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Morosità condominiali: ultime sentenze

7 Marzo 2020
Morosità condominiali: ultime sentenze

Leggi le ultime sentenze su: mancato pagamento di contributi condominiali; tutela della protezione dei dati personali dei condòmini; morosità del condomino nel pagamento delle spese condominiali.

La morosità per omesso pagamento di contributi condominiali

Il fatto che la morosità di cui il condominio chieda il pagamento sia risalente, anteriore all’acquisto dell’unità immobiliare a seguito dell’aggiudicazione e conseguente al mancato pagamento di contributi condominiali da parte del precedente proprietario, fa sì che tale morosità ricada integralmente sul precedente proprietario dell’immobile che ha subito la procedura esecutiva che ha condotto alla vendita del bene ed alla successiva aggiudicazione da parte del successivo acquirente in quanto la solidarietà prevista dall’ art. 63 disp att cc riguarda esclusivamente il pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente.

Tribunale Savona, 24/09/2018

Stato di morosità di un condomino

L’amministratore di condominio deve garantire la tutela della protezione dei dati personali dei condòmini con riferimento ai pagamenti delle spese condominiali, di cui abbia conoscenza in ragione del suo mandato professionale. Se non rispetta tale obbligo, comunicando a soggetti terzi lo stato di morosità altrui, commette il reato di diffamazione.

Cassazione civile sez. III, 05/09/2019, n.22184

Riscaldamento e acqua sono servizi primari

Nel caso di pacifica durata ultrasemestrale della morosità del condomino nel pagamento delle spese condominiali, pur essendo incontestabile la possibilità di godimento separato dei servizi comuni diriscaldamento ed acqua, in forza della quale sussistono, astrattamente, i presupposti applicativi dell’art. 63, comma 3, disp.att.c.c. concernente la sospensione della fruizione di detti servizi, è necessario distinguerefra servizi «essenziali» e non essenziali in funzione della preminente tutela del diritto alla salute, costituzionalmente garantito (art. 32 Cost.).

Ne consegue che tale sospensione non può essere applicata con specifico riferimento all’erogazione del riscaldamento e dell’acqua anche tenendo presente che, per quanto riguarda il servizio dell’acqua, il D.P.C.M. 29 agosto 2016 («Disposizioni in materia di contenimento della morosità nel servizio idrico integrato») ha stabilito che ai soggetti indigenti, seppur morosi, deve essere comunque assicurata una fornitura di 50 litri al giorno pro capite.

Tribunale Bologna sez. III, 15/09/2017

Quando è legittima la sospensione dalla fruizione dei servizi comuni?

Ai sensi dell’art 63 disp.att., cod., civ., unico requisito richiesto per la legittima sospensione della fruizione dei servizi è il protrarsi della morosità nel pagamento dei contributi condominiali per almeno un semestre.

(Nella specie, il Trib. ha dunque accolto la domanda ex art. 702 bis c.p.c., tesa ad ottenere l’autorizzazione a sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni di acqua e riscaldamento).

Tribunale Treviso sez. III, 21/07/2017

Sospensione dalla fruizione dei servizi comuni di acqua e riscaldamento

Qualora un condomino risulti moroso nel pagamento dei contributi condominiali e la condizione di morosità si protragga per almeno un semestre, il Condominio ha diritto ad agire giudizialmente, al fine di ottenere l’autorizzazione a sospendere tale condomino dalla fruizione dei servizi comuni di riscaldamento ed acqua.

Tribunale Tempio Pausania, 09/03/2017

Quote condominiali

La morosità delle quote condominiali da parte dell’assegnatario di alloggio di edilizia residenziale pubblica può legittimamente provocare la risoluzione del contratto.

