L’esperto | Articoli

Perdita dell’avviamento commerciale: ultime sentenze

6 Marzo 2020
Perdita dell’avviamento commerciale: ultime sentenze

Leggi le ultime sentenze su: indennità da perdita dell’avviamento commerciale spettante al conduttore; attività in forma di impresa con stabile organizzazione aziendale; esercizio di attività in forma di impresa; diritto del conduttore all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale; onere probatorio a carico del conduttore; attività esercitate dai conduttori uscente ed entrante.

Indennità da perdita dell’avviamento

In tema di Iva, l’indennità da perdita dell’avviamento commerciale spettante al conduttore dell’immobile alla cessazione del rapporto locativo a norma dell’art. 34 della l. n. 392 del 1978 è esclusa dal computo della base imponibile, ai sensi dell’art. 15 del d.P.R. n. 633 del 1972, non essendo per essa ravvisabile il “nesso diretto” richiesto dalla giurisprudenza unionale, tra prestazione (del conduttore) e corrispettivo (del locatore), atteso che l’obbligazione di corrispondere tale indennità non si colloca sul piano del sinallagma contrattuale perché sorge quando il rapporto è già cessato e assolve, quale obbligazione “ex lege” attinente allo scioglimento del contratto, la duplice funzione, da un lato, di compensare il conduttore della perdita dell’avviamento, dall’altro, di distribuire equitativamente alcune delle esternalità positive rimaste in capo al locatore – in termini di incremento del valore locatizio ricollegabile all’avviamento indotto dall’attività imprenditoriale svolta dal conduttore – su chi ha concorso a incrementarle, ripristinando, così, l’equilibrio degli effetti dello scioglimento contrattuale.

Cassazione civile sez. trib., 12/11/2019, n.29180

Riconoscimento del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale

Ai fini del riconoscimento del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale rileva l’abituale esercizio, nei locali condotti in locazione, di un’attività in forma di impresa con stabile organizzazione aziendale gestita secondo criteri di economicità (ossia al criterio della copertura dei costi con i ricavi di esercizio), non essendo invece necessario l’ulteriore requisito dello scopo di lucro dell’attività.

(In applicazione di tale principio, la S.C. ha riconosciuto la spettanza dell’indennità di avviamento ad un’associazione esercitante, con stabile organizzazione aziendale, attività di insegnamento ed istruzione offerta al pubblico).

Cassazione civile sez. III, 19/09/2019, n.23344

L’azione di accertamento della scadenza del contratto

Il pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, in caso di locazione di immobile adibito ad uso diverso dall’abitativo, è condizione necessaria per l’esecuzione per consegna o rilascio, ma non costituisce condizione di procedibilità per l’azione di merito volta ad ottenere l’accertamento dell’avvenuta scadenza del contratto di locazione né tantomeno requisito di validità della disdetta.

Tribunale Livorno, 01/02/2019, n.7

Indennità di avviamento nella locazione commerciale: funzione e natura 

L’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale è regolata dall’art. 34 della L. n. 392/1978, il quale dispone che, in caso di cessazione di una locazione di immobili urbani ad uso differente da quello abitativo, il proprietario deve corrispondere al conduttore cessato una somma pari a diciotto mensilità dell’ultimo canone mensile pagato, tale quantificazione, valida per i fabbricati adibiti all’esercizio di attività industriali, artigianali, commerciali o di interesse turistico, è poi incrementato a ventuno mensilità qualora l’edificio sia stato utilizzato per attività alberghiere.

Corte appello Venezia sez. IV, 24/10/2018, n.2917

Contratto di locazione: canone maggiore di quello legale

L’art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392, il quale sancisce la nullità di ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto di locazione o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello legale, ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge stessa, non impedisce al conduttore di rinunciare all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, purché ciò avvenga successivamente alla conclusione del contratto, quando può escludersi che il conduttore si trovi in quella posizione di debolezza alla cui tutela la richiamata disciplina è preordinata.

Cassazione civile sez. III, 13/06/2018, n.15373

Pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale

In caso di locazione di immobile adibito ad uso diverso dall’abitativo, il pagamento della indennità per la perdita dell’avviamento commerciale è condizione necessaria per l’esecuzione per consegna o rilascio; in mancanza, il diritto di ritenzione dell’immobile da parte del conduttore si costituisce di diritto e rappresenta una causa di giustificazione impeditiva dell’esercizio dell’obbligo di riconsegna dell’immobile cui, tuttavia, il locatore può sottrarsi con un’offerta, anche non formale, purché seria e precisa di adempiere la sua obbligazione.

