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Quanto costa il notaio per una donazione di una casa

13 Febbraio 2020 | Autore:
Quanto costa il notaio per una donazione di una casa

L’atto di donazione di una casa comporta il pagamento dell’onorario del notaio oltre che delle imposte previste dalla legge. Tuttavia, vi sono dei casi in cui è possibile donare un immobile senza rivolgersi ad un notaio.

Tuo fratello, che non è sposato e non ha figli, intende donarti un appartamento di sua proprietà. Perciò, insieme dovete recarvi dal notaio per sottoscrivere il relativo atto. Hai già fissato l’appuntamento presso lo studio del professionista per la stipula. Prima però, vorresti sapere quanto costa il notaio per una donazione di una casa. La risposta potrebbe sembrare semplice perché esiste un tariffario, approvato dall’ordine di appartenenza, che il notaio utilizza al fine di calcolare il proprio onorario.

Le tariffe prevedono una soglia minima al di sotto della quale difficilmente il professionista è disposto a scendere. L’onorario viene calcolato in percentuale ed il coefficiente aumenta all’aumentare del valore del bene oggetto dell’atto. Di solito, il notaio parte dal minimo legale e poi, applica delle maggiorazioni o riduzioni in base alla complessità del caso. Il costo dell’atto cambia da caso a caso dipendendo anche da altre variabili. Cerchiamo comunque di capire insieme qualcosa in più sull’argomento.

Cos’è la donazione

La donazione è un contratto con il quale un soggetto, denominato donante, cede a titolo gratuito ad un’altra persona, detta donatario, un bene mobile (ad esempio un quadro, un’auto, un gioiello, ecc.) o immobile (ad esempio una villa, un appartamento, un terreno, ecc). Non si possono donare però, beni futuri o di proprietà altrui.

La donazione può anche avere ad oggetto un diritto reale su un immobile come avviene quando il donante cede il proprio diritto di uso, di abitazione o di usufrutto ad un altro soggetto.

Inoltre, con la donazione è possibile liberare il donatario da un obbligo (ad esempio il donante cede una somma di denaro per estinguere un debito che il donatario ha con terzi).

Quali sono gli elementi caratteristici di una donazione

Gli elementi caratteristici della donazione sono:

  • lo spirito di liberalità, nel senso che ciascun soggetto può decidere liberamente come e quando donare un bene/diritto del quale è titolare, senza ricevere alcuna controprestazione;
  • l’arricchimento del donatario, che diventa titolare a tutti gli effetti del bene/diritto ricevuto senza avere elargito un corrispettivo in favore del donante.

La donazione è valida solo se vi è il consenso sia del donatario sia del donante, i quali devono manifestare pubblicamente la loro volontà mediante la sottoscrizione di un apposito atto davanti al notaio.

Per tale ragione, la donazione non è un atto revocabile unilateralmente, cioè da parte di uno solo dei soggetti interessati, ma al fine della cessazione degli effetti è necessario l’accordo di entrambe le parti.

Quali sono i tipi di donazione

Esistono due tipi di donazione, la quale può essere:

  • diretta, quando un soggetto cede gratuitamente un bene a un’altra persona (ad esempio Tizio regala un gioiello di famiglia alla nipote oppure le regala una somma di denaro per acquistare una villa al mare);
  • indiretta, quando l’atto produce un effetto donativo che però, si realizza in maniera indiretta. In altre parole il bene viene acquistato dal donante ma poi, viene intestato direttamente al donatario. Si pensi all’ipotesi di Caio che compra un’auto nuova, ma la intesta al figlio Mevio.

Da chi possono essere effettuate le donazioni

Le donazioni per essere efficaci possono essere effettuate solo da soggetti dotati della capacità di agire.

Pertanto, sotto questo punto di vista, non sono valide le donazioni eseguite da:

  • minori;
  • interdetti, ossia dalle persone che si trovano in condizioni abituali di infermità mentale (vedi ad esempio i malati mentali gravi);
  • inabilitati, cioè dai soggetti che per le loro condizioni mentali o fisiche non sono del tutto in grado di curare i propri interessi (si pensi a chi è dedito all’abuso di sostanze stupefacenti o all’acol);
  • incapaci naturali ovvero da coloro che, pur non essendo stati interdetti, si trovano in una situazione d’incapacità d’intendere e di volere nel momento in cui devono compiere l’atto giuridico in questione (ad esempio un soggetto che è ubriaco nel momento della donazione).

Anche le persone giuridiche (società e associazioni), sia pubbliche sia private, possono donare, purché sia previsto nello statuto e nell’atto costitutivo.

Da chi possono essere ricevute le donazioni

Per quanto riguarda i soggetti in grado di ricevere le donazioni non esistono particolari limitazioni.

Infatti, è possibile donare anche a:

  • minori;
  • figli non ancora nati o concepiti.

Nel primo caso sono i genitori o i loro rappresentanti legali a dover accettare la donazione, previa l’autorizzazione del giudice tutelare.

Quali tipi di clausole può contenere un atto di donazione

Nel contratto di donazione si possono inserire specifiche clausole che incidono sul contenuto o sull’efficacia dell’atto.

In particolare, può includersi una condizione:

  • sospensiva come avviene quando nell’atto si trova la dicitura “La donazione ha effetto solo e esclusivamente se…”;
  • risolutiva, quando nel contratto si inserisce la dicitura “La donazione perde efficacia se…”;
  • iniziale (“la donazione ha effetto a partire da…”) o finale (“la donazione perde efficacia dal seguente momento….”),
  • modale, quando nella donazione si inserisce per esempio l’onere di mantenere una persona, che molto spesso coincide con lo stesso donante.