T.A.R. Ancona, (Marche) sez. I, 05/06/2015, n.450

Credito con il condominio

La critica nei confronti di un condomino può legittimamente estrinsecarsi all’interno di un’assemblea condominiale o nei rapporti con l’amministratore, ma di certo non può legittimare affermazioni offensive (confermata la condanna nei confronti dell’imputato che aveva accusato la persona offesa di essere un condomino moroso e abituato a non pagare le proprie quote condominiali; nella specie non sussisteva il diritto di critica: da un lato, la parte lesa aveva ammesso di non aver pagato le spese condominiali, ma semplicemente perché a sua volta era in credito con il condominio, il che escludeva la sua morosità, e dall’altro, il diritto di critica deve essere esercitato nel giusto contesto).

Cassazione penale sez. V, 27/06/2014, n.46498

Accertamento della morosità

Merita accoglimento la domanda di risoluzione del contratto di locazione, per morosità del conduttore, ove risulti accertato e provato il debito maturato da quest’ultimo relativamente alle spese condominiali e a due canoni locativi.

La risoluzione del contratto segue all’accertamento della morosità del convenuto, morosità persistente anche dopo il pagamento delle due rate scadute e per tutta la durata del giudizio di merito, protrattosi per circa un anno.

Dal punto di vista probatorio, colui che vanta un titolo riconducibile a un rapporto contrattuale deve limitarsi ad allegare il titolo e a dedurre l’inadempimento altrui costituito dal mancato pagamento del canone convenuto e delle spese condominiali. La controparte, dal canto suo, è invece onerata dall’obbligo di allegare l’adempimento della propria obbligazione ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell’obbligazione.

Tribunale Trento, 25/10/2012, n.873

Gravità dell’inadempimento

Nel corso di un giudizio di merito per sfratto per morosità, il giudice deve ritenere fondamentale, ai fini decisori, nel valutare la gravità dell’inadempimento ai sensi dell’art. 1455 c.c., per quanto attiene agli oneri condominiali, far riferimento a quanto disciplinato dal dettato normativo di cui all’art. 9 comma 3 l. n. 392 del 1978 in virtù del quale il conduttore è obbligato a corrispondere i detti oneri condominiali entro due mesi dalla richiesta ed entro tale termine è tenuto ad esercitare il suo diritto mirato ad ottenere la indicazione specifica delle spese accessorie con i conseguenti criteri di ripartizione e di prendere visione dei documenti giustificativi.

Ne consegue che in caso di mancato esercizio di tale diritto nel termine prescritto dalla legge, il conduttore deve ritenersi in mora senza che lo stesso possa più addurre, a giustificare il mancato pagamento, il fatto che la richiesta di pagamento non era accompagnata dalla indicazione delle spese e dei criteri di ripartizione.

Tribunale Trani, 29/02/2008, n.66

Pagamento degli oneri accessori

Il pagamento dei canoni di locazione successivo alla domanda giudiziale del locatore di risoluzione per inadempimento non vale a sanare la morosità del conduttore ai sensi dell’art. 55 della legge sull’equo canone, ove non comprenda anche il pagamento degli oneri accessori (contributi condominiali) e delle spese del procedimento.

Cassazione civile sez. III, 19/12/1996, n.11367


10 Commenti

  1. Circa il recupero delle morosità condominiali relativamente all’iniziativa giudiziale spettante all’amministratore, questi in presenza di più soggetti morosi (tra cui lui stesso nel caso in questione, nella sua molteplice veste di costruttore/venditore/proprietario della maggioranza dei millesimi dal 2010) può decidere arbitrariamente contro chi agire o deve utilizzare lo stesso trattamento nei confronti di tutti, cioè di tutti i soggetti morosi emersi a consuntivo (o in alternativa contro nessuno, dato che l’obbligo dell’amministratore di agire contro i morosi può essere dispensato dalla maggioranza dell’assemblea, cioè da lui stesso)? Nel caso agisse arbitrariamente contro qualcuno, che tipo di iniziativa si può intraprendere nei suoi confronti?

