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Quando non pagare l’amministratore di condominio

11 Febbraio 2020
Quando non pagare l’amministratore di condominio

Il condominio può rifiutare il compenso all’amministratore negligente che non rispetta i suoi compiti e non adempie agli obblighi di legge?

«Una persona che non rispetta un contratto non ha diritto a ottenere la propria prestazione. Perché mai questa regola non deve valere anche per l’amministratore di condominio?». A porsi questo interrogativo sono spesso i proprietari di appartamenti insoddisfatti dell’operato del capo condomino. A quest’ultimo vengono contestate varie inadempienze come l’assenza, i ritardi, l’indifferenza ai problemi condominiali, la mancata convocazione dell’assemblea, l’addebito di spese eccessive, ecc. Non sempre poi l’assemblea è celere nel deciderne la rimozione, anche perché ciò dipende dalla convocazione fatta dallo stesso amministratore. È vero, si può agire tramite il tribunale, ma a nessuno piace spendere soldi per una causa, complicandosi la vita tra avvocati e giudici. Di qui, la domanda non appena ci si sbarazza del professionista poco diligente: quando non pagare l’amministratore di condominio? 

A fornire un’indicazione è una recente sentenza del tribunale di Milano [1]. Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Obblighi dell’amministratore di condominio

Prima di stabilire quando non pagare l’amministratore di condominio, dobbiamo individuare i doveri che la legge gli impone. A ben vedere, il Codice civile elenca una lunga serie di obblighi cui è soggetto l’amministratore di condominio. Volendo semplificarli in macro categorie, possiamo dire che compito del capo condomino è garantire la tutela delle parti comuni dell’edificio, il rispetto del regolamento di condominio, convocare le assemblee almeno una volta all’anno, riscuotere le quote condominiali (soprattutto nei confronti dei morosi, azionando le azioni giudiziarie necessarie) non oltre sei mesi dall’approvazione del piano di riparto, pagare i fornitori, custodire la documentazione contabile e i vari registri del condominio, dare esecuzione alle delibere dell’assemblea, vigilare sull’uso dei beni e dei servizi comuni, rendere il conto della gestione, presentare la dichiarazione dei redditi per conto del condominio. Egli deve poi partecipare ai corsi di aggiornamento professionale.

Che succede se l’amministratore non adempie ai propri obblighi?

Le gravi inadempienze dell’amministratore sono causa di revoca in tronco del mandato. In verità, il condominio può sempre recedere dal contratto che lo lega con l’amministratore, ma se ciò non avviene per una giusta causa, che trovi cioè fondamento nelle colpe del professionista, deve pagargli il risarcimento (importo pari al residuo compenso cui avrebbe diritto se il contratto fosse proseguito). 

Individuare quindi una violazione, da parte dell’amministratore, dei suoi compiti significa poterlo esonerare senza pagargli il compenso. Anzi, possono sussistere anche gli estremi per ottenere il risarcimento del danno. 

Il Codice civile [2] stabilisce difatti che, nei contratti a prestazioni corrispettive (quale appunto quello di mandato all’amministratore), ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l’altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria. Il che significa che, se l’amministratore viola gli obblighi generali impostigli dalla legge, l’assemblea lo può revocare immediatamente per giusta causa senza dovergli il risarcimento.

Potrebbe avvenire che la revoca dell’amministratore risulti impossibile perché questi non convoca l’assemblea. In tale ipotesi, sono gli stessi condomini che ne possono fare richiesta inviandogli una raccomandata. Per farlo è necessario che almeno due condomini, che rappresentano non meno di 1/6 del valore millesimale del condominio, facciano espressa richiesta in tal senso all’amministratore. L’indifferenza a tale istanza è essa stessa causa di revoca. 

Se l’assemblea non si adopera la rimozione del capo condomino ci può pensare ogni singolo condomino, agendo in tribunale. Leggi Come si revoca l’amministratore di condominio?

