La nullità del mutuo

Chiedere un mutuo per l’acquisto di una casa: cosa succede se il prestito viene dichiarato nullo?

Hai trovato la casa che cercavi da tanto tempo: non molto grande, ma luminosa e con una bella terrazza. Il prezzo è fissato a 200 mila euro. Non te la puoi permettere, così decidi di chiedere un mutuo alla banca.

L’istituto di credito ti riconosce ben 190 mila euro per l’acquisto della casa. Tu sei al settimo cielo perché di questi tempi ottenere un mutuo è quasi un’impresa. Tuttavia, vieni a sapere che il mutuo che hai richiesto, con ogni probabilità, verrà dichiarato nullo, in quanto il finanziamento non può superare la soglia dell’80% del valore dell’immobile da acquistare. Cominci ad essere preoccupato perché senza quei soldi non potrai acquistare l’appartamento. Nell’articolo che segue esamineremo la nullità del mutuo e le sue conseguenze.

Cos’è il mutuo?

Il mutuo è un contratto che assolve essenzialmente la funzione di prestito: una parte (detta mutuante) trasferisce all’altra (detta mutuatario) una certa quantità di denaro (o di altre cose fungibili) con l’obbligo per quest’ultima di restituire la medesima quantità, maggiorata degli interessi.
Contrariamente a quanto si pensi, il mutuo può avere ad oggetto, oltre al denaro, anche altre cose fungibili (cioè beni indicati solo nel genere e individuati per numero, peso e misura, come ad esempio un sacco di grano).

Tuttavia, il mutuo è noto a tutti più come contratto bancario, cioè un contratto stipulato tra un istituto di credito (mutuante) e un cliente (mutuatario) per l’acquisto di un immobile.

Va precisato che la restituzione delle cose date a mutuo deve avvenire entro una scadenza precisa (stabilita nel contratto o, in mancanza, dal giudice) e può essere anche rateale. In tal caso, però, se il mutuatario non rispetta anche una sola rata, il mutuante può chiedere l’immediata restituzione dell’intera somma prestata.

Mutuo: caratteristiche del contratto

A questo punto, vediamo quali sono le caratteristiche principali di questo negozio giuridico.

Il mutuo è un contratto:

• traslativo: vuol dire che le cose date a mutuo passano in proprietà del mutuatario, il quale può liberamene servirsene ed è obbligato a restituire le cose ricevute, della stessa specie e qualità.
  reale, perché si perfeziona solo con la consegna delle cose al mutuatario e, quindi, con il conseguimento della disponibilità giuridica del denaro o delle cose oggetto di mutuo a differenza del mutuo di scopo che, invece, si perfeziona con il semplice consenso delle parti, prima ancora che le cose siano trasferite al mutuatario;
• a titolo oneroso: nel senso che a fronte della consegna di una determinata quantità di cose, il mutuatario si impegna a restituire la medesima quantità e genere di cose ricevute alla scadenza del contratto, oltre a pagare gli interessi dovuti nel rispetto dei limiti previsti dalla legge. Qualora si superi detto limite, gli interessi diventano usurari e il mutuatario  dovrà solamente restituire la somma ricevuta, senza corrispondere alcun interesse;
• non è soggetto ad alcun adempimento formale, nel senso che le parti possono decidere di concludere il contratto anche verbalmente, fermo restando che nella prassi la forma scritta è comunque preferibile.

Inadempimento del mutuo

Cosa succede se una delle parti non rispetta gli obblighi previsti dal mutuo? Che l’altra potrà chiedere la risoluzione del contratto e, se l’inadempiente è il mutuatario, è prevista anche la restituzione di quanto ricevuto (più gli interessi), oltre al risarcimento del danno. In caso contrario, il mutuante potrà intentare una causa civile per ottenere il risarcimento dei danni.

Tizio ha chiesto un mutuo alla sua banca. Se non adempie al pagamento delle rate, l’immobile sarà trasferito alla banca che potrà procedere alla vendita e compensare così il proprio credito.

Il mutuo di scopo

Con l’espressione mutuo di scopo si fa riferimento ad una particolare tipologia di mutuo, in cui il mutuante consegna una somma di denaro esclusivamente per raggiungere un determinata finalità. Il vincolo di destinazione della somma mutuata va inserita nel contratto, di conseguenza il mancato rispetto comporta la risoluzione del rapporto.

Il mutuatario, quindi, ha l’obbligo di utilizzare le somma nel modo previsto e restituirla con la corresponsione dei relativi interessi.

Se le somme concesse in mutuo non vengono utilizzate per la finalità prevista nel contratto è chiaro che il mutuatario diventa inadempiente e, di conseguenza, il mutuante può chiederne la risoluzione del contratto, oltre al risarcimento dei danni.

Il contratto di mutuo: il tasso di interesse

Uno degli elementi essenziali del contratto di mutuo è il tasso di interesse che può essere:

• fisso: cioè quando non varia per tutta la durata del prestito;
• variabile: quando la rata del mutuo cambia a seconda di determinati parametri;
• misto: quando il mutuatario ha la possibilità di passare dal tasso fisso al tasso variabile e viceversa;
• d’ingresso: quando per un certo periodo viene applicato un tasso ridotto e successivamente viene applicato il tasso fisso e/o variabile corrente al momento della scadenza.

