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Morosità canone locazione: ultime sentenze

13 Marzo 2020
Morosità canone locazione: ultime sentenze

Scopri le ultime sentenze su: locazione di immobili ad uso abitativo; mancato pagamento del canone della locazione; inadempimento del conduttore; introduzione del contraddittorio; accertamento della gravità del pregresso inadempimento; tolleranza del locatore.

Locazione ad uso abitativo: il mancato pagamento del canone

In tema di locazione di immobili ad uso abitativo, con riferimento all’inadempimento del conduttore al pagamento del canone, l’art. 5 della legge n. 392 del 27.07.1978, il quale stabilisce che il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’art. 1455 c.c., fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell’inadempimento e ciò anche quando si tratti di morosità relativa agli oneri accessori.

Tribunale Cassino, 11/12/2019, n.1350

Predeterminazione legale della gravità dell’inadempimento

In tema di locazione di immobili ad uso abitativo, con riferimento all’inadempimento del conduttore al pagamento del canone, l’art. 5 della legge n. 392 del 27.07.1978, il quale stabilisce che il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’art. 1455 c.c., fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell’inadempimento e ciò anche quando si tratti di morosità relativa agli oneri accessori.

Tribunale Roma sez. VI, 21/11/2019, n.22650

Il pagamento delle morosità intimate 

In tema di mancato pagamento del canone di locazione, il pagamento delle morosità intimate dopo l’introduzione del contraddittorio, qualora avvenga, non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell’art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all’introduzione della domanda di risoluzione contrattuale.

La purgazione della mora infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell’intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato articolo 1453 c.c., all’accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell’ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti.

Tribunale Roma sez. VI, 19/11/2019, n.22312

Mancato pagamento del canone di locazione e risoluzione del contratto

L’art. 5 della L. 27 luglio 1978 n. 392, il quale stabilisce che il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’art. 1455 c.c., fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell’inadempimento, che come tale non consente al giudice del merito di svolgere altri accertamenti su questo presupposto dell’inadempimento. Tale criterio trova applicazione solo per le locazioni ad uso abitativo e non a per quelle ad uso diverso da quello abitativo, e ciò anche quando si tratti di morosità relativa agli oneri accessori.

Deve, tuttavia, rilevarsi che, a norma dell’art. 55 della citata legge, è consentito al conduttore, in deroga al disposto di cui all’ultimo comma dell’art. 1453 c.c., di evitare la risoluzione versando alla prima udienza, o nel termine assegnatogli dal giudice, l’importo dei canoni scaduti, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate.

Tribunale Nocera Inferiore sez. II, 29/10/2019, n.1125

L’intimazione di sfratto per morosità 

Il pagamento delle morosità intimate dopo l’introduzione del contraddittorio, qualora avvenga, non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell’art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all’introduzione della domanda di risoluzione contrattuale.

La purgazione della mora infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell’intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato articolo 1453 c.c., all’accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell’ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti.

Di conseguenza il pagamento in corso di causa, ove avvenga, dei canoni di locazione e degli altri importi scaduti, non esclude la valutazione della gravità dell’inadempimento del conduttore dedotta con l’intimazione di sfratto, in modo particolare ove l’inadempimento in esame sia stato preceduto da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi nel pagamento del canone medesimo.

Tribunale Roma sez. VI, 03/10/2019, n.18882

Canone da locazione

I canoni da locazione immobiliare, anche se non effettivamente percepiti, concorrono ai fini della determinazione del reddito imponibile, indipendentemente dalla causa della mancata riscossione, fatti salvi i correttivi espressamente previsti dall’art. 26 t.u.i.r. per i casi di sfratto per morosità del conduttore.

La distinzione fra canone locatizio non riscosso e canone “usurpato” è del tutto “sterile”, essendo il reddito fondiario per sua natura collegato dalla titolarità del diritto reale a prescindere dalla percezione del provento.

Cassazione civile sez. trib., 09/05/2019, n.12332

Il conduttore può cessare o sospendere la corresponsione della propria obbligazione?

In tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni.

Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima soltanto se è conforme a lealtà e buona fede, con la conseguenza che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell’immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi, non può sospendere l’intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perché così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti.

Tribunale Palermo sez. II, 04/05/2019, n.2159

Contratti di locazione di immobili ad uso abitativo

Sul disposto di cui all’art. 26, comma 1, seconda parte, Tuir è sollevata questione di illegittimità costituzionale in quanto viola gli artt. 3 e 53 Cost.. L’art. 26 stabilisce infatti che i redditi fondiari concorrono a formare il reddito indipendentemente dalla percezione e questa norma sembra avvalorare la tesi secondo cui il contribuente comproprietario di immobile locato, dovrebbe dichiarare i canoni di locazione anche se non riscossi e corrisponderne la relativa imposta.

La seconda parte del comma 1 dell’art. 226 prevede tuttavia che il canone di locazione di immobili ad uso abitativo non effettivamente percepito può non concorre a formare il reddito nel caso in cui la mancata riscossione derivi da morosità del conduttore accertata in sede giurisdizionale. Evidente la ragione del legare la deroga all’accertamento giurisdizionale della morosità; ragione da cogliere nella necessità di evitare l’allegazione fraudolenta da parte del contribuente di un dato di fatto (la mancata riscossione del canone) non rispondente al vero.

