Donazione casa senza notaio: si apre un spiraglio

11 Febbraio 2020 | Autore:
Donazione casa senza notaio: si apre un spiraglio

La legge consente già di donare immobili in modi che non prevedono l’intervento del notaio, ma le norme non sono chiare; ora deciderà la Cassazione a Sezioni unite.

Donare casa senza l’intervento del notaio si può, anzi no, o per meglio dire non ancora. La casa non è certo compresa tra i beni di modico valore, per i quali la liberalità è consentita senza forme particolari. Dunque in linea generale occorrerebbe la donazione con atto pubblico, quello redatto dal notaio appunto.

Però è ammesso un modo per farla anche senza notaio, quando la donazione viene effettuata all’atto della separazione dei coniugi e diventa una delle condizioni dell’accordo: ad esempio un marito che al posto del versamento periodico dell’assegno di mantenimento decide di intestare alla moglie la casa di sua proprietà e lei accetta. La legge [1] consente questa possibilità e in tal caso l’atto di trasferimento della proprietà non sarà quello notarile, ma la sentenza del tribunale, di separazione o di divorzio.

Ma la norma che disciplina questa materia non è di agevole comprensione, al punto che la stessa Corte di Cassazione per stabilirne il significato, ha ora rimesso la questione alle Sezioni Unite [2]. In particolare, il dubbio si concentra sul punto della necessità o meno di «verifica di conformità ipocatastale da parte del notaio».

Non è chiaro, infatti, se la dichiarazione di conformità dei dati catastali allo stato di fatto degli immobili oggetto di donazione possa essere sostituita oppure no dalla dichiarazione rilasciata da un tecnico abilitato, dunque senza necessità di far intervenire il notaio neppure in funzione di successivo controllo e verifica su queste attestazioni.

La questione ha una notevole importanza pratica, non solo per il risparmio dei costi della parcella ma anche e soprattutto perché se la donazione fatta senza notaio fosse nulla, quando il donante muore i suoi eredi potranno far valere questa invalidità e così riottenere un bene che non è mai stato legittimamente trasferito.

La vicenda specifica riguardava due coniugi ai quali la Corte d’Appello aveva negato il riconoscimento della donazione realizzata con la sentenza di divorzio; i giudici avevano ritenuto necessario che le dichiarazioni delle parti sulla consistenza dei beni immobili, la loro identificazione catastale e la conformità dei dati fossero verificati dal notaio. Loro si erano appoggiati alle norme sulla negoziazione assistita [3] che consente l’accordo raggiunto in un verbale autenticato dagli avvocati delle parti, che così potrebbero anche certificare la conformità dei dati.

Ma la Corte aveva respinto la loro tesi, e questa linea rigorosa è richiamata da un recente precedente della Cassazione [4] che poco tempo fa ha stabilito – decidendo il caso di un notaio al quale era stato addebitato proprio l’omesso controllo – l’indispensabilità dell’autenticazione notarile del verbale di accordo della separazione, affinché esso potesse essere trascritto nei pubblici registri immobiliari.

A ben vedere – osservano ora i giudici remittenti – la norma di legge non è chiara proprio nel punto che riguarda la necessità dell’intervento del notaio almeno in questa fase di controllo successivo all’accordo raggiunto tra le parti e di conseguente attestazione di conformità dei dati catastali allo stato di fatto degli immobili oggetto della donazione.

L’attestazione è indubbiamente necessaria, ma non si comprende bene se debba essere proprio il notaio a renderla e così a consacrare valida l’intera operazione. I giudici, sia di merito sia di legittimità, continuano a pensarla diversamente e occorre stabilire un punto fermo. L’atto compiuto senza notaio è valido o è nullo? È questo in estrema sintesi il quesito sul quale a breve dovranno pronunciarsi le Sezioni Unite, con un’interpretazione che sarà dirimente.


note

[1] Art. 19, comma 14, D.L. n. 78/2010, convertito, con modificazioni, in Legge n.122/2010: «Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo
scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati gia’ esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unita’ immobiliari urbane, a pena di nullita’, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformita’ allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione puo’ essere sostituita da un’attestazione di conformita’ rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima
della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformita’ con le risultanze dei registri immobiliari».

[2] Cass. ord. n.3089/2020.

[3] D.L. n.132/2014 convertito, con modificazioni, in Legge 10 novembre 2014, n. 162.

[4] Cass. sent. n.1202 del 21 gennaio 2020.


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2 Commenti

  1. Buonasera. Prima di tutto complimenti per il lavoro che svolgete. In merito all’argomento avrei un quesito da porvi.
    A mia moglie e mio cognato sono state donate due case. Per motivi che non sto qui a spiegare io con mia moglie abbiamo dovuto occupare la casa del fratello e, di conseguenza un giorno lui prenderà l’altra. C’è modo di far cambiare la proprietà delle case senza il notaio, magari donando uno bei confronti dell’altro o con qualche modalità che non conosco? Grazie mille se potrete rispondere.

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