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Come non pagare Imu

9 Febbraio 2020
Come non pagare Imu
Abitazioni, negozi, uffici e terreni: quando non si paga l’Imposta comunale sugli immobili. Le esenzioni sulla prima casa.
Se è vero che il principale peso economico per chi è proprietario di immobili è costituito dalle tasse, la domanda più frequente che ci si pone comunemente è come non pagare l’Imu.
L’Imu, come noto, è l’imposta municipale che colpisce qualsiasi tipo di immobile: l’abitazione, i locali a uso commerciale (magazzini, negozi, uffici, studi professionali), i terreni, ecc. Tenuto a versare l’Imu è il proprietario dell’immobile dal momento dell’acquisto del bene. In caso di usufrutto, l’obbligo ricade sull’usufruttuario; in caso di leasing, sul locatario. In presenza di un contratto di affitto, il versamento dell’Imu grava sul proprietario del bene.
Anche se si tratta di un’imposta di pertinenza dei Comuni, la legge nazionale fissa le regole generali (tra cui anche quelle sulle esenzioni) valide su tutto il territorio nazionale. Per sapere, quindi, come non pagare l’Imu è bene conoscere il funzionamento di questa tassa.

Chi non paga l’Imu sulla prima casa?

Iniziamo dall’esenzione più tradizionale: quella sulla prima casa. In realtà, questa dizione non è corretta. L’esenzione Imu opera sulla cosiddetta abitazione principale, a prescindere dal fatto che questa sia la prima, la seconda, la terza, ecc.
Quindi, ad esempio, se un contribuente acquista una seconda casa può fare in modo di non pagare l’Imu su quest’ultima, versandolo invece sulla prima.
Per non essere soggetti all’Imu è necessario che l’abitazione in questione (cosiddetta abitazione principale) abbia le seguenti caratteristiche:
  • deve essere luogo di residenza del contribuente e della sua famiglia;
  • deve essere adibita a dimora abituale del contribuente e della sua famiglia.
Cerchiamo di spiegare questi due concetti. Solo così si può, infatti, comprendere come non pagare l’Imu.
Quanto alla residenza, come noto, è facile modificarla: basta andare in Comune ed effettuare una dichiarazione all’ufficio anagrafe. Si può, quindi, dire che la residenza sia frutto di una scelta del cittadino. Ma questa scelta non è libera. Non si può dichiarare una residenza in un luogo ove effettivamente non si vive. Poiché obbligo di ciascun cittadino è la reperibilità, la residenza deve anche coincidere con la dimora abituale. Ma poche volte ciò succede. Il che costituisce un illecito, sia penale (viene, infatti, in rilievo il falso in atti d’ufficio che si commette quando si dà la falsa informazione all’ufficio anagrafe), sia tributario (perché, come diremo a breve, si finisce per godere di agevolazioni fiscali a cui non si ha diritto).
Così, proprio per evitare che qualche contribuente fissasse una residenza “di comodo” solo per non versare le tasse sulla casa, la legge sull’Imu ha imposto un secondo requisito oltre alla residenza formale: la dimora abituale. L’immobile in questione deve essere infatti quello ove la famiglia normalmente dorme per gran parte dell’anno (salvi quindi i normali spostamenti per viaggi e vacanze). Insomma, non basta avere la residenza: bisogna anche vivere materialmente dentro l’abitazione.
Tutto ciò potrà sembrare pleonastico: se è vero che la residenza deve sempre coincidere con la dimora abituale, perché mai il legislatore ha richiesto entrambi i requisiti come se fossero due cose differenti? Proprio perché è stato preso atto dei tentativi di falsificare le residenze.

Come non pagare l’Imu sulla casa?

Da quanto appena detto possiamo già tracciare il primo paletto: per non pagare l’Imu sulla casa è necessario rispettare i seguenti requisiti:
  • andarvi ad abitare;
  • fissarvi la residenza;
  • la casa non deve essere di lusso (categorie catastali A/8 e A/9).
Uno solo di tali requisiti non sarebbe sufficiente a evitare la tassazione. Quindi, se una persona vive in affitto e tuttavia è proprietario di una casa in cui abita un’altra persona, verserà l’Imu. Il nudo proprietario che dà la propria casa in usufrutto, non paga l’Imu. Ma a ben vedere non la paga neanche l’usufruttuario perché, se vi abita ed è residente, è per lui «abitazione principale» e, quindi, esente.
Se una coppia si separa e il giudice assegna la casa all’ex moglie con cui vanno a vivere i bambini, il marito non paga l’Imu, ma non lo paga neanche la donna che, vivendovi ed essendovi residente, risponde ai requisiti dell’abitazione principale.
Se, però, l’assegnazione della casa alla moglie è frutto di un accordo tra le parti, in assenza dell’assegnazione del giudice, l’Imu deve essere versato dal proprietario.

Case su cui non si paga Imu

Non si paga l’Imu anche sugli immobili con destinazione a usi culturali (musei, biblioteche, archivi e altri aperti al pubblico).
Non è tenuto a versare l’Imu il proprietario di un fabbricato diruto, con tetto crollato e inutilizzabile (cat. F/2), in quanto privo di rendita; non è soggetta a Imu nemmeno l’area su cui insistono, in quanto già edificata [1].
Sono esenti da Imu i fabbricati ubicati in comuni colpiti da eventi calamitosi, di volta in volta individuati da appositi decreti, per il periodo e alle condizioni ivi indicati. Si tratta, ad esempio, dei comuni interessati dal sisma che ha colpito Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria dal 24 agosto 2016, non oltre il 31 dicembre 2020 [2].
Per non pagare l’Imu molte persone lasciano l’immobile in stato rustico, ossia non accatastandolo. Difatti le imposte sugli immobili si pagano solo dal momento del loro accatastamento.
Esenti dall’Imu sono, infine, le abitazioni appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale (e relative pertinenze) dei soci assegnatari o destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche se non residenti.
Non si versa l’Imu sui fabbricati rurali sia a uso abitativo che strumentale.

Come non pagare l’Imu sui terreni

I terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti e IAP, che sono iscritti nella previdenza agricola e che vi svolgono attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento di animali, sono sempre esenti da Imu. Sono tali anche i terreni non coltivati lasciati a riposo in applicazione delle tecniche agricole. Tali terreni sono esenti indipendentemente dalla loro ubicazione.
Se il terreno è concesso in affitto, si applica l’Imu, salvo il caso in cui le persone fisiche, coltivatori diretti o IAP, iscritti nella previdenza agricola, abbiano costituito una società di persone a cui abbiano concesso in affitto o in comodato il terreno di cui mantengono il possesso ma che, in qualità di soci, continuano a coltivare direttamente.

note

[1] Cass. n. 10122 dell’11.04.2019, Cass. n. 23801 dell’11.11.2017 e Cass. n. 17815 del 19.07.2017.

[2] Art. 48 c. 16 D.L. 189/2016 conv. in L. 229/2016.


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