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Morosità conduttore: ultime sentenze

7 Marzo 2020
Morosità conduttore: ultime sentenze

Leggi le ultime sentenze su: inadempimento del conduttore; locazione e criterio di predeterminazione legale della gravità dell’inadempimento; oneri del locatore di informazione del fideiussore; condizioni patrimoniali del conduttore.

Mancato pagamento del canone o di oneri accessori

In tema di locazione di immobili ad uso abitativo, con riferimento all’inadempimento del conduttore al pagamento del canone, l’art. 5 della legge n. 392 del 27.07.1978, il quale stabilisce che il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’art. 1455 c.c., fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell’inadempimento e ciò anche quando si tratti di morosità relativa agli oneri accessori.

Tribunale Cassino, 11/12/2019, n.1350

Locazione: la valutazione della gravità dell’inadempimento

In tema di inadempimento, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell’importanza dell’inadempimento del conduttore in relazione all’interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all’apprezzamento discrezionale del giudice ma è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato – ai sensi degli art. 5 e 55 della stessa legge (non abrogati dalla successiva l. 9 dicembre 1998 n. 431) – a due elementi: l’uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o all‘omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone; l’altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito o tollerato, fermo restando, ai fini della declaratoria di risoluzione del contratto, il concorso dell’elemento soggettivo dell’inadempimento, costituito dall’imputabilità della mora debendi a dolo o colpa grave del debitore.

Tribunale Pisa, 03/12/2019, n.1243

Inadempimento del conduttore al pagamento del canone

In tema di locazione di immobili ad uso abitativo, con riferimento all’inadempimento del conduttore al pagamento del canone, l’art. 5 della legge  n. 392 del 27.07.1978, il quale stabilisce che il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’art. 1455 c.c., fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell’inadempimento e ciò anche quando si tratti di morosità relativa agli oneri accessori.

Tribunale Roma sez. VI, 21/11/2019, n.22650

Fideiussione a garanzia degli obblighi del conduttore

In caso di fideiussione a garanzia degli obblighi del conduttore in un rapporto di locazione, laddove intervenga una morosità del conduttore tale da giustificare la risoluzione del contratto, l’obbligo del locatore garantito di informare il fideiussore della mora e di chiedere a quest’ultimo l’autorizzazione per continuare a far credito al debitore (e quindi non agire immediatamente per la risoluzione della locazione), ai sensi dell’art. 1956 c. c., richiede comunque, come espressamente previsto da tale disposizione, che il locatore stesso fosse consapevole che le condizioni patrimoniali del conduttore erano divenute tali da rendere notevolmente più difficile il soddisfacimento del credito; tale requisito può peraltro essere accertato anche sulla base di presunzioni, se dotate dei caratteri di cui all’art. 2729 c.c..

Cassazione civile sez. III, 13/11/2019, n.29364

Gravità ed importanza dell’inadempimento del conduttore

In tema di locazione ad uso non abitativo laddove il conduttore sia moroso nel pagamento del canone, non può ritenersi automaticamente sussistente la gravità dell’inadempimento in virtù del solo fatto che questo ha ad oggetto una delle obbligazioni principali del conduttore (art. 1587 n. 2 c.c.), dovendosene, invece, accertare la gravità in concreto, con la conseguenza che la domanda di risoluzione non dovrà essere accolta qualora l’inadempimento possa essere valutato come di scarsa importanza per il concorso di determinate circostanze, che lo rendano inidoneo a ledere in modo rilevante l’interesse contrattuale del locatore.

Tribunale Roma sez. VI, 29/10/2019, n.20592

L’intimazione di sfratto per morosità

Il pagamento delle morosità intimate dopo l’introduzione del contraddittorio, qualora avvenga, non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell’art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all’introduzione della domanda di risoluzione contrattuale.

La purgazione della mora infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell’intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato articolo 1453 c.c., all’accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell’ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti.

Di conseguenza il pagamento in corso di causa, ove avvenga, dei canoni di locazione e degli altri importi scaduti, non esclude la valutazione della gravità dell’inadempimento del conduttore dedotta con l’intimazione di sfratto, in modo particolare ove l’inadempimento in esame sia stato preceduto da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi nel pagamento del canone medesimo.

Tribunale Roma sez. VI, 03/10/2019, n.18882

Liquidazione spese di lite

Ai fini della liquidazione delle spese di lite nel giudizio di impugnazione dell’ordinanza di rilascio, adottata ex art. 665 c.p.c. a seguito dell’opposizione del conduttore, il valore della causa non è dato dall’ammontare della morosità su cui si fonda l’intimazione di sfratto, ma è costituito dal valore di quella parte del rapporto controverso tra le parti, ossia dal valore dei canoni scaduti e da scadere per tutta la rimanente durata della locazione.

(Nella specie, la S.C. ha ritenuto che, non essendo stati offerti elementi sufficienti per pervenire a tale determinazione, la causa fosse di valore indeterminato).

Cassazione civile sez. VI, 19/07/2019, n.19606

Risoluzione del contratto in caso di morosità

Il rapporto che si istaura tra il contratto principale e la clausola penale, che prevede la risoluzione del contratto in caso di morosità, è quello del collegamento negoziale ne consegue che, ai fini dell’imposta di registro, tali clausole non sono soggette alla tassazione autonoma.

In tema di imposta di registro, la clausola penale che prevede la risoluzione del contratto in caso di morosità del conduttore -quale pattuizione autonoma che si inserisce all’interno di un contratto principale con funzione accessoria rispetto a quest’ultimo – va qualificata come ‘negozio collegato’ con la conseguente tassazione secondo le modalità di cui al secondo comma dell’art.21 T.U.R..