    1. Innanzitutto occorre fare una premessa. Esiste una sorta di contrasto tra due norme dell’ordinamento.Da un lato l’art. 1129 del codice civile che, al nono comma, stabilisce che salvo dispensa dell’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice.Dall’altro, l’articolo 63 delle disposizioni attuative del codice civile stabilisce che l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.Dalla lettura dell’ultimo articolo sembrerebbe che la legge non preveda un obbligo, ma solo una facoltà di agire in via monitoria contro i condomini morosi e pertanto la mancata riscossione non violerebbe l’obbligo di diligenza da parte dell’amministratore condominiale (così conferma anche la Cassazione civile, sez. VI, 20/10/2017, n. 24920).Tuttavia, nessuna norma espressamente stabilisce se l’amministratore debba o meno agire nei confronti di tutti i morosi, o possa decidere nei confronti di chi agire, sempre nei limiti di quanto singolarmente dovuto dal condomino moroso.Ad ogni modo, ammesso e non concesso che non ci sia un obbligo dell’amministratore di agire nei confronti di tutti i condomini morosi, la condotta dell’amministratore, nel caso specifico, è poco corretta e, ad avviso dello scrivente, tenuta in violazione dell’obbligo previsto dall’art. 1710 del codice civile: l’amministratore, in qualità di mandatario, deve eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia in relazione agli atti preparatori, strumentali e successivi all’esecuzione del mandato.Tale diligenza richiede un operato trasparente e finalizzato al buon andamento dell’amministrazione condominiale, in assenza di eventuali conflitti di interesse.Nel caso specifico, sembra che questo interesse a colpire solo alcuni condomini sia abbastanza evidente o, quantomeno, non sembra esserci un reale motivo per agire solo nei confronti di alcuni condomini morosi in particolare, e non di tutti, se non per una questione interpersonale.Questo comporterebbe un danno per la gestione del condominio e delle sue casse, oltre che per la comunione delle parti comuni.A tal uopo, si consiglia di procedere con la richiesta di una convocazione assembleare straordinaria all’interno della quale rappresentare tale condotta iniqua dell’amministratore.Nel caso in cui l’amministratore dovesse procedere arbitrariamente contro qualcuno, lasciando intatte le tasche di altri condomini morosi, allora si potrebbe agire giudizialmente in Tribunale per ottenere una condanna dello stesso per responsabilità nella gestione condominiale e, quindi, ottenere la conseguente revoca della carica per violazione del dovere di diligenza previsto per il mandato a lui affidato.

  2. L’amministratore di condominio che riceve da un condomino la richiesta di dilazione di pagamento con scadenze più favorevoli rispetto a quelle riportate nel piano di riparto si trova dinanzi a un quesito al quale non è semplice dare una risposta: vi è infatti un netto contrasto tra la prassi e ciò che viene previsto dalla legge. Spesso, infatti, accade che gli amministratori accordino autonomamente le dilazioni per evitare le lungaggini connesse al recupero forzoso del credito e per evitare di convocare assemblee che, in molti casi, vanno deserte o quasi. Ciò non toglie che, in realtà, dalla lettera della legge emerge chiaramente che in materia di riscossione delle quote condominiali, l’amministratore non ha autonomi poteri decisionali ma deve procedere al recupero delle stesse senza travalicare quanto viene stabilito dall’assemblea.

  3. Vorrei revocare il mandato all’amministratrice del condominio dove ho un appartamento ma non ci abito; questo perché l’amministratrice avrebbe informato un potenziale acquirente dell’immobile, da me contattato, di un sospeso da pagare; così l’acquirente ha rinunciato alla compravendita ed ora vuole i soldi indietro.

