Sfratto morosità decreto ingiuntivo: ultime sentenze
Scopri le ultime sentenze su: intimazione di sfratto per morosità; pagamento dei canoni di locazione; emissione del decreto ingiuntivo; ordinanza di rilascio dell’immobile locato.
Indice
Pagamento dei canoni dopo la notifica dello sfratto
In tema di intimazione di sfratto per morosità, il pagamento dei canoni di locazione, posto a fondamento del provvedimento monitorio, effettuato dopo la notifica dello sfratto, non purga la morosità in quanto non libera il conduttore dal pagamento delle competenze legali liquidate con l’emissione del decreto ingiuntivo richiesto contestualmente alla convalida.
Di converso, l’intimato non può essere onerato dal pagamento delle competenze legali inerenti al giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo che resteranno a carico dell’opposto.
Tribunale Roma sez. VI, 10/01/2018, n.1107
Ordinanza di convalida di sfratto per morosità
L’ordinanza di convalida di sfratto per morosità, a differenza dell’ordinanza di rilascio pronunciata ai sensi dell’art. 665 c.p.c., è suscettibile di acquisire efficacia di giudicato tra le parti, ma tale efficacia non preclude la possibilità di proporre opposizione avverso il decreto ingiuntivo pronunciato contestualmente ai sensi dell’art. 664 c.p.c. Uefficacia di giudicato dell’ordinanza di convalida concerne, infatti, la risoluzione del contratto e l’obbligo di rilascio dell’immobile locato, oltre che la pregressa esistenza del contratto di locazione e la qualità di locatore dell’intimante, non anche il quantum delle somme dovute al locatore e quindi non preclude al conduttore di chiedere nel giudizio di opposizione avverso il decreto ingiuntivo ottenuto dal locatore per il pagamento dei canoni scaduti (o in altro autonomo giudizio), l’accertamento dell’insussistenza, totale o parziale, del credito affermato dal locatore.
Tribunale Udine sez. II, 27/04/2016, n.499
Pagamento di canoni locatizi insoluti
Sia la convalida di sfratto per morosità, sia il decreto ingiuntivo concesso per il pagamento di canoni locatizi insoluti, una volta divenuti inoppugnabili, acquistano l’efficacia del giudicato sull’esistenza del contratto di locazione, su quella del credito per il pagamento dei canoni e sull’inesistenza di fatti impeditivi, modificativi od estintivi dell’uno o dell’altro che non siano stati dedotti nel corso del giudizio” (CC, sentenza n. 8013/2009); conseguentemente, il qualora non sia stata proposta avverso i predetti provvedimenti giurisdizionali non può chiedersi che venga pronunciata in sede di altro e diverso giudizio la risoluzione dello stesso contratto per altra causa, non avendo eccepito nelle opportune sedi (art. 645 – 650 e 665 – 668 c.p.c.) l’esistenza di fatti impeditivi del diritto di credito quali l’inadempimento contrattuale eventualmente dedotto e che avrebbe altrove legittimato la proposizione dell’exceptio inadimpleti contractus.
Tribunale Ascoli Piceno, 05/12/2011
Citazione per convalida
Allorché sia stato intimato sfratto per morosità, comprensivo di domanda di ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti e da scadere fino all’esecuzione, e sia stata pronunciata ordinanza provvisoria di rilascio ai sensi dell’art. 665 c.p.c., non può essere pronunciato decreto ingiuntivo ai sensi degli art. 658 e 664 c.p.c., ed è inammissibile la proposizione da parte del locatore di ulteriore domanda monitoria volta a conseguire in separato giudizio il pagamento dei medesimi canoni oggetto di sfratto per morosità, essendo la facoltà prevista dall’art. 669 c.p.c. normativamente subordinata alla mancata richiesta dei medesimi canoni in uno all’intimazione.
Tribunale Salerno sez. I, 14/01/2011
Domanda di ingiunzione di pagamento
Allorché sia stato intimato sfratto per morosità, comprensivo di domanda di ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti e da scadere fino all’esecuzione, e sia stata pronunciata ordinanza provvisoria di rilascio ai sensi dell’art. 665 c.p.c., non può essere pronunciato decreto ingiuntivo ai sensi degli art. 658 e 664 c.p.c., ed è inammissibile la proposizione da parte del locatore di ulteriore domanda monitoria volta a conseguire in separato giudizio il pagamento dei medesimi canoni oggetto di sfratto per morosità, essendo la facoltà prevista dall’art. 669 c.p.c. normativamente subordinata alla mancata richiesta dei medesimi canoni in uno all’intimazione.