Come ottenere il mutuo?

Una volta individuata la banca a cui chiedere il mutuo, devi compilare la domanda di finanziamento indicando una serie di informazioni, tra cui i dati anagrafici del richiedente, l’attuale abitazione (se in affitto o in proprietà), la composizione del nucleo familiare ecc.

I dati raccolti consentono alla banca di esprimere un primo parere di fattibilità sull’operazione di mutuo. La concedibilità o meno del finanziamento dipende:

• dal reddito netto del richiedente e dei suoi familiari;
• dal valore dell’immobile oggetto del mutuo;
• dalle garanzie supplementari prestate (ad esempio, la fideiussione).

Se il parere di fattibilità è positivo, la banca effettua ulteriori accertamenti (ad esempio, la relazione tecnico-estimativa del perito della banca per stabilire il valore della casa che si intende acquistare, al fine di determinare anche l’importo esatto del mutuo) e delibera il finanziamento. L’ultimo step è la comunicazione al richiedente della data della stipula del contratto di mutuo davanti al notaio.
Attenzione: l’importo massimo che può essere finanziato dalla banca è pari all’80% del valore di mercato del bene immobile. Alcune banche, però, concedono un finanziamento fino al 100%, pari quindi al valore totale dell’immobile, anche se a tassi più onerosi e con ulteriori garanzie (quali, fideiussioni bancarie, assicurative, fideiussione di consorzi, cessioni di crediti pubblici ecc.).

Nullità del mutuo 

Una delle cause che determinano la nullità del mutuo è quando la banca finanzia una soglia superiore all’80% del valore dell’immobile da acquistare. Tale soglia permette di tutelare, da un lato, la famiglia che così non è costretta a restituire un prestito al di sopra delle proprie possibilità e, dall’altro lato, la banca che ha più probabilità di recuperare i soldi prestati. In caso poi di inadempimento del mutuatario, come già anticipato, è prevista la vendita all’asta dell’immobile il cui ricavato spetterà alla banca per coprire la perdita del credito. La nullità, inoltre, riguarda l’intero prestito e non solo la somma eccedente l’80% finanziato.

Il Comitato Interministeriale per il Credito e Risparmio (c.d. CICR) ha quindi stabilito che il finanziamento non deve superare l’80% del valore dell’immobile, mentre il restante 20% è a carico del futuro proprietario.

Superata la soglia dell’80%, il contratto di mutuo è nullo con la conseguenza che:

• il mutuatario dovrà restituire alla banca l’importo del mutuo;
• la banca avrà l’obbligo di restituire al mutuatario tutte le somme (ad esempio gli interessi) percepite in esecuzione del contratto di mutuo;
• l’ipoteca concessa dal mutuatario dovrà essere tolta, con la conseguenza di liberare definitivamente l’immobile da qualsiasi gravame;
• gli eventuali processi esecutivi azionati dalla banca per il recupero del credito (ad esempio il pignoramento immobiliare) si estingueranno per sopravvenuta insussistenza del titolo esecutivo.

Insomma, prima di concedere il finanziamento è bene che la banca valuti esattamente il valore dell’immobile che sarà ipotecato.

Come già anticipato, in alcuni casi la banca può concedere un mutuo fino al 100% cioè che copre la totalità del valore dell’immobile. Questo avviene solo se il cittadino fornisce altre garanzie come fideiussioni bancarie o assicurative o cessioni di crediti pubblici.

Un’altra causa che potrebbe determinare la nullità del mutuo è quando il tasso di interesse violi le leggi in materia di trasparenza. Le banche, infatti, devono comunicare ai clienti il tasso effettivo che verrà pagato per il mutuo. Se, ad esempio, la banca sbaglia l’indicazione il Taeg (Tasso annuale effettivo globale) oppure indica un tasso più basso rispetto a quello reale, il mutuo è nullo.

Tuttavia, ci sono sempre i furbetti che, non avendo i soldi per l’acquisto della casa e non potendo pagare al venditore il residuo 20% del prezzo di vendita dell’immobile, si accordino con la banca per far sì che il mutuo copra il 100% del prezzo di vendita.

Tornando all’esempio di prima: con un immobile del valore di 200 mila euro, la banca dovrebbe concedere un finanziamento massimo di 180 mila euro. Ma se il perito della banca fa risultare nella perizia che l’immobile vale 225 mila euro, la banca potrà finanziare fino a 200mila euro che, in verità, è il valore reale della casa. Inutile dire che tali accordi sono nulli.

Mutuo prima casa: fondo di garanzia dello stato

Se intendi acquistare la tua prima casa e sei in difficoltà, puoi richiedere di accedere al Fondo di garanzia dello Stato per mutui ipotecari che non abbiano ad oggetto un immobile di lusso. In pratica, per mutui che non superano i 250 mila euro, il Fondo concede il 50% della quota capitale. Tale strumento, istituito dal ministero dell’Economia e delle Finanze, consente alla banca di richiedere all’acquirente dell’immobile l’ipoteca e l’eventuale assicurazione.