Cassazione civile sez. III, 15/11/2017, n.26950

Diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale: oneri probatori

Quando è contrattualmente stabilita una destinazione dell’immobile locato ad attività che non comportino il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, al conduttore che invochi il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale non è sufficiente dimostrare che nonostante il tenore delle clausole contrattuali nell’immobile è stata svolta un’attività comportante detto contatto, essendo anche necessario che egli provi che sia decorso il termine di tre mesi dalla data in cui il locatore ha avuto conoscenza dell’uso pattuito, ai sensi dell’art. 80 della l. n. 392 del 1978.

Cassazione civile sez. III, 31/05/2017, n.13705

Obbligazioni del conduttore e del locatore

All’atto della cessazione del rapporto di locazione non abitativa, in relazione alla quale il conduttore abbia diritto alla corresponsione dell’indennità per perdita dell’avviamento commerciale, permangono a carico delle parti reciproci obblighi di natura contrattuale, quello di restituzione dell’immobile gravante sul conduttore e quello di versamento dell’indennità a carico del locatore, che si caratterizzano per la loro reciproca inesigibilità in difetto del contemporaneo adempimento a opera della controparte, con conseguente esclusione della mora del conduttore ex art. 1591 c.c. e di quella del locatore ex art. 1224 dello stesso codice, in quanto entrambi i rifiuti ad adempiere trovano titolo giustificativo nella legge.

Pertanto, non può essere riconosciuto al locatore il risarcimento del danno da ritardo nella restituzione dell’immobile, qualora questo sia giustificato dal mancato pagamento dell’indennità o dalla mancata seria offerta (almeno non formale) della prestazione.

Cassazione civile sez. III, 16/05/2017, n.12018

Prova dell’esistenza dell’avviamento e della perdita da parte del conduttore

L’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale prevista dall’art. 34 della l. n. 392 del 1978 è dovuta al conduttore uscente indipendentemente da qualsiasi accertamento circa la relativa perdita ed il danno concretamente derivante dal rilascio, con la conseguenza che essa spetta anche se egli continui ad esercitare la medesima attività in altro locale dello stesso immobile.

Cassazione civile sez. III, 12/05/2017, n.11770

Destinazione dei locali locati ad attività che comporti il contatto con il pubblico

Ai fini del riconoscimento del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, rileva che i locali locati siano effettivamente destinati ad attività che comporti il contatto con il pubblico e che, quindi, gli stessi siano aperti alla frequentazione diretta ed indifferenziata dei clienti che abbiano necessità ed interesse ad entrare in contatto con l’impresa; tale requisito si atteggia in modo identico anche nell’ipotesi di attività commerciali cosiddette “monomarca”, in quanto nessun rilievo può avere la circostanza che la generalità degli utenti e consumatori che accedono liberamente al negozio e che sono fidelizzati al luogo di svolgimento dell’attività sia indirizzata all’acquisto di un bene o di un servizio di una sola marca.

Cassazione civile sez. III, 20/03/2017, n.7039

Rinvio recettizio alle tabelle merceologiche ministeriali

In tema di indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, il rinvio alle “tabelle merceologiche, contenuto nell’art. 34, comma 2, della l. n. 392 del 1978, è un rinvio recettizio alla tabella di cui al d.m. 30 agosto 1971, la quale è pertanto divenuta parte integrante della norma di legge suddetta, sicché, né la novazione di tale fonte normativa (le tabelle “de quibus” vennero infatti abrogate e riproposte, con contenuto identico, dal d.m. 4 agosto 1988, n. 375), né la sua successiva abrogazione disposta dal d.lgs. n. 114 del 1998, hanno avuto effetti sulla disciplina dell’indennità dovuta al conduttore uscente ai sensi dell’art. 34, comma 2, della l. n. 392 del 1978.

Cassazione civile sez. III, 28/02/2017, n.5039

Locazione di immobile ad uso non abitativo

Il locatore di un immobile ad uso non abitativo, intervenuta la cessazione del contratto a seguito di convalida della licenza per finita locazione, non ha interesse a far valere, dopo la scadenza, una clausola risolutiva espressa del contratto, nemmeno per sottrarsi al versamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.

Cassazione civile sez. III, 14/02/2017, n.3795


Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube