Diritto e Fisco | Articoli

Accertamento Agenzia Entrate per vendita immobile

12 Febbraio 2020
Accertamento Agenzia Entrate per vendita immobile

Quali sono i controlli che l’Agenzia delle Entrate può effettuare sulle compravendite immobiliari? E come è possibile difendersi?

Hai venduto un immobile oppure hai intenzione di farlo? Sai che questa operazione potrebbe finire sotto la lente d’ingrandimento dell’Agenzia delle Entrate? L’Ufficio potrebbe, per esempio, indagare sul prezzo indicato nell’atto di vendita se ritenuto non congruo al valore di mercato dell’immobile. Se l’operazione sarà ritenuta antieconomica, infatti, rischierai che ti venga notificato un avviso di accertamento con il quale l’Amministrazione Finanziaria presumerà un giusto prezzo dell’immobile che hai venduto chiedendoti, così, il pagamento dell’imposta di registro proporzionale calcolata sulla differenza tra il prezzo determinato in sede di accertamento e quello indicato nell’atto di vendita. L’Agenzia delle Entrate, poi, ci aggiungerà sanzioni ed interessi.

Oppure, se hai venduto un immobile che hai comprato o ricevuto in donazione nei cinque anni precedenti, e che non hai adibito ad abitazione principale, l’Agenzia delle Entrate potrebbe accertare l’esistenza di eventuali guadagni che non hai provveduto a tassare. In tal caso, con l’avviso di accertamento che ti potrebbe essere notificato, ti sarà richiesto il pagamento dell’Irpef sulla differenza tra il prezzo di vendita ed il prezzo di acquisto oltre, ovviamente, alle sanzioni ed agli interessi.

Ma procediamo con ordine ed esaminiamo nel dettaglio le varie tipologie di accertamento che Agenzia Entrate può effettuare sulla vendita di un immobile, i termini entro cui l’Agenzia delle Entrate può effettuare tali controlli e quando è possibile difendersi da tali accertamenti, e come farlo.

Accertamento di rettifica del prezzo

Sai che l’Agenzia delle Entrate può rettificare il prezzo dell’immobile che hai indicato nell’atto di vendita? Alla base di tale tipologia di accertamento c’è, solitamente, uno scostamento del prezzo indicato nell’atto di vendita dai cosiddetti valori OMI. Essi costituiscono delle quotazioni immobiliari fornite dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare e sono un utile strumento per gli operatori del settore immobiliare, per i privati ma anche per le pubbliche amministrazioni.

Si tratta, comunque, di un elemento che ha carattere indiziario e che, perciò, da solo, non può essere sufficiente per mettere in discussione quanto è stato dichiarato dal venditore e dall’acquirente in un atto pubblico.

L’Agenzia delle Entrate, perciò, avrà bisogno di altri elementi che possano supportare un controllo relativo al prezzo della vendita di un immobile. Potrebbe, ad esempio, utilizzare delle risultanze di una indagine bancaria da cui emergano eventuali incassi o pagamenti non dichiarati. Oppure potrebbe utilizzare una scrittura o un foglio con annotazioni, fatte dalle parti, che indichino un diverso prezzo rispetto a quello dichiarato.

Un altro strumento che potrà utilizzare l’Agenzia delle Entrate per verificare se il prezzo che hai indicato nell’atto di vendita è congruo sarà la comparazione con i prezzi di altri immobili che si trovano, per esempio, nello stesso quartiere dell’immobile oggetto della vendita e che hanno magari, apparentemente, le stesse caratteristiche dell’appartamento che hai venduto.

Accade anche che, per esempio, l’Agenzia delle Entrate utilizzi come termine di paragone i prezzi indicati dalle agenzie immobiliari.

L’avviso di accertamento

Cosa succederà, quindi, se l’Agenzia delle Entrate riterrà il valore dell’immobile che hai venduto superiore a quello che hai dichiarato? Quasi certamente ti notificherà, per posta oppure tramite ufficiale giudiziario, un avviso di accertamento. Con questo atto, che sarà notificato anche all’acquirente in quanto solidalmente responsabile, l’ufficio oltre a richiederti il pagamento delle imposte sulla differenza di valore accertata, provvederà ad applicarti delle sanzioni. La legge, in proposito, prevede una sanzione che va dal 100% al 200% della maggiore imposta accertata [1].

Come difendersi da un accertamento di valore

Se hai ricevuto un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate ha rettificato il valore di un immobile che hai venduto ed esso si fonda esclusivamente su elementi di carattere indiziario come, per esempio, lo scostamento dai valori OMI oppure la comparazione con appartamenti similari, potrai comunque presentare, entro 60 (sessanta) giorni dalla notifica, ricorso davanti alla Commissione Tributaria Provinciale competente. Dovrai dimostrare, però, che il prezzo che tu e l’acquirente avete indicato nell’atto di vendita corrisponde all’effettivo valore dell’immobile. Lo potrai fare, per esempio, con l’ausilio di una perizia redatta da un tuo tecnico di fiducia. Potrai dimostrare che l’immobile al momento della vendita era in pessime condizioni documentando, per esempio, che esso era privo di impianto elettrico a norma, oppure privo di un impianto idrico o fognario.