Come avviene una donazione di una casa

Le donazioni più diffuse hanno ad oggetto beni immobili ed in particolare le case. Sotto questo punto di vista, l’ipotesi più frequente è quella in cui un padre “regala” al proprio figlio una casa senza che quest’ultimo debba versare alcun corrispettivo.

La donazione di una casa deve essere effettuata necessariamente con un atto pubblico e, quindi, occorre rivolgersi ad un notaio. Inoltre, è richiesta la presenza di due testimoni, che di solito sono i dipendenti o i collaboratori dello stesso studio notarile.

Il notaio si occupa di tutti gli adempimenti preliminari alla stipula dell’atto di donazione. Deve, quindi, acquisire le visure catastali ed ipotecarie, indispensabili per l’individuazione esatta del bene.

Nel caso specifico della donazione di una casa, il notaio deve indicare nel proprio atto, a pena di nullità:

  • i dati catastali;
  • le planimetrie, che si trovano depositate presso il catasto.
  • gli estremi delle autorizzazioni urbanistiche (la concessione edilizia o il permesso di costruire).

Il notaio è tenuto a valutare se la situazione catastale corrisponde esattamente a quella reale dell’immobile, cioè non devono essere stati commessi abusi edilizi. Successivamente alla stipula dell’atto, il notaio deve provvedere alla sua trascrizione e registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Cosa devono presentare le parti al notaio per la donazione

Donate e donatario devono presentare al notaio:

  • il documento di identità in corso di validità;
  • il codice fiscale.

Quali costi comporta la donazione di una casa

L’atto di donazione di una casa comporta alcuni costi. Di solito, vengono sostenuti dal donante anche se nulla esclude che le parti si accordino tra loro diversamente.

Più precisamente, le spese da considerare sono:

  1. la parcella del notaio;
  2. le tasse.

Quanto cosa il notaio per una donazione di una casa

Non è possibile quantificare la parcella del notaio per la stipula della donazione di una casa, poiché dipende da alcune variabili, cioè da:

  • la rendita catastale dell’immobile. Perciò, maggiore è il valore dell’immobile oggetto della donazione, maggiore sarà la parcella del notaio;
  • la categoria dell’immobile;
  • l’ubicazione della casa;
  • la complessità dell’operazione. Ad esempio la presenza di ipoteche o di diritti reali sull’immobile, rende più difficoltoso il lavoro del notaio e, quindi, fa salire la sua parcella;
  • le tariffe applicate dal professionista.

In generale, si può affermare che l’onorario del professionista si calcola partendo dalla rendita catastale della casa ed aggiungendo il 5% della rendita stessa. Il risultato va poi, moltiplicato per un coefficiente determinato in base alla categoria catastale dell’immobile.

E’ comunque opportuno farsi fare un preventivo da più notai al fine di scegliere quello più conveniente.

Quali tasse si pagano sulla donazione di una casa

La donazione di una casa è soggetta anche al pagamento di determinate imposte, che si possono calcolare più facilmente rispetto all’onorario del notaio.

Più precisamente, le tasse da versare sono costituite da:

  1. imposta di registro, pari a 200 euro;
  2. imposta di bollo, che ammonta a 230 euro;
  3. imposta ipotecaria (detta anche imposta di trascrizione), che normalmente corrisponde al 2% del valore catastale dell’immobile,
  4. imposta catastale pari all’1% del valore catastale dell’immobile. Va comunque precisato che se la donazione dell’immobile riguarda la prima casa, sia l’imposta ipotecaria sia quella catastale è fissa ed ammonta a 200 euro ciascuna;
  5. imposta di donazione, che varia in base al grado di parentela esistente tra donante e donatario ed è ricompresa in una fascia tra il 4% e l’8%. Nel caso ad esempio del coniuge o di un parente in linea retta (figlio, padre, madre, nonno, nipote), si applica una percentuale del 4% con una franchigia fissata a un milione di euro; nel caso di fratelli e sorelle si applica una percentuale del 6% e la franchigia è di 100.000 euro; se la donazione avviene tra parenti fino al IV grado e tra affini fino al II grado si applica l’aliquota del 6%, ma senza alcuna franchigia. Infine, se la donazione avviene tra soggetti diversi da quelli finora esaminati, l’aliquota sale all’8% senza franchigia. Ad esempio se un genitore dona ad un figlio una casa il cui valore catastale è di 400 mila euro, non paga alcuna imposta di donazione perché il valore è inferiore alla franchigia. Se invece, la donazione avviene tra fratelli o tra sorelle, l’imposta è pari a 18.000 euro (infatti, l’imposta del 6% si calcola solo su 300.000 mila euro).

E’ possibile donare una casa senza notaio?

Solo in due casi è possibile donare una casa senza ricorrere ad un notaio.

Nello specifico, si tratta delle ipotesi di:

  • donazione indiretta, che può avvenire al momento dell’acquisto dell’immobile. Si pensi ad esempio a quando una madre compra una casa e si accorda con il venditore per intestarla direttamente alla figlia;
  • oppure di un’usucapione, alla quale si può ricorrere quando l’immobile è già di proprietà del donante. In tal caso donante e donatario si possono accordare per iniziare una causa davanti al tribunale al fine di fare dichiarare la casa di proprietà del donatario. Questi, però, deve averne avuto il possesso per almeno 20 anni. In seguito alla pronuncia della sentenza, la proprietà dell’immobile può essere trasferita senza l’intervento di un notaio e senza pagare le relative imposte. Le parti possono anche rivolgersi a un organismo di mediazione che si occupa della procedura redigendo un verbale su una scrittura privata. Tale verbale deve poi essere firmato dal notaio ma con costi decisamente inferiori rispetto a un atto di donazione.

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