Quando non pagare l’amministratore di condominio

Applicando questi principi, il tribunale di Milano ha stabilito che, se l’amministratore è inadempiente ai suoi obblighi di mandatario (tra cui, nel caso di specie, la tenuta regolare e diligente della contabilità per non avere, ad esempio, redatto i rendiconti con l’indicazione esatta delle entrate e delle uscite, oltre a non aver fornito le relative pezze giustificative), il condominio può rifiutarsi di pagarne il compenso [3]

Nel caso di specie, l’amministratore, vantando un proprio credito nei confronti del condominio per il quale affermava di avere anticipato di tasca propria delle spese nonché di essere creditore per compensi professionali, aveva prodotto in giudizio unicamente i rendiconti, i riparti nonché dei generici bilanci di verifica; questa documentazione è stata ritenuta del tutto insufficiente perchè, in mancanza delle cosiddette “pezze giustificative” e della documentazione inerente i movimenti di cassa (entrate ed uscite), con le relative imputazioni, non è possibile alcuna verifica circa la correttezza contabile dei rendiconti.

Altro caso in cui non si deve pagare l’amministratore di condominio è quando il mandato è scaduto e lui esercita le funzioni ad interim. La Legge 220/12, entrata in vigore dal 18 giugno 2013, ha stabilito che l’esercizio dei poteri dell’amministratore condominiale, scaduto il mandato , è limitato ai soli casi urgenti senza diritto ad alcun corrispettivo.

La Legge 220/12, entrata in vigore dal 18 giugno 2013, ha stabilito che l’esercizio dei poteri dell’amministratore condominiale, scaduto il mandato , è limitato ai soli casi urgenti senza diritto ad alcun corrispettivo.

Sulla base di ciò, il Tribunale di Roma (sentenza n°18028 del 2019) ha stabilito che, scaduto il mandato, l’amministratore non ha diritto a ricevere il compenso per l’attività prestata fino al giorno della sua materiale sostituzione. 

L’obbligo della tenuta della contabilità da parte dell’amministratore

La pronuncia del tribunale meneghino affronta il tema della tenuta della contabilità da parte dell’amministratore. Seppure questa non debba essere redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, deve però essere idonea a rendere comprensibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, e cioè tale da fornire la prova – attraverso i corrispondenti documenti giustificativi dell’entità e causale degli esborsi fatti – di tutti gli elementi che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l’incarico è stato eseguito, nonché di stabilire se l’operato di chi rende il conto sia uniformato a criteri di buona amministrazione [4].

L’amministratore che vanti un credito nei confronti del condominio deve per forza presentare all’assemblea il rendiconto della propria gestione, che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale [5]. Senza tale prova non solo non gli spetta il rimborso, ma evidenziandosi una sua inadempienza nella gestione dei documenti contabili, addirittura, rischia la revoca senza compenso.


note

[1] Trib. Milano, sent. n. 734/2020.

[2] Art. 1460 cod. civ.

[3] Trib. Firenze sent. del 5.03.2014.

[4] Cass. sent. n. 9099/2000 e n. 1405/2007.

[5] Cass. sent. n. 3596/1990 e n. 3892/2017.


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2 Commenti

  1. Per quanto l’attività dell’amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato con rappresentanza, debba tendenzialmente ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa, rientra nelle competenze dell’assemblea quella di riconoscergli, con una specifica delibera, un compenso aggiuntivo al fine di remunerare un’attività straordinaria, non ravvisando sufficiente il compenso forfettario in precedenza accordato.

  2. Il credito dell’amministratore di condominio per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del condominio trova fondamento, ex art. 1720 c.c., nel contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condòmini, sicché grava sullo stesso la prova degli esborsi effettuati, mentre spetta ai condòmini, e quindi al condominio, tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, nonché a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell’eventuale danno, dimostrare di avere adempiuto all’obbligo di tenere indenne l’amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita.

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