Potrai dimostrare, con l’ausilio del perito, che l’immobile, al momento della cessione, per esempio, doveva essere in gran parte ristrutturato e che, magari, i lavori di ristrutturazione sono stati effettuati subito dopo la vendita.

Sarà poi la Commissione Tributaria ad avere l’ultima parola ed a decidere con sentenza se, con le prove prodotte in giudizio, sei riuscito a dimostrare che il prezzo indicato nell’avviso di accertamento, e determinato presuntivamente, non corrisponde al valore venale in comune commercio, come previsto dalla Legge.

Criterio del prezzo/valore

Esiste però un modo per evitare i controlli dell’Agenzia delle Entrate sul prezzo dell’immobile che hai venduto e che hai dichiarato nell’atto di vendita. Potrai evitare di ricevere un avviso di accertamento in rettifica del prezzo utilizzando, al momento della vendita, il criterio del prezzo-valore [2]. Tale metodo consente di tassare la vendita degli immobili a prescindere dal corrispettivo dichiarato. In tal caso dovrai comunque indicare nell’atto il prezzo della vendita ma la tassazione si baserà sul valore catastale dell’immobile e si calcolerà moltiplicando la rendita catastale, rivalutata del 5%, per 120.

Facciamo un esempio.

Ipotizziamo di vendere un appartamento al prezzo di 120.000 euro e che tale appartamento abbia una rendita catastale di 700 euro. Applicando il metodo del prezzo-valore e moltiplicando quindi 700 x 1,05 x 120 avremo una base imponibile di 88.200 ed un’imposta di registro da versare di 7.938,00 euro (il 9% di 88.200). Non applicando, invece, il criterio del prezzo – valore l’imposta di registro da pagare sarà pari ad € 10.800 (il 9% di 120.000).

Questo metodo del prezzo-valore, decisamente più conveniente, può essere utilizzato solo per le compravendite tra privati e solo se l’acquirente lo avrà espressamente richiesto al notaio al momento della stipula dell’atto di vendita. Il suo utilizzo, previsto dalla legge, consentirà all’acquirente ed al venditore di non essere sottoposto ad accertamenti in rettifica del prezzo dell’immobile venduto/acquistato da parte dell’Agenzia delle Entrate in materia di imposta di registro, ipotecaria e catastale e darà diritto, in sede di stipula, ad una riduzione del 30% delle spese notarili.

Accertamento della plusvalenza da cessione di immobile

Se hai deciso di vendere un immobile che hai acquistato negli ultimi cinque anni e che non hai utilizzato come prima abitazione la legge prevede che sia tassato il guadagno derivante dalla vendita [3].

Il guadagno che la legge ritiene, in tal caso, frutto di un’operazione prettamente speculativa, è la differenza tra il prezzo incassato con la vendita di un immobile ed il prezzo pagato per il suo acquisto.

Tale principio si applicherà anche se l’immobile che hai deciso di vendere ti è stato donato. In tal caso, però, i cinque anni inizieranno a decorrere da quando l’immobile è stato acquistato da colui che ha fatto la donazione.

La tassazione della plusvalenza

Se sussistono le condizioni elencate nel paragrafo precedente, ed hai guadagnato dopo aver venduto un immobile (plusvalenza) potrai scegliere di pagare un’imposta sostitutiva con aliquota secca al 20%. Potrai usufruire di tale regime fiscale vantaggioso richiedendolo espressamente al notaio al momento della stipula dell’atto. Scegliendo questa opzione, potrai pagare l’imposta direttamente al notaio che, svolgendo le funzioni di sostituto d’imposta, verserà, per tuo conto, all’Erario. Con il pagamento dell’imposta sostitutiva con aliquota secca del 20%, decisamente più conveniente, la vendita dell’immobile non potrà essere oggetto di controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Nel caso in cui, invece, non si scegliesse, al momento della stipula dell’atto, di pagare l’imposta sostitutiva con aliquota secca al 20%, la plusvalenza sarà inserita nella dichiarazione dei redditi e tassata secondo le aliquote previste per i vari scaglioni Irpef e quindi a partire dallo scaglione più basso del 23%.

Termini per l’accertamento sulla plusvalenza immobiliare

Se non hai scelto di pagare l’imposta sostitutiva e non hai inserito la plusvalenza nella tua dichiarazione dei redditi, l’Agenzia delle Entrate potrà richiederti il pagamento dell’imposta non pagata applicandoti, però, le sanzioni previste dalla legge.

L’avviso di accertamento potrà esserti notificato dall’Agenzia delle Entrate entro, e non oltre, il 31 dicembre del quinto anno successivo alla presentazione della dichiarazione in caso di corretta presentazione della stessa. Il termine sarà, invece, del 31 dicembre del settimo anno successivo a quello in cui avrebbe dovuto essere presentata la dichiarazione nel caso di omessa dichiarazione.

Riepilogando, nel caso in cui dopo aver ceduto un immobile, acquistato nei precedenti cinque anni, non provvedessi a sottoporre a tassazione il guadagno (o con l’imposta sostitutiva al 20% oppure in dichiarazione secondo le aliquote Irpef) tale operazione, considerata speculativa, potrà essere oggetto di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate nei termini suindicati.

note

[1] Art. 71 D.P.R. n. 131 del 1986.

[2] L. n. 266 del 2005.

[3] Art. 67 T.U.I.R.


Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube