’usufrutto, uso o abitazione per incappare in questa causa ostativa.

  5. Che succede quando si è già proprietari di una casa ma essa era stata acquistata senza le agevolazioni?

    1. Occorre distinguere se la nuova casa da acquistare è ubicata nello stesso Comune dove si trova la precedente, bisogna venderla (le agevolazioni infatti non spettano se al momento dell’acquisto si è ancora proprietari e, in questo caso, non vale neppure la regola vista prima di impegnarsi a venderla entro l’anno successivo); se, invece, si trova in un Comune diverso si può conservare senza perdere il diritto alle agevolazioni. Infine, l’acquirente deve andare a risiedere, se non lo è già, nel Comune dove si trova l’immobile che godrà delle agevolazioni entro 18 mesi dall’acquisto oppure dimostrare che in tale Comune egli svolge la propria stabile attività lavorativa. C’è una deroga per il personale in servizio nelle Forze armate e di Polizia (a ordinamento militare, come Carabinieri e Guardia di finanza ed anche a ordinamento civile, come la Polizia di Stato, la Polizia penitenziaria o i Vigili del fuoco): per loro, il requisito della residenza non è richiesto, in considerazione dei frequenti trasferimenti cui possono essere soggetti per il servizio che svolgono.

  6. L’acquisto di una casa richiede sempre dispendio di tempo e denaro. Oltre al prezzo di acquisto, infatti, comporta il pagamento anche di una serie d’imposte, che variano a seconda della tipologia di venditore e della destinazione dell’immobile.. Per l’acquisto della prima casa, però, in presenza di determinate condizioni, sono previste una serie di agevolazioni che consentono di pagare imposte ridotte sull’atto d’acquisto. In particolare, è possibile beneficiare della riduzione dell’imposta di registro, delle imposte ipotecarie e delle imposte catastali.

  7. Una volta conseguite, le agevolazioni si possono perdere per decadenza se si vende l’immobile entro i primi cinque anni dalla data di acquisto. Ci si può salvare, però, se si compra un’altro immobile (che dovrà avere anch’esso i requisiti oggettivi di prima casa, quindi non potrà essere di lusso) entro un anno dalla rivendita, ma per mantenere le agevolazioni bisognerà trasferire in questa nuova abitazione la propria residenza.

  8. le agevolazioni concesse per l’acquisto della prima casa sono allettanti ma che ci sono anche dei requisiti molto stringenti per poterle ottenere. Ora, occupiamoci dei casi particolari in cui il loro conseguimento potrebbe essere a rischio, oppure eventi successivi potrebbero comportare la loro perdita e vediamo cosa si può fare per mantenerle.

  9. Anche chi diventa proprietario di una casa per eredità o perché la riceve per donazione può usufruire delle agevolazioni, purché rispetti i requisiti che abbiamo esaminato sia per l’immobile sia per il nuovo proprietario, che dunque dovrà indicare nell’atto di donazione o nella dichiarazione di successione che queste condizioni sussistono, così come farebbe un acquirente a titolo oneroso nell’atto notarile.

  10. Acquistare la prima casa pagando meno tasse è possibile. Purché ci siano certi requisiti, sia sulle caratteristiche del contratto sia su quelle del venditore e dell’acquirente. L’agevolazione fiscale sulla prima casa interessa due tipi di contratti: quello imponibile a Iva, che abbatte l’aliquota dal 10% al 4% sul prezzo dichiarato nel contratto di compravendita; quello soggetto a imposta proporzionale di registro, che abbatte l’aliquota dal 9% al 2%, oppure all’1,5% se l’acquisto viene effettuato con un leasing. L’aliquota, però, non si applica sul prezzo concordato ma sul valore catastale, che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente 115,5. La tassazione sarà, di norma, inferiore a quella sull’acquisto della prima casa imponibile a Iva.

