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Rifacimento tetto condominiale: maggioranza

11 Febbraio 2020
Rifacimento tetto condominiale: maggioranza

Lastrico solare, terrazza condominiale e tetto: tra chi va divisa la spesa, chi deve pagare e quali sono i quorum per l’approvazione. 

Bisogna approvare i lavori di manutenzione del lastrico solare. L’amministratore ha convocato l’assemblea. Al momento della riunione, si pongono una serie di interrogativi: qual è la maggioranza per il rifacimento del tetto condominiale e come si divide la spesa tra i vari condomini? A chi spetta partecipare e versare le relative quote? Cerchiamo di fare il punto della situazione. 

Tetto o lastrico solare?

Spesso, si fa confusione tra tetto e lastrico solare. Cerchiamo, innanzitutto, di comprendere le differenze tra tali due concetti.

Quando si parla di tetto condominiale ci si riferisce alla superficie spiovente che non è calpestabile. Invece, il lastrico solare è piano e, pertanto, può essere adibito a vari usi (condominiali o individuali) come luogo per stendere i panni, solarium, lavanderia, ripostiglio, ecc. Sul lastrico solare è anche possibile l’installazione di impianti di energia rinnovabile, l’installazione di un’antenna di telefonia mobile o un cartellone pubblicitario.

Quando poi si parla di terrazza condominiale ci si riferisce al lastrico solare dotato di ringhiera da cui è possibile sporgersi verso il basso senza rischio di cadere.

Tanto il tetto quanto il lastrico solare sono parti comuni all’edificio salvo che, da un atto pubblico, risulti il contrario; potrebbe, infatti, risultare che tali aree siano di proprietà o in uso esclusivo a un condomino o allo stesso costruttore. 

La natura di «parte comune» deriva dalla sua funzione: quella di coprire lo stabile e di proteggerlo dalle intemperie. Perciò, ad avvantaggiarsi del tetto, del lastrico solare e della terrazza condominiale sono tutti i condomini, anche quelli del primo piano. Ecco perché, come vedremo a breve, sono tutti chiamati a partecipare alle relative spese di rifacimento.

Chi paga il rifacimento tetto condominiale?

Qualora il tetto o il lastrico solare siano utilizzabili da tutti i condomini (e, quindi, non siano di proprietà o in uso esclusivo a un singolo condomino), le spese di rifacimento vanno ripartite in base ai millesimi. Quindi, a partecipare alla ripartizione di tali spese sono tutti i condomini, anche quelli ai primi piani o titolari dei garage e negozi poiché anch’essi traggono un’utilità dalla copertura dello stabile che il tetto o il lastrico solare assicurano.

Quando il lastrico solare è destinato a servire solo una parte dell’intero fabbricato, come nel caso di palazzo su più livelli (secondo la tipica forma dei gradini), le spese sono solo a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità ossia quelli coperti da tale area. Lo stesso dicasi per la terrazza a livello; quest’ultima, in particolare, è caratterizzata dal fatto di svolgere la funzione di normale terrazza dei proprietari dell’unità abitativa posta a livello e la medesima funzione del tetto per i proprietari degli appartamenti posti ai piani inferiori. 

In sostanza, le spese di riparazione del tetto devono essere ripartite tra i condomini coperti dal tetto stesso. La Cassazione [1] ha puntualizzato che, in sede di riparto delle spese di manutenzione del tetto, rileva non tanto l’appartenenza del tetto medesimo ad alcuni o a tutti i condomini, quanto la funzione di copertura degli appartamenti, senza che con ciò si possa dire che solo i proprietari dei vani posti nella verticale sottostante alla zona da riparare siano tenuti alla relativa spesa, poiché non può ammettersi una ripartizione per zone di un medesimo tetto. 

Conferma questo orientamento anche la recente sentenza della Suprema Corte, secondo cui «le parti dell’edificio in condominio, nella specie muri e tetti, ovvero le opere e i manufatti volti a preservare l’edificio da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni di acqua piovana o sotterranea rientrano tra le cose comuni, proprio per la loro funzione necessaria all’uso collettivo; e le spese di conservazione di questi sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive. Ed è per tal motivo che la ripartizione delle spese di manutenzione proporzionate all’uso delle cose comuni o correlate all’utilità che se ne tragga non si giustifica per quelle parti, come il tetto o la facciata, destinate a servire in maniera uguale ed indifferenziata tutte le unità immobiliari dell’edificio» [2]. 

Chi paga il rifacimento tetto di proprietà esclusiva?

Quando il lastrico solare dell’edificio è di proprietà o in uso esclusivo di un solo condomino, la divisione delle spese segue questo criterio:

  • un terzo dell’importo è a carico di chi ha l’uso esclusivo o la proprietà dell’area;
  • gli altri due terzi gravano su tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo ai quali il lastrico solare serve (ossia i proprietari delle unità immobiliari comprese, in tutto o in parte, nello spazio verticale sottostante al lastrico solare o alla terrazza a livello). 

Se, però, risulta che i lavori sono stati determinati da un fatto imputabile esclusivamente al condomino che ne abbia la proprietà (ad esempio, per sua incuria nella gestione) è solo quest’ultimo tenuto a pagare le spese. Si può valutare anche l’azione di responsabilità verso l’amministratore che non si sia accorto in tempo del problema.

Leggi anche Condominio: chi paga il tetto? 

Rifacimento tetto condominiale: maggioranza

Per approvare il rifacimento del tetto o del lastrico solare, le maggioranze sono le stesse sia in prima che in seconda convocazione. 

In particolare, trattandosi di spese straordinarie di notevole entità è richiesta in 1° e 2° convocazione una doppia maggioranza:

  • quanto ai voti: deve essere raggiunta la maggioranza + 1 dei partecipanti all’assemblea;
  • quanto ai millesimi: deve essere raggiunta almeno la metà dei millesimi dell’edificio.

Se, invece, si tratta di spese straordinarie non di notevole entità, sono richieste le seguenti maggioranze in prima convocazione: almeno 500 millesimi e la metà degli intervenuti + 1. Invece, in seconda convocazione: almeno 334 millesimi e la metà degli intervenuti + 1.

Maggiori informazioni su Quorum assemblee condominiali. 


note

[1] Cass. sent. n. 1923/1973.

[2] Cass. sent. n. 24927/2019.


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