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Mutuo al 100 per cento: ultime sentenze

12 Febbraio 2020
Mutuo al 100 per cento: ultime sentenze

Superamento del limite di finanziabilità: è nullo il contratto di mutuo fondiario

Per l’art. 38 TUB il mutuo fondiario è l’operazione avente ad oggetto la « concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili »; al comma 2 si prevede, poi, che la Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determini l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da realizzare sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisca la concessione di finanziamenti. Al presente, il limite massimo di finanziabilità è fissato dalla delibera del CICR del 22 aprile 1995 (e dalle conseguenti istruzioni applicative di Banca d’Italia) nell’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sui beni medesimi, ma è consentito elevare tale percentuale al 100% attraverso il rilascio di «garanzie integrative », quali fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia ed altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d’Italia.

L’elenco di tali garanzie integrative è tassativamente enunciato dalla circolare.

Così, per esempio, Cass. civ., 12 aprile 2018, n. 9079, ha ritenuto che non rientri fra tali garanzie la fideiussione personale prestata dal socio di società in nome collettivo.

La pronuncia, dunque, segue un orientamento consolidatosi da qualche anno e inaugurato da Trib. Venezia, 26 luglio 2012 (in merito ad un’opposizione allo stato passivo) confermata da Cass. civ., 13 luglio 2017, n. 17352.

Cass. civ., 24 settembre 2018, n. 22459, ha ribadito come sia da escludere che la nullità del mutuo fondiario per superamento del limite fissato dalla legge sia da qualificare come nullità parziale.

Secondo Cass. civ., 13 luglio 2017, n. 17352, alla « tesi della nullità parziale ostano non solo le difficoltà pratico-giuridiche di conciliare il frazionamento dell’unico contratto stipulato tra le parti col possibile consolidamento dell’ipoteca per la sola porzione fondiaria, ma anche e a monte la considerazione che l’art. 38 TUB individua oggettivamente i caratteri costitutivi dell’operazione di credito fondiario nel rispetto del limite evocato dal comma 2 della disposizione. Cosicché è corretta l’inferenza che solo il riscontro dei caratteri indicati nella disposizione consente di associare la qualificazione come fondiaria dell’operazione negoziale: un finanziamento ipotecario non rispettoso dei limiti involti dalla disciplina normativa non soddisfa il requisito della “fondiarietà” stabilito dalla norma imperativa ».

Nullità del mutuo fondiario erogato al 100% 

Il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, t.u.b. è elemento essenziale del contenuto del contratto, e il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso, costituendo un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare e agevolare e sostenere l’attività di impresa.

Corte di Cassazione, sezione I, ordinanza 21 gennaio 2020 n. 1193

In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto ed il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso (con possibilità, tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti), e costituisce un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il “quantum” della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare ed agevolare e sostenere l’attività di impresa.

Corte di Cassazione, sezione I, sentenza 13 luglio 2017 n. 17352

In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993 non esaurisce i suoi effetti sul piano della condotta dell’istituto di credito mutuante, ma è elemento essenziale per la valida qualificazione del contratto di mutuo come fondiario e quindi, per l’applicabilità della relativa disciplina di privilegio, sostanziale e processuale, in favore del creditore; pertanto, il superamento di tale limite comporta, tanto ove sia necessario inferirne la nullità dell’intero contratto, salva la conversione ex art. 1424 c.c., quanto ove sia sufficiente la riqualificazione di quello come mutuo ordinario con disapplicazione della disciplina di privilegio, la sicura non operatività della norma che esenta il creditore fondiario dall’obbligo di previa notifica del titolo esecutivo ai sensi dell’art. 41, comma 1, del citato d. lgs.

Cassazione civile sez. III, 28/06/2019, n.17439

In tema di nullità contrattuale, il potere del giudice di rilevarla d’ufficio non può estendersi fino alla conversione del contratto nullo, ostandovi la previsione di cui all’art. 1424 c.c.; è tuttavia ammissibile l’istanza di conversione avanzata dalla parte nella prima difesa utile successiva al rilievo della nullità del titolo posto a fondamento della domanda, essendo detta istanza strettamente consequenziale all’esercizio del potere officioso del giudice. (Nella specie la S.C. ha ritenuto ammissibile l’istanza di conversione in mutuo ipotecario, proposta da una banca per la prima volta in seno all’opposizione allo stato passivo, dopo che il giudice delegato aveva rilevato in sede di verifica la nullità del mutuo fondiario ex art. 38 del d.lgs. n. 385 del 1993).

Corte di Cassazione, sezione I, ordinanza 24 settembre 2018 n. 22466

Conversione del contratto di mutuo nullo 

In tema di richiesta di conversione del contratto nullo di mutuo fondiario in contratto di mutuo ipotecario ordinario, il potere del giudice di rilevare d’ufficio la nullità non può estendersi alla conversione del contratto nullo, ostandovi la previsione di cui all’art. 1424 c.c.; è tuttavia ammissibile l’istanza in tal senso avanzata dalla parte nel primo momento utile successivo alla rilevazione suddetta, poiché è consequenziale alla rilevata nullità dell’unico titolo posto a fondamento dell’originaria domanda.

Corte di Cassazione, sezione I, ordinanza del 28 maggio 2018, n. 13286

In tema di nullità contrattuale, il potere del giudice di rilevarla d’ufficio non può estendersi alla conversione del contratto nullo, ostandovi la previsione di cui all’art. 1424 c.c.; è tuttavia ammissibile l’istanza in tal senso avanzata dalla parte nel primo momento utile successivo alla rilevazione suddetta, poiché è consequenziale alla rilevata nullità dell’unico titolo posto a fondamento dell’originaria domanda.

Corte di Cassazione, sezione I, sentenza 13 luglio 2017 n. 17352

Erogazione di un mutuo fondiario in violazione del limite finanziabilità: conseguenze

In caso di erogazione di un mutuo fondiario in violazione del limite ex art. 38 T.U.B., il mutuo resta pienamente valido ed efficace e, soprattutto, risulta comunque connotato dai privilegi normativi connessi al carattere fondiario del finanziamento, laddove le conseguenze scaturenti dal superamento del limite sono circoscritte all’irrogazione delle sanzioni amministrative previste dalla disciplina del settore bancario ed alla configurazione di un’eventuale responsabilità della banca mutuante.

In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto ed il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso (con possibilità, tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti), e costituisce un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il ‘quantum’ della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare ed agevolare e sostenere l’attività di impresa.

Tribunale Napoli sez. XIV, 05/06/2019

Ai fini dell’apprezzamento circa il rispetto del limite di finanziabilità prescritto per il mutuo fondiario dalla normativa legale e regolamentare, il giudice deve tenere in considerazione il cd. valore cauzionale del bene ipotecato, secondo le indicazioni comunitarie (direttiva CE n. 2000/12, per cui si sostanzierebbe “nel prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell’immobile”); detto valore deve determinarsi avuto riguardo alla concreta e attuale prospettiva di negoziabilità dell’immobile, del tutto svincolata da considerazioni di carattere speculativo, cosicché, se non è possibile far riferimento a un valore di liquidazione, tra le diverse stime possibili deve privilegiarsi quella di tipo prudenziale.

Tribunale Milano sez. III, 30/05/2019

Il limite di finanziabilità previsto all’art. 38 comma 2 del d.lg. n. 385/1993 configura una specifica regola di vigilanza prudenziale posta a presidio della stabilità della banca contro i rischi di insolvenza dei debitori e la sua violazione non può travolgere il singolo contratto ma deve trovare rimedio nel campo delle relazioni di vigilanza attraverso l’esercizio dei poteri sanzionatori riconosciuti alla Banca d’Italia.

Tribunale Perugia sez. III, 19/10/2018, n.1389

La nullità del mutuo fondiario, per superamento del limite di finanziabilità, comporta la nullità del precetto notificato per inadempimento del mutuatario.

Tribunale Monza, 05/10/2018


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