Comm. trib. prov.le Milano sez. III, 17/06/2019, n.2769

Risoluzione per inadempimento del conduttore

Nella controversia avente ad oggetto la risoluzione per inadempimento del conduttore di un contratto di affitto di fondo rustico, l’affittuario può beneficiare del termine di grazia previsto dall’art. 11 del d.lgs. n. 150 del 2011 (che riproduce nella sostanza il testo dell’abrogato art. 46, comma 6, della l. n. 203 del 1982) alla duplice condizione che formuli in modo espresso la relativa istanza e che le sue difese non risultino incompatibili con l’affermazione dell’esistenza del contratto.

Cassazione civile sez. III, 14/10/2019, n.25759

Canoni da locazione immobiliare

I canoni da locazione immobiliare, anche se non effettivamente percepiti, concorrono ai fini della determinazione del reddito imponibile, indipendentemente dalla causa della mancata riscossione, fatti salvi i correttivi espressamente previsti dall’art. 26 t.u.i.r. per i casi di sfratto per morosità del conduttore.

La distinzione fra canone locatizio non riscosso e canone “usurpato” è del tutto “sterile”, essendo il reddito fondiario per sua natura collegato dalla titolarità del diritto reale a prescindere dalla percezione del provento.

Cassazione civile sez. trib., 09/05/2019, n.12332

Accertamento giurisdizionale della morosità

Sul disposto di cui all’art. 26, comma 1, seconda parte, Tuir è sollevata questione di illegittimità costituzionale in quanto viola gli artt. 3 e 53 Cost.. L’art. 26 stabilisce infatti che i redditi fondiari concorrono a formare il reddito indipendentemente dalla percezione e questa norma sembra avvalorare la tesi secondo cui il contribuente comproprietario di immobile locato, dovrebbe dichiarare i canoni di locazione anche se non riscossi e corrisponderne la relativa imposta.

La seconda parte del comma 1 dell’art. 226 prevede tuttavia che il canone di locazione di immobili ad uso abitativo non effettivamente percepito può non concorre a formare il reddito nel caso in cui la mancata riscossione derivi da morosità del conduttore accertata in sede giurisdizionale. Evidente la ragione del legare la deroga all’accertamento giurisdizionale della morosità; ragione da cogliere nella necessità di evitare l’allegazione fraudolenta da parte del contribuente di un dato di fatto (la mancata riscossione del canone) non rispondente al vero.

Evidente pure la ratio della deroga, individuata dal legislatore nella necessità di sollevare dall’obbligo della contribuzione tributaria chi con certezza, ed all’esito di un vero e proprio accertamento giurisdizionale, non ha riscosso un reddito. In mancanza della capacità contributiva dovuta ad un canone/reddito non riscosso cozza contro il più elementare buon senso, prima che contro il dettato di cui all’art. 53 Cost., esigere dal cittadino di concorrere alle spese pubbliche e di corrispondere l’imposta. Ciò che non è dato comprendere invece è la ratio della limitazione della deroga, nel caso di mancata percezione dei redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, alla sola conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Va da sé che la mancanza di capacità contributiva non si concretizza nel solo caso richiamato dalla norma, ma tutte le volte in cui il contribuente non riscuota il canone/reddito e ve ne sia dimostrazione in sede giudiziaria.

Anche in questi casi il contribuente dovrebbe essere esentato dal corrispondere un’imposta relativa ad un reddito non percepito, pena l’evidente disparità di trattamento nei confronti sia di chi, non percependo alcun reddito, non corrisponde all’erario alcunché sia più specificamente di chi, sia pure per motivi diversi dalla morosità del conduttore, non riscuote il canone di locazione; pena anche, ed in maniera più specifica, la violazione del principio di cui all’art. 53 Cost., dal momento che viene chiamato a concorrere alle spese pubbliche in ragione della (sua) capacità contributiva chi per tabulas (id est per fatto accertato in sede giudiziaria) detta capacità non la possiede.

Comm. trib. reg. Firenze, (Toscana) sez. VI, 16/04/2019, n.428

La mora del conduttore

La persistente morosità del conduttore rispetto alla corresponsione del canone mensile, nonché degli importi dovuti a titolo di spese accessorie, costituisce pacificamente un grave inadempimento ex art. 1455 cc. In primo luogo, tale valutazione si fonda sul dettato dell’art. 1587 cc, che prevede due obbligazioni principali a carico del conduttore: a) prendere in consegna il bene oggetto del contratto e servirsene in conformità all’uso pattuito; b) dare il corrispettivo nei termini convenuti. In secondo luogo, essa viene corroborata dal principio secondo cui, in materia di locazione non abitativa, l’art. 5 della Legge del 27.07.1978 n. 392 deve essere assunto come parametro di orientamento per valutare la gravità nell’inadempimento nel caso concreto.

Specificamente, la norma richiamata sancisce che, se il conduttore ha omesso di pagare una o più mensilità del canone locatizio, ovvero oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone, la valutazione della gravità e dell’importanza dell’inadempimento ex art. 1455 cc non è rimessa all’apprezzamento discrezionale del giudice, ma deve essere presunta.

Tribunale Torino sez. VIII, 27/02/2019, n.952

Locazione: decorrenza della condanna al pagamento di canoni richiesti 

In tema di intimazione di sfratto per morosità qualora l’intimante chieda la condanna del conduttore al pagamento del canone per determinate mensilità e tale domanda sia stata avanzata solo nella memoria integrativa a seguito del mutamento di rito e non nell’originario atto di citazione, può essere accordata unicamente la condanna per il pagamento dei canoni maturati alla data di presentazione della memoria integrativa ex art. 426 c.p.c.. Infatti nel nostro ordinamento non è ammessa la emissione di condanne al pagamento di crediti futuri.

Tribunale Roma sez. VI, 26/10/2018, n.20697


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