Evidente pure la ratio della deroga, individuata dal legislatore nella necessità di sollevare dall’obbligo della contribuzione tributaria chi con certezza, ed all’esito di un vero e proprio accertamento giurisdizionale, non ha riscosso un reddito.

In mancanza della capacità contributiva dovuta ad un canone/reddito non riscosso cozza contro il più elementare buon senso, prima che contro il dettato di cui all’art. 53 Cost., esigere dal cittadino di concorrere alle spese pubbliche e di corrispondere l’imposta. Ciò che non è dato comprendere invece è la ratio della limitazione della deroga, nel caso di mancata percezione dei redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, alla sola conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.

Va da sé che la mancanza di capacità contributiva non si concretizza nel solo caso richiamato dalla norma, ma tutte le volte in cui il contribuente non riscuota il canone/reddito e ve ne sia dimostrazione in sede giudiziaria. Anche in questi casi il contribuente dovrebbe essere esentato dal corrispondere un’imposta relativa ad un reddito non percepito, pena l’evidente disparità di trattamento nei confronti sia di chi, non percependo alcun reddito, non corrisponde all’erario alcunché sia più specificamente di chi, sia pure per motivi diversi dalla morosità del conduttore, non riscuote il canone di locazione; pena anche, ed in maniera più specifica, la violazione del principio di cui all’art. 53 Cost., dal momento che viene chiamato a concorrere alle spese pubbliche in ragione della (sua) capacità contributiva chi per tabulas (id est per fatto accertato in sede giudiziaria) detta capacità non la possiede.

Comm. trib. reg. Firenze, (Toscana) sez. VI, 16/04/2019, n.428

Conduttore moroso e clausola risolutiva espressa

In tema di locazione, la tolleranza del locatore nel ricevere il canone oltre il termine pattuito rende inoperante la clausola risolutiva espressa prevista nel contratto, secondo la quale il pagamento non puntuale anche di una sola rata determina la risoluzione. Tale clausola, tuttavia, riprende la sua efficacia se il creditore, che non intende rinunciare ad avvalersene, provveda, con una nuova manifestazione di volontà, a richiamare il debitore all’esatto adempimento delle sue obbligazioni.

Nel caso di specie, avente a oggetto la convalida dello sfratto per morosità per il mancato pagamento di due mensilità, il Tribunale ha ritenuto non operante la clausola risolutiva espressa apposta nel contratto di locazione, in quanto sia prima che durante il giudizio il locatore ha riconosciuto un termine e dunque tollerato il tardivo pagamento da parte del conduttore.

Tribunale Roma sez. VI, 21/03/2019, n.1541

La mora del conduttore

La persistente morosità del conduttore rispetto alla corresponsione del canone mensile, nonché degli importi dovuti a titolo di spese accessorie, costituisce pacificamente un grave inadempimento ex art. 1455 cc. In primo luogo, tale valutazione si fonda sul dettato dell’art. 1587 cc, che prevede due obbligazioni principali a carico del conduttore: a) prendere in consegna il bene oggetto del contratto e servirsene in conformità all’uso pattuito; b) dare il corrispettivo nei termini convenuti.

In secondo luogo, essa viene corroborata dal principio secondo cui, in materia di locazione non abitativa, l’art. 5 della Legge del 27.07.1978 n. 392 deve essere assunto come parametro di orientamento per valutare la gravità nell’inadempimento nel caso concreto. Specificamente, la norma richiamata sancisce che, se il conduttore ha omesso di pagare una o più mensilità del canone locatizio, ovvero oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone, la valutazione della gravità e dell’importanza dell’inadempimento ex art. 1455 cc non è rimessa all’apprezzamento discrezionale del giudice, ma deve essere presunta.

Tribunale Torino sez. VIII, 27/02/2019, n.952

Pagamento dei canoni scaduti e sanatoria dell’inadempimento

Nelle locazioni commerciali trova applicazione la regola generale di cui agli articoli 1453 i seguenti del codice civile e non la normativa speciale di cui all’articolo 55 della menzionata legge 392 del 1978, pertanto a nulla rileva la circostanza dell’avvenuto pagamento dei canoni relativi alle mensilità dedotte in giudizio, ove risulti avvenuto successivamente alla notifica dell’intimazione dello sfratto per morosità anche se prima dell’udienza di comparizione in fase sommaria.

Ne consegue che nelle locazioni ad uso diverso l’offerta o il pagamento del canone non comportano la sanatoria della morosità, posto che ai sensi dell’art. 1453 c.c., dalla data della domanda il conduttore non può più adempiere.