Tribunale Salerno, 26/07/2010
Convalida di sfratto e decreto ingiuntivo per il pagamento di canoni di locazione
Sia la convalida di sfratto per morosità, sia il decreto ingiuntivo concesso per il pagamento di canoni locatizi insoluti, una volta divenuti inoppugnabili, acquistano l’efficacia del giudicato sull’esistenza del contratto di locazione, su quella del credito per il pagamento dei canoni e sull’inesistenza di fatti impeditivi, modificativi od estintivi dell’uno o dell’altro che non siano stati dedotti nel corso del giudizio.
I suddetti provvedimenti non possono, invece, fare stato sulla qualificazione del contratto, ed in particolare sulla sua assoggettabilità o meno alla disciplina di cui alla l. 27 luglio 1978 n. 392, che non abbia formato oggetto di accertamento, nemmeno sommario, da parte del giudice.
Cassazione civile sez. III, 02/04/2009, n.8013
Procedimento per convalida di sfratto per morosità
In tema di procedimento per convalida di sfratto per morosità, se all’esito dell’opposizione dell’intimato il giudizio di convalida prosegue con la conversione del rito ex art. 667 c.p.c. non può essere più pronunciato decreto ingiuntivo ai sensi degli art. 658 e 664 c.p.c. per il pagamento dei canoni di locazione scaduti, atteso che il presupposto per l’accoglimento della domanda di ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e da scadere fino all’esecuzione dello sfratto, avanzata coevamente all’intimazione di sfratto per morosità, è costituito necessariamente, dalla pronuncia della convalida dello stesso sfratto per mancata comparizione o per mancata opposizione del conduttore, e non può, quindi, essere rappresentato dall’ordinanza non impugnabile di rilascio con riserva delle eccezioni dell’intimato.
Tribunale Salerno, 08/04/2008
Licenza per finita locazione e per morosità
Il decreto con cui la Corte d’appello, ai sensi del comma 4 dell’art. 5 l. 13 aprile 1988 n. 117, pronunciando in sede di reclamo avverso il decreto di declaratoria della inammissibilità della domanda ex art. 2 della stessa legge, a sua volta conferma detta inammissibilità, deve reputarsi suscettibile di impugnazione per revocazione, senza che in contrario possa valere la circostanza che il suddetto provvedimento abbia la forma del decreto e non quella della sentenza.
(Nella specie la S.C. è giunta a tale conclusione, sia sulla base di un’interpretazione sistematica desunta dalla norma dell’art. 656 c.p.c., che ammette la revocazione contro il decreto ingiuntivo, nonché dalla dichiarata incostituzionalità dell’art. 395 prima parte n. 1 e n. 4 nella parte in cui non ammetteva la revocazione contro l’ordinanza di convalida di sfratto o licenza per finita locazione e per morosità, sia dal carattere decisorio del provvedimento, desumibile dalla sua soggezione al ricorso per cassazione e dall’attitudine a divenire inoppugnabile).
Cassazione civile sez. I, 17/09/1999, n.10078
Condanna al pagamento di canoni di locazione non dovuti
Del danno causato all’erario a seguito di condanna al pagamento di canoni di locazione non dovuti risponde – unitamente agli amministratori – il segretario comunale, garante della legittimità degli atti e dell’operato degli organi dell’ente, il quale, a conoscenza della mancanza dei presupposti della convalida di sfratto per morosità prima, e del decreto ingiuntivo, poi, non adotta alcuna iniziativa per opporsi agli atti del locatore.
Corte Conti, (Puglia) sez. reg. giurisd., 10/03/1995, n.33
Danno causato all’ente locale
Del danno causato all’ente locale a seguito di una convalida di sfratto di un bene immobile che il comune deteneva in locazione rispondono gli amministratori – sindaci ed assessori competenti – i quali, per il periodo in cui sono stati in carica, non si sono opposti prima della convalida di sfratto per morosità, della quale non sussistevano i presupposti, e quindi al decreto ingiuntivo di pagamento dei canoni.
Corte Conti, (Puglia) sez. reg. giurisd., 10/03/1995, n.33
Procedimento relativo al decreto ingiuntivo
In difetto della relativa opposizione da parte del conduttore intimato il decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e da scadere pronunciato nei suoi confronti in seguito alla istanza del locatore contenuta nell’atto di intimazione di sfratto per morosità, ai sensi degli art. 658 e 664 c.p.c., passa in giudicato, con effetti preclusivi uguali a quelli di qualsiasi provvedimento di condanna, anche quando il detto intimato si sia opposto alla convalida dello sfratto, perché l’art. 664 c.p.c., disponendo che il giudice adito pronuncia “separato decreto di ingiunzione” immediatamente esecutivo, contro il quale può essere proposta “opposizione a norma del capo precedente”, rende evidente che il procedimento relativo al decreto ingiuntivo viene ad essere separato da quello sulla convalida per seguire il suo corso secondo norme proprie.