    1. l’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa si può ottenere sia per l’acquisto della piena e nuda proprietà anche per quello dei diritti reali (ad esempio il diritto all’usufrutto o di abitazione) e per l’acquisto di quote di comproprietà di un immobile.Detto questo, ecco le condizioni per usufruire dello sconto fiscale sull’acquisto della prima casa:l’abitazione deve essere classificata nelle categorie catastali del gruppo A tranne le A/1, A/8 e A/9, cioè quelle di maggior pregio;deve essere ubicata nel Comune in cui l’acquirente:ha la residenza stabilirà la sua residenza entro 18 mesi dalla data del rogito;svolge la propria attività di studio o di lavoro;ha sede il datore di lavoro, se l’acquirente viene trasferito dall’azienda all’estero;può essere ubicata in qualsiasi Comune italiano se l’acquirente è un cittadino straniero che non possiede altre case in Italia.
      L’acquirente deve dichiarare di:
      non essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, di un’altra abitazione, in proprietà o in usufrutto, nel Comune in cui è stata comprata la prima casa;
      non possedere, neppure per quote, su tutto il territorio nazionale di un’altra abitazione acquistata con le agevolazioni per la prima casa in vigore dal 1982 in poi. A meno che l’acquirente che vuole comprare un’altra casa con lo sconto fiscale venda quella vecchia entro un anno dal nuovo acquisto agevolato. Viceversa, chi possiede un immobile acquistato senza l’agevolazione per la prima casa, può comprarne un altro con lo sconto purché prima venda quello vecchio.

  11. Sono in possesso di una quota (50%) di un appartamento ricevuto per successione in seguito al decesso di un genitore, per la quale mi sono avvalso della agevolazione prima casa. Posso acquistare a titolo oneroso un altro appartamento in un Comune diverso da quello ereditato dove poi sposterò la residenza avvalendomi di nuovo della agevolazione prima casa (essendo questo il mio primo acquisto vero e proprio)?

    1. L’Agenzia delle Entrate, con circolare n. 44/E del 7 maggio 2001, ha testualmente affermato, con riferimento all’agevolazione prevista dall’articolo 69, comma 3, della legge n. 342 del 2000 che consente di pagare in misura fissa le imposte ipotecarie e catastali da versare in sede di successione da parte del contribuente che dichiari la sussistenza dei requisiti per l’acquisto della prima abitazione (requisiti fissati dalla nota II – bis all’articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni sull’imposta di registro, approvato con d.p.r. n. 131 del 1986) che: “Appare utile evidenziare che l’applicazione dell’agevolazione in argomento [cioè quella applicata in sede di successione per pagare in misura agevolata le imposte ipotecarie e catastali] non preclude la possibilità, in sede di successivo acquisto a titolo oneroso di altra abitazione, di fruire dei benefici previsti dall’articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni sull’imposta di registro, approvato con d.p.r. n. 131 del 1986, per la diversità dei presupposti che legittimano l’acquisto del bene in regime agevolato”.Se sussistono quindi gli ulteriori requisiti stabiliti sempre dalla nota II – bis, n. 1), lettere a), b) e c) dell’articolo 1, comma 1 della tariffa allegata al d.p.r. n. 131 del 1986, è allora possibile acquistare a titolo oneroso con le agevolazioni “prima casa” un altro immobile anche se in precedenza ci si è avvalsi, in sede di successione, delle agevolazioni per il pagamento delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa.Gli ulteriori requisiti necessari per poter acquistare a titolo oneroso un immobile con i benefici “prima casa”, anche se in precedenza ci si è avvalsi delle agevolazioni in sede di successione (quelle previste dall’articolo 69, comma 3, della legge n. 342 del 2000) sono:
      a) che l’immobile da acquistare sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza;
      b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo (cioè al 100%) o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
      c) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni previste dall’articolo 1 della tariffa allegata al d.p.r. n. 131 del 1986 o con le agevolazioni previste da una serie di altre leggi tra le quali non vi è la legge n. 342 del 2000 (si tratta infatti delle agevolazioni previste dalla legge n. 168/1982, dalla legge 118/1985, dalla legge n. 415/1991, dai decreti legge n. 14/1992, n. 237/1992, n. 293/1992, n. 348/1992, n. 388/1992, n. 455/1992, n. 16/1993 e n. 155/1993).Per quanto si riferisce in particolare al requisito della lettera c) appena citato, l’acquisto effettuato con le agevolazioni previste dall’articolo 69, comma 3, legge n. 342/2000 non rientra tra gli acquisti agevolati che precludono di poter acquistare successivamente a titolo oneroso un altro immobile con le agevolazioni prima casa.

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