Tribunale Arezzo, 19/07/2018, n.770


9 Commenti

  1. A volte, accade che l’inquilino, comunicato il recesso, non intenda pagare i sei mesi rimanenti per i più svariati motivi. Ad esempio, nella prassi, è assai frequente che il conduttore invochi la compensazione dei sei mesi ancora dovuti con la cauzione versata alla stipula del contratto, le spese sostenute per alcuni lavoretti nell’immobile che sarebbero spettate al locatore, e così via. A parte il fatto che la cauzione non va imputata in conto pigioni e che, quindi, va sempre restituita al termine del contratto, nessuna compensazione può essere opposta al locatore: i sei mesi di preavviso vanno corrisposti in ogni caso. In mancanza, il locatore può attivare lo speciale procedimento di sfratto per morosità previsto dalla legge per tentare di ottenere l’immobile libero prima dei sei mesi di preavviso.

  2. Nonostante il procedimento di sfratto sia strutturato in una forma accelerata, nella prassi le tempistiche non sono sempre veloci; in molti tribunali, la prima udienza viene fissata addirittura dopo 3 – 4 mesi dal deposito della domanda; inoltre, anche ammettendo che il procedimento si svolga senza intoppi (invece spesso accade che alla prima udienza il giudice debba ordinare una nuova notifica dell’atto di intimazione, allungando quindi i tempi del processo) e si arrivi ad ottenere la convalida dello sfratto entro i sei mesi, dovranno poi aggiungersi i tempi per l’esecuzione materiale del rilascio, che dipendono dal carico di lavoro dell’ufficiale giudiziario e sono sempre piuttosto lunghi (ulteriori 2-3 mesi).

  3. Dopo quanti canoni non pagati l’inquilino di un appartamento adibito a uso abitativo può essere sfrattato?

    1. Il criterio è ben determinato dalla normativa: basta anche l’omesso versamento di una sola mensilità a condizione che il ritardo sia almeno di 20 giorni. Invece, se l’inquilino non paga le quote del condominio a lui imputabili (i cosiddetti oneri accessori), lo sfratto scatta solo se l’importo è pari ad almeno due mensilità e il ritardo si protrae da oltre due mesi rispetto alla richiesta del locatore. Ricordiamo che, anche una volta ricevuta l’intimazione di pagamento e la notifica della citazione per sfratto, l’affittuario può pagare il dovuto evitando la procedura giudiziale. Lo può fare anche in udienza davanti al giudice, aggiungendo ai canoni arretrati anche gli interessi e le spese legali. In alternativa, può chiedere un rinvio di 90 giorni (cosiddetto «termine di grazia») per recuperare i soldi. Se, all’esito di tale periodo, salderà il conto con tutte le spese lo sfratto non avrà luogo. La riforma approvata con il Decreto Crescita del 2019 ha concesso un beneficio al locatore: se questi in passato era tenuto a dichiarare al fisco anche i canoni di locazione non percepiti, almeno fino all’emissione dell’ordinanza di sfratto (dovendo così pagare le tasse su somme mai riscosse), oggi l’esenzione scatta da un momento anteriore ossia già a partire dalla notifica dell’ingiunzione di sfratto.

    1. Secondo la giurisprudenza, infatti, la valutazione della non scarsa importanza dell’inadempimento va operata applicando: innanzitutto un parametro oggettivo, attraverso la verifica che l’inadempimento abbia inciso in modo apprezzabile nell’economia complessiva del rapporto; in secondo luogo, con l’indagine mediante la considerazione di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti che possano attenuare il giudizio di gravità, nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata. Nel caso di specie, il tribunale ha ritenuto che il ritardato pagamento dei canoni di novembre e dicembre 2018, di gennaio e febbraio 2019 e l’inadempimento totale e definitivo dei canoni da ottobre 2017 a luglio 2018 erano da considerare un inadempimento duraturo, totale e definitivo e, come tale, grave.

  4. La legge italiana tutela le persone che, a causa delle loro patologie, non possono godere delle stesse opportunità, in ambito lavorativo e sociale, degli altri individui. Per attuare questa tutela, sono previsti diversi istituti giuridici, come ad esempio quello dell’invalidità civile, dell’indennità di accompagnamento e dell’iscrizione dei disabili all’interno delle categorie protette. Queste forme di tutela, però, non possono giustificare un inadempimento, soprattutto se grave: per questa ragione, anche le persone malate possono essere sfrattate se non pagano il fitto. Con questo articolo vorrei soffermarmi in modo particolare sulle categorie protette e lo sfratto per morosità.

    1. La legge consente alle persone affette da malattia (iscritte o meno alle categorie protette) di ottenere più tempo per pagare gli arretrati. Ciò significa che, se neanche questo termine dovesse essere sufficiente, si dovrà procedere senz’altro allo sfratto.È possibile registrare, tuttavia, alcuni casi in cui i giudici hanno dimostrato particolare comprensione per la difficile situazione degli inquilini invalidi: e così, un giudice, pur convalidando lo sfratto, ne ha sospeso l’esecuzione in attesa che il disabile potesse trovare un alloggio diverso. Lo stesso è accaduto in altre circostanze, solamente che è stato l’ufficiale giudiziario, chiamato ad eseguire concretamente lo sfratto, a concedere un maggior termine all’intimato, favorendo l’intervento dei servizi sociali per trovare una nuova sistemazione.

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