Cassazione civile sez. III, 15/07/1991, n.7815
Procedimento di sfratto per morosità
L’ordinanza di rilascio dell’immobile locato, a carico del conduttore, nel procedimento di sfratto per morosità, ancorché non definitiva ed emessa con riserva delle eccezioni del convenuto, può costituire prova scritta idonea ad ottenere il decreto ingiuntivo di pagamento dei canoni di locazione scaduti, tenendo conto della natura delle eccezioni sollevate nella fase sommaria del processo di sfratto.
(Nella specie, il decreto ingiuntivo era stato emesso, tenendo conto che nella fase sommaria del processo di sfratto per morosità il convenuto si era limitato ad eccepire il difetto di legittimazione alla causa dell’attore).
Cassazione civile sez. III, 11/07/1979, n.4000
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Cosa fare se il conduttore non lascia la casa?
Una volta comunicata la volontà di non proseguire il contratto di locazione stipulato, occorre attendere l’ultimo giorno previsto per il rilascio, oltre il quale il conduttore non avrà più diritto di abitare la casa.Se, dopo aver contattato il conduttore per la consegna delle chiavi e il verbale di consegna dell’immobile, questi non si facesse vivo o accampasse scuse per non rilasciare l’appartamento, allora dovrai iniziare a pensare a come riuscire a reimpossessarti del tuo immobile.La prima cosa da fare è inviare una lettera stragiudiziale, anche personalmente, con la quale intimare all’inquilino il rilascio dell’immobile entro un determinato termine; in quella missiva, rappresenterai al conduttore che, in mancanza di sgombero della casa, ricorrerai ai servizi del tuo avvocato. Se questo avvertimento non dovesse sortire alcun effetto, allora sarai costretto a ricorrere al tuo legale di fiducia e, quindi, ad un’azione giudiziale: lo sfratto per finita locazione.Per ottenere il provvedimento del giudice che sentenzi l’obbligo di rilascio dell’immobile, il tuo avvocato dovrà inviare un’intimazione al conduttore, invitandolo a comparire ad un’udienza, e avvertendolo del fatto che se non comparirà o, comparendo, non si opporrà, il giudice convaliderà lo sfratto. Tra il giorno della diffida e quello dell’udienza, l’inquilino dovrà avere a disposizione almeno venti giorni liberi, per giustificare il mancato rilascio della casa tramite il proprio avvocato.
Buonasera, vi seguo sempre e grazie a voi trovo spesso le soluzioni ai miei dubbi. mi potete spiegare la differenza tra sfratto per morosità e sfratto per finita locazione?
Le due azioni legali sono identiche per procedura e tempistiche, ma si differenziano per i casi in cui possono essere utilizzate.Mentre l’azione di sfratto per finita locazione è stata creata dal legislatore per ottenere la liberazione dell’immobile quando, alla scadenza contrattuale, il conduttore non voglia liberare l’immobile, l’azione di sfratto per morosità può essere utilizzata quando il conduttore non ottempera al pagamento del canone pattuito o dei suoi accessori (ad esempio, spese condominiali).L’azione di sfratto per finita locazione può essere avviata immediatamente, una volta scaduto il contratto; diversamente, per l’azione di sfratto per morosità, occorrerà attendere almeno un ritardo di venti giorni dalla scadenza del pagamento del canone di locazione per agire e ottenere un provvedimento da parte del giudice.
Anche se fino al momento del rilascio, l’inquilino ha onorato i patti promessi, pagando l’importo mensile dei singoli canoni di locazione, non potrà esimersi dal continuare a pagare i relativi canoni, a titolo di indennità di occupazione dell’immobile, almeno fino a quando non rilascerà materialmente l’immobile locato. L’inquilino responsabile della ritardata consegna del tuo appartamento, per il periodo di occupazione, deve corrispondere lo stesso canone che era originariamente dovuto ai sensi del contratto di locazione, ora scaduto.Qui, tu avrai due possibili scelte: chiedere insieme all’intimazione di sfratto, la condanna al pagamento delle somme per l’occupazione dell’immobile; procedere con un separato ricorso per decreto ingiuntivo.
se il padrone di casa non ti rimborsa per quanto hai speso dovrai fargli causa ma non potrai scomputare le somme dal tuo debito mensile; né potrai sospendere o ridurre il pagamento del canone se l’appartamento non è in condizioni ottimali (ad esempio a causa di una caldaia non funzionante). La possibilità di interrompere il pagamento del canone di locazione scatta solo in caso di oggettiva impossibilità a vivere nell’immobile per sua inidoneità; è il caso, ad esempio, di un impianto elettrico non a norma che presenta il rischio di corto circuito.