    1. La legge (in particolare le norme contenute nel codice civile che disciplinano il condominio) autorizzano l’amministratore del condominio a comunicare lo stato dei pagamenti da parte dei singoli condomini unicamente ai creditori del condominio (oltre che, ovviamente, agli stessi condomini in sede di redazione, discussione ed approvazione del bilancio consuntivo).Ciò significa che l’amministratore in questione non poteva divulgare a terzi estranei all’ambito condominiale i dati concernenti eventuali suoi debiti nei confronti della gestione condominiale.Questa condotta, ove Le abbia causato un danno (come quello della interruzione delle trattative contrattuali per la vendita dell’appartamento), può giustificare una Sua azione di risarcimento. Questa stessa condotta, poi, può essere alla base di una Sua iniziativa per richiedere ed ottenere la revoca dell’amministratore dal suo incarico.La revoca dell’amministratore può seguire due vie: essa, infatti, può essere decisa dall’assemblea convocata appositamente e che la deliberi con voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Se tale maggioranza non sia raggiunta e, comunque, anche indipendentemente da una convocazione e decisione dell’assemblea, il singolo condomino può chiedere la revoca dell’amministratore al Giudice ove vi siano gravi irregolarità di gestione.La Legge individua solo alcuni casi che costituiscono di per sé grave irregolarità nella condotta dell’amministratore: fra questi casi non è compreso il Suo.Ciò significa che, ove decida di adìre l’Autorità giudiziaria per chiedere la revoca dell’amministratore, occorrerà che sia Lei a dimostrare la gravità della irregolarità commessa dall’amministratore nel divulgare a terzi estranei (senza autorizzazione) i dati contabili relativi alla Sua posizione.Non esistono sentenze specifiche sul punto, ma ciò non toglie che una condotta come quella posta in essere dal Suo amministratore possa essere considerata fra quelle che costituiscono una grave irregolarità e che, perciò, possa comportare la revoca dall’incarico disposta dal Giudice.Infine, e per completezza, occorre chiarire che l’acquirente avrebbe dovuto ottenere da Lei (in sede di rogito notarile o anche prima di tale momento) i dati, asseverati dall’amministratore, riguardanti lo stato dei pagamenti concernenti la proprietà in vendita, tenuto conto che chi acquista un immobile in condominio è obbligato, insieme e per l’intero con il venditore, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente alla vendita.

  4. La legge stabilisce che il termine di prescrizione si interrompe solo nel momento in cui interviene una intimazione scritta di pagamento. E un’email semplice o un sollecito a voce, magari fatto alla fine della riunione condominiale, non ha alcun valore. Né ha valore la comunicazione con il promemoria di pagamento lasciato nella cassetta delle lettere dall’amministratore. Insomma, per poter bloccare l’effetto “sanante” della prescrizione è necessario che il creditore si munisca della prova dell’avvenuta ricezione.

  5. Se non paghi il condominio, sei formalmente considerato un moroso. Ma se nessuno agisce contro di te hai la speranza, dopo alcuni anni, di farla franca e di non dovere più nulla. Il termine entro cui si compie la prescrizione è diverso a seconda che si tratti di:quote condominiali ordinarie;quote condominiali straordinarie;decreto ingiuntivo già notificato.

  6. Ogni volta che il condomino riceve una diffida di pagamento, il termine di prescrizione si interrompe e inizia a decorrere nuovamente da capo per un altro periodo di pari durata. Così, ad esempio, in caso di raccomandata a.r. dell’amministratore che intima il versamento degli arretrati, il decorso dei cinque anni di prescrizione si blocca e inizia a decorrere nuovamente da capo a partire dal giorno dopo.

  7. La prescrizione può essere interrotta da ogni atto che valga a costituire in mora il debitore, con ciò riferendosi alla classica diffida. Anche la notifica del decreto ingiuntivo interrompe la prescrizione e, in questo caso, la trasforma in prescrizione decennale, come sopra chiarito.Nulla vieta all’amministratore, comunque entro il termine di prescrizione delle spese condominiali, di convocare l’assemblea per l’approvazione di un nuovo stato di riparto, comprensivo di tutte le quote scadute pregresse dovute dai condomini.Il termine di prescrizione delle quote condominiali si rinnova ad ogni approvazione dello stato di riparto da parte dell’assemblea condominiale, con la conseguenza che i saldi dovuti dai condomini si cristallizzano nel tempo, incluse le morosità pregresse, e diventando esigibili in ogni tempo.

  8. se un condomino si rivolge all’amministratore per proporre un piano di rientro e di dilazione del suo debito, è opportuno che quest’ultimo, prima di sottoscriverlo, convochi un assemblea e metta la proposta ai voti, richiedendo anche l’esonero dall’onere di agire in via giudiziale nei confronti del condomino moroso. Per l’approvazione è richiesto un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

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