Se l’inquilino non paga anche una sola mensilità con 20 giorni di ritardo, il locatore è autorizzato a notificargli direttamente il cosiddetto atto di intimazione e citazione per sfratto per morosità. Con tale atto il locatore intima all’inquilino il rilascio dell’immobile e lo cita in giudizio per una data di udienza indicata nella citazione.L’atto deve essere consegnato dall’ufficiale giudiziario presso la residenza, la dimora o il domicilio dell’affittuario. Se la notifica non è eseguita a mani proprie del conduttore l’ufficiale giudiziario deve spedire al conduttore una raccomandata di avviso dell’avvenuta notificazione, allegando all’originale dell’atto la ricevuta di spedizione. L’inquilino può, alla notifica della citazione, pagare l’arretrato impedendo così che la procedura vada avanti. Diversamente le parti si incontreranno davanti al tribunale indicato nell’atto stesso. L’udienza si svolge in forma sommaria.
L’affitto di un locale porta sempre buone notizie, almeno all’inizio: il canone mensile che vai a percepire ti aiuterà ad arrotondare lo stipendio e, quindi, a migliorare la tua situazione economica. Tuttavia, non sempre l’inquilino riesce a mantenere le promesse, pagando le somme indicate nel contratto di locazione.
Lo sfratto per morosità è una procedura prevista dalla legge quando l’inquilino non paga una o più mensilità del canone di locazione. Lo scopo del procedimento di sfratto è quello di ottenere dal giudice un provvedimento che ordina all’inquilino di lasciare la casa. Perché il proprietario ricorra allo sfratto occorrono i seguenti presupposti: la presenza di un contratto di locazione scritto e regolarmente registrato; il mancato pagamento, da parte dell’inquilino, di almeno una mensilità del canone di locazione. Il ritardo però deve essersi prolungato per almeno 20 giorni dalla scadenza. Facciamo un esempio. Se il conduttore non paga il mese di gennaio, il locatore può agire per lo sfratto non prima che siano trascorsi 20 giorni del mese successivo, quindi dopo il 20 febbraio;
in alternativa o in aggiunta al mancato pagamento del canone, lo sfratto è possibile anche se l’inquilino non ha pagato i cosiddetti oneri accessori. Si tratta delle spese condominiali e delle utenze. Perché il padrone di casa possa mandare via l’inquilino è però necessario che il totale degli oneri accessori non pagati sia pari ad almeno due mensilità di canone. Così, ad esempio, se l’affitto ammonta a 400 euro al mese, per sfrattare l’inquilino è necessario che egli non abbia pagato oneri accessori per almeno 800 euro.
Il rilascio materiale dell’immobile prevede tempi piuttosto lunghi: è quasi impossibile ottenerlo nei sei mesi del preavviso dato dall’inquilino.
A volte, accade che l’inquilino, comunicato il recesso, non intenda pagare i sei mesi rimanenti per i più svariati motivi. Ad esempio, nella prassi, è assai frequente che il conduttore invochi la compensazione dei sei mesi ancora dovuti con la cauzione versata alla stipula del contratto, le spese sostenute per alcuni lavoretti nell’immobile che sarebbero spettate al locatore, e così via.
Nonostante il procedimento di sfratto sia strutturato in una forma accelerata, nella prassi le tempistiche non sono sempre veloci; in molti tribunali, la prima udienza viene fissata addirittura dopo 3 – 4 mesi dal deposito della domanda; inoltre, anche ammettendo che il procedimento si svolga senza intoppi (invece spesso accade che alla prima udienza il giudice debba ordinare una nuova notifica dell’atto di intimazione, allungando quindi i tempi del processo) e si arrivi ad ottenere la convalida dello sfratto entro i sei mesi, dovranno poi aggiungersi i tempi per l’esecuzione materiale del rilascio, che dipendono dal carico di lavoro dell’ufficiale giudiziario e sono sempre piuttosto lunghi (ulteriori 2-3 mesi).
Se ricevi un’intimazione di sfratto per morosità e vuoi evitare di lasciare la casa, puoi pagare al proprietario la somma che gli devi. Nessuno si presenterà all’udienza e la procedura si estinguerà. Se hai bisogno di qualche giorno in più per reperire il denaro necessario puoi effettuare il pagamento anche in udienza davanti al giudice. Quest’ultimo ne prenderà atto e dichiarerà chiuso il procedimento.
Semplice: se l’inquilino non paga o non vuole lasciare l’immobile alla scadenza del contratto, provvede il giudice.
Molto spesso accade che per rientrare nel possesso di un immobile dopo la scadenza del contratto di locazione e magari anche recuperare i canoni rimasti impagati, il proprietario sia costretto ad attivare lo speciale procedimento di convalida di sfratto disciplinato dalla legge.
sfratto per morosità convalidato ma per il covid tutto rimandato a dopo il 31/12. Ad oggi l’inquilino deve 8 mesi di canone e mi ha proposto di consegnarmi le chiavi dell’alloggio se gli firmo una dichiarazione che non pretendo niente da lui. Vostri pareri?
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